Доходность от вложений в складские помещения в Нижнем Новгороде с прошлого года понизилась на 10 %, однако спрос на коммерческую недвижимость такого плана до сих пор остается неудовлетворенным - он превышает предложение больше чем вчетверо. Что же будет с рынком складской недвижимости, если на данный момент он раздираем такими противоречивыми тенденциями?
В прошлом году доходность от вложений в складские помещения находилась на уровне 20-25 %. В 2007 году она составит лишь 14-20 % годовых и, по словам Владимира Лашманова, коммерческого директора ООО "Центр коммерческой недвижимости" (ЦКН), будет снижаться и дальше. С большой скоростью растет себестоимость строительства складов за счет роста стоимости материалов. Сегодня себестоимость квадратного метра качественного складского помещения достигает $850.
Между тем цены на склады в 2007 году повысились незначительно - на 13-15 %. В то время как в прошлом году они взлетели на 51 % в связи с прошлогодним общим скачком цен на недвижимость.
Еще в январе прошлого года в Нижегородском районе можно было арендовать склад за 90 рублей в месяц (за квадратный метр). В конце прошлого года реально было взять в аренду подобный офис уже за 100-240 рублей в месяц за квадратный метр. В этом году арендные ставки на складские помещения в Нижегородском районе достигают 650 рублей в месяц за квадратный метр. Здесь склады особенно дороги, так как их мало. Подобная ситуация с ценами чуть ниже наблюдается и в других районах.
Что касается цены продажи квадратного метра в производственно-складских помещениях, то в Нижегородском районе стоимость квадратного метра варьируется в районе 17-35 тысяч рублей за квадратный метр, в Советском 15-20,5 тыс. рублей, в Приокском от 6 до 16 тыс., в Сормовском 6-10, Ленинском 5,5-10, Автозаводском 7,5-27, Канавинском 10-20 тыс. рублей. Однако это лишь статистические данные. В реальной жизни снять офис сегодня нелегко. Только сегодня в ЦКН лежат 273 заявки на аренду складов и 174 заявки на аренду производственных помещений. Востребованы любые метражи. Причем среди желающих арендовать помещения находятся предприниматели, торгующие самыми различными группами товаров. Как замечает Владимир Лашманов, сложнее всего вопрос стоит с компаниями, которые ищут склады под медикаменты. Ведь для хранения таких товаров нужны качественные помещения. А в Нижнем Новгороде очень остро стоит проблема со складскими помещениями класса А.
Как считают специалисты, складская недвижимость в Нижнем Новгороде и области слабо развита из-за того, что, во-первых, регион отстает по многим показателям от соседних городов, а во-вторых, уровень жизни в Нижнем Новгороде сравнительно невысокий. Это не позволяет увеличивать доходность за счет повышения цен и повышения качества обслуживания клиентов.
На данный момент в Нижнем Новгороде насчитывается более 370 тыс. кв. м складов. Но по данным Нижегородского центра научной экспертизы, качественные складские площади, соответствующие классу А, составляют не более 5 % от всего предложения на рынке.
Какие требования входят в определение класса А для складов? Владимир Лашманов отмечает, что к классу А относятся склады, находящиеся в новом одноэтажном здании, построенном с применением новых строительных материалов, включая коммуникации и оборудование, отвечающие всем международным стандартам. К зданию должен быть удобный проезд, оно должно быть близко расположено к транспортным развязкам, основным железнодорожным и автомобильным магистралям. Что касается внутренней отделки здания, то полы должны быть выровненными, с непылящимся покрытием, шаг колонн - более 12 м, рабочая высота не менее 10 м. Максимальная площадь, занимаемая зданием, не должна превышать половины от общей площади земельного участка. Работают склады класса А обычно круглосуточно, также круглосуточно охраняются и сопровождаются видеонаблюдением. В здании обязательно наличие погрузочных эстакад, доков, системы спринклерного пожаротушения, регулируемого режима влажности и температуры, выделенных телефонных линий, достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта, наличие таможенного поста, договора аренды, прошедшего государственную регистрацию. В довесок у арендаторов склада должны быть офисные помещения не ниже класса В. К классу А может относиться такое помещение, которое соответствует двенадцати пунктам из всех вышеперечисленных.
