КОГДА ВСЕ СЛОЖИТСЯ?

фото: архив CRE

Приволжский федеральный округ является перспективным с точки зрения развития рынка складской недвижимости. Основными стимулами для формирования рынка складской недвижимости являются активное развитие ритейла, улучшение экономического состояния округа, рост промышленного производства и доходов населения. Однако эксперты отмечают, что на этом рынке пока еще спрос преобладает над предложением.

У истока

Современный рынок складов в Поволжье только начинает формироваться. На сегодняшний день во всех регионах ПФО существует острый дефицит качественных складских площадей классов А и В. В основном рынок характеризуется складами класса С или D, из которых большинство объектов являются преемниками старых производственных корпусов и оптовых баз советских времен либо построены производственными компаниями под собственные нужды. По словам директора нижегородского Центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, практически все производственные и торговые компании осваивают экономически развитые регионы России, в которых живут примерно 70% потребителей их продукции: "Значительный потребительский спрос приводит к увеличению объемов оптовой и розничной торговли, а следовательно, постепенно появляется спрос на профессиональные логистические услуги и современную складскую инфраструктуру. Все это и приводит к активному развитию проектов строительства складских комплексов в регионах страны, в том числе ПФО".

Основными потребителями современных складских площадей в настоящее время являются торговые сети, дистрибьюторы товаров, промышленные предприятия - производители товаров, логистические компании (транспортно-экспедиторские компании, складские операторы). Именно они и создали значительный спрос на современные логистические комплексы с соответствующими параметрами по местоположению и техническому оснащению. Рынок складской логистики сейчас формирует сектор FMCG , который тяготеет к крупным центрам потребления. В Поволжье это Казань, Нижний Новгород, Самара - столицы регионов с наибольшим розничным товарооборотом. Но и в этих городах рынок складской недвижимости еще только зарождается.

По оценкам руководителя отдела исследований складского и офисного рынка Jones Lang LaSaUe Ольги Рыбаковой, в Нижнем Новгороде на сегодняшний день существует порядка 160-200 тыс. кв. м складских площадей при емкости рынка в 450-500 тыс. кв. м, в Самаре уже построено порядка 350 тыс. кв. м площадей при потенциале 850 тыс. кв. м, а в Казани пока около площадей при емкости 350 тыс. кв. м. В остальных регионах рынок совсем в зачаточном состоянии. При этом, по словам эксперта, в имеющихся складских помещениях ставки не сильно отличаются от московских: стоимость квадратного метра арендной ставки на помещения класса А составляет $110-120/кв. м в год без НДС, а на класс В - $80-100/кв. м в год.

Казань в ожидании бума По словам консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елены Бушминой, на первый взгляд может показаться, что на сегодняшний день на рынке складской недвижимости Казани предложение преобладает над спросом. "Так, например, ряд складских проектов Казани, готовых к въезду (проект Q-Park или склад местного девелопера, расположенного в черте города, компании 000 "Ринго"), до сих пор не начали функционировать как логистические центры", - говорит эксперт. Однако, по ее словам, эта ситуация может измениться в любой момент, поскольку бурно развивающаяся в последние 2-3 года в Казани розничная торговля не могла не спровоцировать рост потребности федеральных сетевиков и производителей в качественных складских площадях.

Спрос на качественные складские площади только начинает формироваться, местный рынок пока ориентируется на текущее предложение, класс которого можно охарактеризовать как С и В-, а ставки за 1 кв. м варьируются в диапазоне от $70 до $150/кв. м в год включая операционные и коммунальные платежи, в зависимости от расположения помещения и его качества.

Из заявленных проектов в Казани можно отметить следующие:

Проект Q-Park, девелопером которого является компания RDS Development, инвестор - Quinn Group. Открытие первой фазы площадью 69 120 кв. м запланировано на май 2008 года, строительство второй и третьей завершится в 2009 году. Общая площадь комплекса - 230 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят более $100 млн.

