В РОСТОВЕ НАЧИНАЮТ ПОЯВЛЯТЬСЯ ПОДОБНЫЕ ПРОЕКТЫ
Многим местным торговцам неудобно доставлять товар с пригородных складов, им нужны перевалочные базы непосредственно в Ростове. Об этом заявляют сами бизнесмены. Некоторые даже обращаются в редакцию "Города N", интересуясь, где в городе можно арендовать склад класса А или В +. В то же время анонсированные проекты строительства крупных складов класса А осуществляются сплошь на загородных площадках. Однако, как стало известно N, такие объекты уже создаются и в самом Ростове.
Проектов по строительству складов в центре города сегодня практически нет. Как стало известно N, одна из местных строительных компаний планирует приступить к строительству склада класса В+ на ул. Текучева на своих бывших производственных мощностях: предполагается, что его площадь составит около 20 тыс. кв. м. Подробности проекта пока не сообщаются.
- Собственникам участков в центре выгоднее строить многоэтажное жилье и бизнес-центры, - считает директор АН "Парус" Максим Хмель. - Однако компаниям, у которых в активе есть небольшие производственные базы, но нет средств для строительства многоэтажных зданий, целесообразнее строить склады. Один из наших клиентов планирует построить небольшой склад класса А в районе ул. Мечникова. У него есть производственная база, которую он уже переориентировал в склад класса В. Это торговый оператор, который сдает помещения своим же клиентам.
По оценкам Максима Хмеля, сегодня в центре Ростова существует лишь две улицы, на которых возможно расположение небольших складов с учетом удобства подъезда грузового (в т. ч. крупнотоннажного) транспорта - ул. Нансена и ул. Текучева.
- Расположение в черте города - это большой плюс для операторов, - говорит Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera Oncor (международная компания, оказывающая услуги на рынке коммерческой недвижимости.
- N). -Такие склады, несомненно, будут пользоваться спросом. Обычно ставки аренды в них выше, главное, чтобы они могли обеспечить высокий уровень сервиса.
- Надо внимательно исследовать участок на предмет транспортной доступности: транспортные проблемы и ограничение передвижения крупнотоннажных грузовиков в черте города рано или поздно затрагиваютлюбой мегаполис,
- говорит Мария Котова, руководитель отдела исследований компании Knight Frank.
Альтернативой складам в центре могут служить склады в промзонах. Самый выгодный район с этой точки зрения - Сельмаш. Он привлекает многих инвесторов, в том числе зарубежных. Компания "Мегамаркет" реализовала здесь проект по строительству холодных складов общей площадью З4 тыс. кв. м (N, N 136), ПС
"Новое Содружество" строит для своих нужд логистический комплекс "Атлант" площадью 100, 8 тыс. кв. м (N, N743), ООО "Прекрасная Елена" построило склад общей площадью 1500 кв. м (N, N 748). Проект по строительству здесь складского комплекса класса А площадью 20 тыс. кв. м (площадь участка составляет 13, 5 га) сегодня вынашивает один из зарубежных инвесторов. Консультантом в данном проекте выступает компания Cushman &Wakefield Styles &. Ryabokobylko. Ее представители отказались назвать инвестора проекта, по их словам, строительство склада временно приостановлено. Известно, что кучастку проведены ж.-д. сообщение, газ, электричество, водоснабжение, канализация. У того же инвестора на Сельмаше уже функционирует склад класса В площадью 15 тыс. кв. м. В одном из местных агентств недвижимости N также сообщили, что на Сельмаше сегодня существует еще 2 проекта по строительству складов класса В+ площадью 6 тыс. кв. м и 20 тыс. кв. м. На данном, подготовительном, этапе клиенты не хотят более подробного их освещения.
Интересными с точки зрения доступности являются склады на Вавилова, но в настоящий момент здесь можно купить участки площадью не более 0, 7 га и нет возможности для дальнейшего расширения. Другая промзона, западная, тоже может стать весьма выгодным направлением. Здесь уже работают склады "КМ-Логистик" (10 тыс. кв. м, планируется расширение до 30 тыс. кв. м). Новых крупных заявок на Западном пока нет. Исключение- проект ЗАО "Дарус" по поэтапной застройке участка в 7 га небольшими складскими комплексами площадью 1, 5-3, 5 тыс. кв. м. И на Вавилова, и в Западной промзоне среднюю стоимость 1 га земли риэлтеры сегодня оценивают примерно в 1 млн долларов.
По словам Александра Осипова, строительство складов класса С в Ростове уже невыгодно. Ведущие международные консалтеры отмечают, что при появлении качественного предложения даже местные арендаторы постепенно начинают переходить на площади класса А и В+. Стоимость аренды складских комплексов класса В в городе неуклонно растет. К примеру, в одном из небольших складских комплексов на Орской аренда кв. м стоит 400 руб. (N, N 748), в среднем же ставки держатся на уровне 250 рублей за кв. м. Дефицит качественных площадей заставляет арендаторов соглашаться с предлагаемыми арендными ставками. Тем не менее многое зависит оттого, на каких клиентов рассчитан склад. Если инвестор строит склады в центре, ориентируясь на торговые предприятия, ему нужно учитывать, что они пока не готовы платить более 250-300 рублей за кв. м. При этом большинство из них хотело бы арендовать по этой цене склад, в котором оказывают услуги ответственного хранения. Сегодня стоимость таких услуг в складских комплексах класса В (Южная логистическая компания и "КМ-Логистик"), по словам торговцев, составляет в среднем 400-500 руб. за кв. м, в складах класса А (пока это лишь "НЛК") - 700-800 руб. за кв. м. На аренду складов высокого качества также есть спрос со стороны транспортно-ло-гистических компаний, которые готовы платить более высокую цену - 300-400 руб. за кв. м. На сегодняшний день в Ростове около 30 таких компаний.
***
Справка N. Общий объем рынка складских помещений Ростова, по оценкам агентства Knight Frank, составляет примерно 400 тыс. кв. м. Около 90% всего рынка составляют постройки советского периода. По оценкам экспертов Astera Oncor, на рынке есть потребность еще примерно в 200 тыс. кв. м качественных складов. В Ростове основные транспортные потоки сосредоточены на трассе М 4 и направлены на юг (Краснодар, Новороссийск) и северо-восток (Воронеж, М осква). Складские проекты, обслуживающие эти потоки, сосредоточены соответственно на левобережье (и в Батайске) и в районе города Аксай. Вторым по интенсивности является направление на Таганрог (трасса М23). По оценкам Astera Oncor, средняя стоимость аренды 1 кв. м в складе класса С составляет 150 рублей в месяц ($ 75 за кв. м в год), в складах класса В - 240-250 рублей в месяц ($ 120 за кв. м в год).