В Нижнем Новгороде к доступным складским помещениям класса А можно отнести только помещения, которые предоставляет компания "Алиди". Складской терминал площадью 27 тыс. кв. м располагается на улице Ларина.
Конечно, в городе еще есть склады, соответствующие классу А, но они построены компаниями для собственных нужд и закрыты для посторонних организаций. Это терминалы компаний "Сладкая жизнь" , "Кока-кола" , "Вимм-Билль-Данн" , "Нижфарм".
Между тем в промзоне на Сормовском шоссе готовится новый складской комплекс подобного класса. Его строительство начала компания "Энко". По словам исполнительного директора компании "Энко" Виктора Домащука, компания инвестирует в этот проект более 100 млн руб. Первую очередь площадью более 20 000 кв. м планируется ввести в эксплуатацию в 2008 году. Всего же комплекс рассчитан на 33 тыс. кв. м. Две трети площадей построенного комплекса компания "Энко" планирует сдавать в аренду.
К классу В относятся складские помещения, соответствующие не менее восьми из вышеописанных критериев. Обычно это реконструированные здания с высотой потолка 5-8 м, оснащенные всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием. Зачастую они расположены в многоэтажных зданиях, на территории таких складских комплексов имеются офисные помещения.
Основными игроками на рынке складской недвижимости класса А и В являются профессиональные девелоперы в области складской недвижимости и промышленные предприятия, сдающие в аренду часть своих площадей.
Что касается складов класса С, то такие помещения должны отвечать семи параметрам из вышеперечисленных. Как правило, эта категория помещений представлена нереконструированными промышленными помещениями, отапливаемыми или неотапливаемыми ангарами. В них чаще всего располагаются товары небольших компаний. Кстати, на сегодня лишь 31 % существующих в городе складов имеет отапливаемые площади. Склады класса С пользуются популярностью, но особого дефицита в них нет. Зато в качественных помещениях потребность огромная. Как замечает Владимир Лашманов, бизнесу ежегодно требуется как минимум 250 тыс. кв. м складских площадей. Максимум определен в 400 тыс. кв. м, и уже к концу текущего года он может быть достигнут. Однако многие эксперты уверены, что полностью удовлетворить спрос на коммерческую недвижимость складского типа в нашем городе не сможет и 10-кратное увеличение площадей. Потребность в качественных площадях, говорит Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости, формируют ритейлеры и дистрибуторы. И приход в Нижний Новгород крупных федеральных продуктовых сетей только усилит на них спрос.
Уже сейчас многие нижегородские компании вынашивают серьезные планы по строительству складских помещений. Так, немецкая компания Garbe World Cargo Center готова инвестировать в сооружение мультимодального комплекса класса А в нижегородском аэропорту площадью 50 тыс. кв. м более 1,4 млрд рублей. В автозаводском поселке Доскино компания "Тезаурус НН" планирует возвести логистический комплекс площадью 26 000 кв. м, в строительство и оборудование которого нужно инвестировать почти 2,8 млрд рублей. В Кстовском районе заявлено сразу несколько проектов: во-первых, на трассе Нижний Новгород - Казань, на территории бывшей птицефабрики, управляющая компания "Кстовский индустриальный парк" планирует сооружение индустриально-логистического парка с пятью складами площадью 7500 кв. м каждый; во-вторых, компания "Алиди" построит в этом же районе рядом с уже существующим терминалом еще около 40 000 кв. м складских помещений. В-третьих, компания "Дельта капитал" на этой же трассе Москва-Казань собирается строить логистический центр, площадь которого пока не определена, но скоро станет известна, ведь заявка на строительство уже одобрена инвестиционным советом при губернаторе Нижегородской области. В-четвертых, в Кстовском же районе компания IKEA приобрела 170 га земли для строительства логистического комплекса для собственных нужд.
Как отмечают специалисты Нижегородского центра научной экспертизы, большое количество проектов строительства складских помещений вызвано интересом местных, столичных и зарубежных инвесторов. Развитие ритейла очень стимулирует развитие складской недвижимости.
