Инвесторы, до недавнего времени проявлявшие большой интерес к казанской торговой и офисной недвижимости, теперь сосредоточились на складах. Есть надежда, что в скором времени столица Татарстана перестанет испытывать дефицит логистической инфраструктуры. Но не повторит ли казанский рынок складской недвижимости историю с городскими торговыми и офисными центрами? Их построили в таком количестве, что местный рынок до сих пор не может всего этого переварить.
Рынок складской недвижимости сформировался в Казани буквально за прошлый год. По оценке международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем складских площадей класса А и В здесь составляет 104, 2 тыс. кв. м, причем большая их часть - 89, 2 тыс. кв. м - введена в 2007 году. К 2010 году в Казани планируется ввести еще 482 тыс. кв. м площадей такого же уровня. Это подтверждают и расчеты аналитиков консалтинговой компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. По их прогнозу, к этому сроку объем рынка высококлассных складов может достигнуть 600-700 тыс. кв. м.
"Казань привлекает инвесторов складской недвижимости стабильным экономическим развитием, активностью торговых сетей, расширением присутствия российских и иностранных производственных компаний", - говорит заместитель директора по работе со складскими и индустриальными помещениями Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. Коммерческий директор девелоперской компании "Евразия логистик" Сергей Верещагин в подтверждение этих доводов приводит такой показатель, как товарооборот на душу населения в год: по итогам 2007 года в Самаре он составил 78 тыс. руб., в Нижнем Новгороде - 75, 1 тыс., в Саратове - 64, 6 тыс., а в Казани - 112, 8 тыс. руб.
Предложение на казанском рынке качественных складов растет рекордными темпами. В мае первую очередь логистического терминала площадью 70 тыс. кв. м на федеральной трассе Казань - Оренбург совместно со своим партнером - московской девелоперской компанией R.D.S Development - ввела ирландская Quinn Group. Общая площадь объекта составит 230 тыс. кв. м. В октябре этого года будут сданы первые 159 тыс. из заявленных 258 тыс. кв. м складов индустриального парка "Биек Тау" компании "Евразия логистик", что в шести километрах от Казани.
На выезде из Кировского района города столичная "Национальная интендантская компания" приступила к возведению терминала общей площадью 125 тыс. кв. м. Об участии в проектах складской недвижимости заявили и местные игроки. Входящая в казанскую группу "Смайл" логистическая компания "С-Лоджистик" планирует ввести в строй 12 тыс. кв. м в этом году и в следующие 2-3 года расширить их до 44 тыс. кв. м.
Начальник отдела маркетинга "Евразии логистик" Николай Дицман уверен, что если брать в расчет нынешний уровень экономического развития города, то оптимальный для него объем качественных складских площадей не превышает 400 тыс. кв. м, причем это с учетом 3-4-летней перспективы. Потребности республиканской столицы в площадях класса А можно закрыть проектами логистических комплексов "Биек Тау", Q-парк и Поволжской логистической компании, считает он. В Казани, по его мнению, потенциал рынка складской недвижимости ограничен. Компаний, которые способны арендовать склады класса А, здесь мало.
Опасаясь отсутствия спроса, казанские девелоперы возводят объекты под конкретных арендаторов. Так, Поволжская логистическая компания в 2006 году анонсировала строительство складского комплекса класса А у трассы Казань - Оренбург, но вместо 30 тыс. кв. м было построено чуть более половины. Следующие очереди девелопер собирается строить "под заказ". Вполне вероятно, что. остальным также придется заняться специализацией и возводить склады, например, специально для фармацевтов или дистрибьюторов напитков.
По утверждению Петра Зарицкого, сейчас спрос на складскую недвижимость в регионах, и в том числе в Казани, формируют федеральные компании. Это подтверждает и статистика компании "Евразия логистик". Так, после того как компания ввела первую очередь - 85 тыс. кв. м - логистического парка "Пышма" в Екатеринбурге, 70% площадей там арендовали федеральные компании, 30% - местные.