Компания "Евразия логистик" строит в Высокогорском районе, в 6 км от Казани, логистический парка класса А "Биек Тау" площадью свыше 250 тыс. кв. м, который планирует сдать уже в 2008 - начале 2009 года. Инвестиции в проект составят $250 млн.

ОАО "Национальная Интендантская компания" приступила к реализации складского комплекса класса А общей площадью 125 тыс. кв. м, который будет рассчитан на грузопоток Казань - Москва. Объем инвестиций $136 млн.

По оценкам руководителя отдела исследований складского и офисного рынка Jones Lang LaSalle Ольги Рыбаковой, в общей сложности в Казани заявлено порядка 900 тыс. кв. м складских площадей. "Если рассматривать все заявленные к строительству складские проекты класса А, то для краткосрочного спроса их, на первый взгляд, может показаться более чем достаточно, однако, учитывая очередность выхода на рынок заявленных, то распределение краткосрочного и среднесрочного спроса в рамках данных проектов может оказаться достаточно равномерным", считает Елена Бушмина. Кроме того, для рынка Казани, равно как и для регионального рынка складской недвижимости в целом, для активизации потенциальных арендаторов недостаточно просто дефицита существующих складских площадей для того, чтобы арендаторы пошли в заявленные проекты. Для регионального рынка очень важна стадия готовности проекта, поскольку потенциальные арендаторы на сегодняшний день не готовы подписывать долгосрочные договора аренды на ранних стадиях строительства складского комплекса. Важно, чтобы как минимум первая фаза проекта была в стадии строительной готовности, тогда процесс сдачи в аренду продвигается гораздо быстрее. Аналогичная ситуация наблюдалась и в Москве 1, 5-2 года назад.

В свою очередь исполнительный директор Discovery Research Group Илья Ломакин считает, что если будет введена в строй хотя бы половина из заявленных объектов, то к 2010-2011 гг. спрос будет удовлетворен и на рынке наступит равновесие: "Если же введут все, что обещают, то рынок просядет. Но такого не случится, потому что практика показывает, что всегда заявленных проектов больше, чем реализованных".

После ввода в эксплуатацию заявленных логистических проектов, считает эксперт Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, перспективная ниша может остаться в качественных складах класса В, В+ с высотой потолков 8-10 м, с возможностью организации кросс-докинга на территории склада, лицензирования склада под хранение алкоголя или как аптечного склада, складов-холодильников и пр. с возможностью "нарезки" с целью аренды площадей от 500 до 2000 кв. м.

Логистический хаб Нижнего -высокая оценка

Ведущий консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Диана Аракелян считает, что на формирование спроса на складские помещения в Нижнем Новгороде влияют два фактора: во-первых, дефицит помещений, по размерам, превышающим 300-500 кв. м, во-вторых, дефицит качественных складов класса А (В), предлагаемых в долгосрочную аренду на срок минимум 5 лет.

"Данный дефицит приводит к тому, что крупные компании, остро нуждающиеся в качественных складских площадях, начинают строить собственные склады либо приобретают бывшие производственные помещения, адаптируя их под склады. Реконструкция производственных помещений под склады, как правило, гораздо менее эффективна, чем новое строительство, так как в конечном итоге может вовлечь такие же, а зачастую даже большие инвестиции, но при этом в таких помещениях редко соблюдены требования к этажности, высотности, нагрузке и т. д. В любом случае и одна, и другая схема владения объектом недвижимости с целью хранения и обработки собственной продукции часто вынуждает владельцев бизнеса инвестировать в инфраструктуру в качестве альтернативы инвестированию в наращивание торгового оборота", - рассуждает эксперт. Подобная тенденция существовала во всех крупных городах с неразвитой складской инфраструктурой и начала падать только после появления крупных проектов современных складских комплексов, предлагаемых в долгосрочную аренду.

В Нижнем Новгороде заявлено несколько крупных проектов логистических парков класса А, в том числе логистический парк класса А на Московском шоссе "Инвестиционный траст", вторая очередь комплекса компании Alidi - региональный дистрибьютором Procter & Gamble и Nestle, (около 15 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр компании ВКТ (около 30 тыс. кв. м), складской комплекс компании "Энко" (около 30 тыс. кв. м). Среди заявленных объектов можно отметить также:

- Нижегородский дистрибьютор бытовой химии "ИнтерХим" намерен вложить $375 млн. в строительство логистического центра класса А площадью около 300 тыс. кв. м в районе трассы М-7 Москва - Казань.

- Немецкая Garbe Group намерена инвестировать 40 млн.евро в создание логистического центра площадью 45-50 тыс. кв. м в районе аэропорта.

Нижегородская компания "ДомЦентр" построит центр площадью 300-350 тыс. кв. м за $250 млн. на трассе Нижний Новгород - Москва.

- Фонд Raven Russia и группа "Авалон" построят в логистический терминал класса А площадью 220 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект Megalogix составит более $150 млн.

Директор нижегородского филиала "Русской логистической службы" Артур Радзюль говорит о том, что рынок складских помещений в Нижегородской области за последний год, когда были заявлены многие проекты, не изменился, и дефицит площадей по-прежнему составляет более 50%: "Проектов заявляется много, но дальше намерений дела не движутся".

Диана Аракелян соглашается с ним, добавляя, что, несмотря на обширные планы по строительству современных складов в Нижегородском регионе, анонсированные как девелоперами, так и местными торговыми компаниями, в настоящее время в процессе реализации находится только один проект

- "Волжский индустриальный парк", общая площадь которого составит 180 тыс. кв. м, а инвестиции в проект

- около $200 млн. Здание первой очереди находится в стадии строительства и будет сдано в эксплуатацию до конца 2008 года.

"Волжский индустриальный парк" станет частью "Кстовского индустриального парка", расположенного на 140 га земли в Кстово, в шести километрах от Нижнего Новгорода.

Строительство осуществляется компанией Griffin 2 Development Management. Проект финансируется совместным предприятием, созданным паевым инвестиционным фондом Amstar Global Partners и компанией Griffin 2 Capital Business Partners. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko выбрана эксклюзивным агентом по сдаче в аренду.

Генеральный директор 000 "Кстовский индустриальный парк" Олег Гусаков отмечает, что "Волжский индустриальный парк" станет первым объектом класса А в Нижнем Новгороде и регионе: "Мы готовы предложить международным и федеральным компаниям преимущества с точки зрения инфраструктуры и аренды. Цена аренды составит $120/кв. м в год, что на 10-15% ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Для такого бизнеса 10%

- это серьезная экономия. Наш объект будет находиться на федеральной трассе, куда можно добраться, не пересекая черту города".

По оценкам Татьяны Романчевой, до 2011 года в Нижнем Новгороде инвесторами заявлено порядка 32 проектов объемом 1, 66 млн. кв. м, из которых большая часть класса А. "В этих условиях выигрывает тот, кто выйдет на рынок первым, остальным будет очень сложно окупить проект. Цены в регионе даже сейчас, когда ощущается дефицит подобных объектов, невысоки и составляют примерно $100-110/кв. м в год. Когда рынок насытится, с заполнением складов будет большая проблема". Однако такое изобилие заявленных проектов напоминает Татьяне Романчевой нижегородский гостиничный рынок

- "рынок несбывшихся надежд".

Диана Аракелян считает, что удовлетворенный спрос возможно будет оценить только после того, как площади будут введены в эксплуатацию: "В любом случае Нижний Новгород является очень перспективным и активно развивающимся регионом, как с точки зрения розничной торговли, так и промышленности (главным образом, автомобильной).

Самару недооценили

Ситуация на самарском рынке немного отличается от Казани и Нижнего Новгорода. По мнению Ольги Рыбаковой, исходя из расчетов потенциала рынков ПФО, эксперты пришли к выводу, что самарский рынок недооценен: "В Нижнем Новгороде и Казани объем заявленных проектов значительно перекрывает потенциал, а в Самаре даже его не покрывает". При этом эксперт считает, что в Казани и Нижнем Новгороде потенциал меньше из-за близости к Москве, рынок которой большую часть складских арендаторов оттягивает на себя.