Первым крупным арендатором казанского логопарка "Биек Тау" намерена стать московская Smart Logistics Group (SLG), подписавшая соглашение о стратегическом партнерстве с "Евразией Логистик". В долгосрочную аренду (до 15 лет) в казанском парке "Биек Тау" SLG намерена взять 22 тыс. кв. м. А в Q-парке планирует разместить свое производство завод электрооборудования Шнайдер электрик в Казани (Schneider Electric equipment in Kazan).
Ориентация рынка на крупных клиентов закономерна: экономическая эффективность современной складской недвижимости высока, но чтобы вложения в нее были оправданны, компания должна обладать определенным размером бизнеса - иметь годовой оборот не менее 10 млн. евро. Г-н Дицман полагает, что в республиканской столице доля региональных арендаторов "Биек Тау" окажется ниже, чем у Пышмы" в Екатеринбурге: Свердловская область - более развитый регион, чем Татарстан, там больше крупных локальных клиентов.
Петр Зарицкий прогнозирует: по мере того как будут появляться предложения аренды, многие местные предприятия пересмотрят свою логистику и перейдут к складам класса А.
Примерно 47% казанских складских площадей, по оценке Jones Lang LaSalle, арендуют логистические операторы. Это характерно для всего отечественного рынка складской недвижимости. Во всех строящихся складских объектах класса А большинство площадей уже заранее закреплено за логистическими операторами, которые всегда контролировали большую долю рынка складских помещений, отмечает вице-президент московской логистической группы Smart Logistics Group Сергеи Федотов. Он объясняет это тем, что клиентам выгоднее арендовать площади у посредника, чем самостоятельно обращаться к владельцу склада: зачастую операторы предоставляют не только весь спектр складских услуг (комплектация, переупаковка, маркировка, контроль KPI's, специальные отчеты и т.д.), но и услуги таможенных брокеров, а также доставку всеми видами транспорта по России и зарубежью.
Сегодня на казанском рынке присутствуют как российские ("С-Лоджистик", STS Logistics), так и международные логооператоры - DHL, Itella Logistic, Schenker. Планируется приход ATL Logistic, Tablogix, Avalon Logistic, RLS. При этом, считает Петр Зарицкий, рынок услуг логооператоров в Татарстане развит пока недостаточно. Он уверен, что вслед за качественными проектами складской недвижимости класса А в республику еще придут федеральные и мультинациональные логистические компании, а также западные фирмы с именем. Они и привнесут на рынок Татарстана высокотехнологичную логистику, сервис, которого здесь еще нет.
В Казани основными потребителями складских площадей класса А и В являются торговые сети FMCG (товаров повседневного спроса), рассказывает Сергей Федотов. Среди них такие компании, как Metro Cash & Carry, X5 Retail Group, "Техносила", "Эльдорадо", IKEA, МЕГА, "Рамстор", OBI, "Старик Хоттабыч", МИР, Marks & Spencer, "36, 6". Перспективы развития региональной индустриальной недвижимости в ближайшие 2-3 года прочно связаны с ритейлом, считает Петр Зарицкий. А Николай Дицман даже предполагает, что за 5-10 лет розничные сети могут стать не только основными клиентами складских комплексов, но и их операторами.
Пока в России они не слишком консолидированы и не слишком богаты, потому и отдают логистические услуги на аутсорсинг операторам, а также перекладывают их на поставщиков. На Западе поставщики предпочитают направлять свою продукцию, предназначенную для реализации, в единый распределительный центр, а розничная сеть сама при помощи нескольких распределительных складов выполняет функции логооператора, объясняет эксперт. Поэтому на Западе более 50% арендаторов логистических комплексов - это сами розничные компании.
Помимо новых горизонтов для местного ритейла, развитие складской недвижимости открывает Казани и перспективы, связанные с обслуживанием внешних товаропотоков и статусом национального логистического центра. Продвигаемый властями республики проект по строительству Свияжского мультимодального логистического центра уже вошел в федеральную целевую программу (ФЦП) Модернизация транспортной системы России на 2006-2010 годы", а также в ФЦП "Развитие транспортной системы России на 2010-2015 годы . На основе частно-государственного партнерства Татарстан намерен возвести крупный узловой логистический центр и около станции Круглое Поле близ Набережных Челнов.
(По материалам ИА "Эксперт-Волга").