Стимулом для развития рынка складской недвижимости в Самаре стал бум ритейла, начавшийся в 2002-2003 гг. Но до сих пор эксперты отмечают недостаток качественных объектов складской недвижимости. На сегодняшний день крупнейшим игроком самарского рынка является "Средневолжская логистическая компания" (СЛК), которая располагает 55 тыс. кв. м складской площади класса А и 25 тыс. кв. м - класса В. Крупнейшие терминалы принадлежат таким компаниям, как "Союз" (около 24 тыс. кв. м), "Волготранстерминал" (10 тыс. кв. м), "Самарапродукт" (20 тыс. кв. м), складской комплекс "Армада" (около 25 тыс. кв. м).

Закончена первая очередь логистического комплекса класса А самарской компании "Виктор и Ко" площадью 35 тыс. кв. м, в дальнейшем планируется довести комплекс до 130 тыс. кв. м.

"Евразия Логистик" планирует начать строительство более 250 тыс. кв. м складов. В 2008 году будет закончена первая очередь логистического комплекса, который строит ассоциация "Версиво" на площадке завода бытовой химии. Общая площадь логистического комплекса класса А составит 18 тыс. кв. м. Площадь первой очереди составит 5400 кв. м, второй - тоже 5400 кв. м, а третьей и четвертой очередей по 3600 кв. м.

В настоящее время растет объем складских помещений класса В за счет переоборудования и модернизации промышленных помещений, а также параллельно развивается класс А за счет строительства новых объектов. По оценкам экспертов, себестоимость строительства для склада класса А составляет около $700-800/кв. м. Ставки аренды на склады класса А составляют от $165 до 170/кв. м в год, класса В - около $75/кв.м в год.

Уфа начнет с торговли

Генеральный директор уфимской региональной управляющей компании "Мир" Зарима Мустафина говорит, что на сегодняшний день в Уфе и Республике Башкортостан качественные логистические комплексы также представлены в весьма ограниченном количестве. Порядка 80% от всего объема составляют предложения складов класса С. Ожидается, что в течение ближайших 2-3 лет их число сократится, поскольку эти помещения будут реконструированы и модернизированы. В настоящее время уфимский рынок качественной складской недвижимости фактически ограничен предложениями формата build-to-suit (качественные помещения, построенные под конкретного заказчика). Сетевому ритейлеру чаще всего складские помещения приходится выкупать, при этом спрос на аренду складов классов А и В постоянно растет и в разы превышает предложение.

По различным оценкам, в ближайшее время в Уфе планируется построить около 550 тыс. кв. м качественных складских помещений. Одним из первых объектов классов А, В+ в городе станет складской комплекс "Сигма", однако пока подробности проекта не раскрываются.

О своих проектах также заявили следующие компании: RDS Developments Ltd планирует строительство в Уфе крупного логистического центра площадью 150 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций - около $162, 5 млн. Российский филиал британской инвестиционной группы Raven Mount планирует построить складской терминал класса А площадью 100 кв. м. на федеральной трассе М-5 под Уфой, инвестировав $140-160 млн. Завершение проекта планируется на конец 2008 года.

Фонд Raven Russia и группа "Авалон" заявили о намерении построить первый в Уфе логистический центр - "Логопарк-Уфа" площадью 100 тыс. кв. м стоимостью около $80 млн.

Эксперты отмечают, что девелоперы не проявляют должного внимания к развитию рынка складской недвижимости. Однако в ближайшее время под воздействием бурного роста ритейла ситуация может измениться. Пока же торговые компании предпочитают строить склады для ведения своего бизнеса самостоятельно.

Развитию рынка складской недвижимости ПФО дан старт, и можно надеяться, что он продолжит свое развитие. Спрос пока превышает предложение, но успешная реализация хотя бы трети заявленных на сегодняшний день проектов создаст предпосылки для качественной конкуренции и позволит преодолеть острый дефицит складских помещений в регионах ПФО.

***