Перспективы. Эксперты рынка коммерческой недвижимости в последнее время находят очень привлекательными складские помещения. Спрос на качественные объекты растет при сохраняющемся серьезном дефиците.
В последние десять лет рентабельность офисной и торговой недвижимости, была значительно выше складской. Последняя была наименее развитой и как следствие непривлекательной для инвесторов. До сих пор сложно привести точные цифры и четко оценить объем рынка. Но уже сейчас можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности складского сектора. "Снижаются риски, и инвесторы могут рассчитывать на срок окупаемости в пределах четырех-пяти лет, - говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. - Мы считаем этот сектор наиболее динамично развивающимся - реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы ("Интеркомплекс" , "Кулон"), так и известные логистические компании, которые строят склады "под себя" (FM Logistic, Tablogix, Schenker, Rewico, Национальная логистическая компания), а также участвуют в проектах built to suit ("под заказчика").
По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка. Кроме того, интерес к сектору начинают проявлять и крупные иностранные девелоперы. Например, Hines - крупная американская компания, специализирующаяся на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью - уже ведет работы по запуску проектов складских комплексов в Подмосковье.
Стремительный дефицит. В Москве сегмент складских помещений отличается самыми стремительными темпами роста спроса и наименьшим уровнем развития. По сведениям специалистов компании Swiss Realty Group, спрос на складские помещения международного класса в первом полугодии 2004 года оставался по-прежнему высоким. Ими интересовались в основном производители и импортеры, работающие в секторе FMCG, дистрибьюторы, логистические операторы, представители розничных сетей, автомобильных компаний. Значительная доля заявок пришлась на крупные помещения (от 10 тыс. кв. метров) - до 30%. По предварительным данным, объем неудовлетворенного спроса на качественные площади за этот период составил 400-500 тыс. кв. метров. Суммарный объем заявок на складские помещения оценивается в 2, 5-3 млн кв. метров. Хотя зачастую компании не расширяют существующие площади, а лишь меняют уровень/класс своего склада. Так что сумма заявок не отражает всего реального спроса.
Несмотря на некоторый рост предложения до конца 2004 года, ситуация на рынке существенно не изменится. Практически все планируемые к вводу мощности уже арендованы или заняты под ответственное хранение. С учетом роста покупательной способности и выхода на российский рынок крупных иностранных ритейлеров (в частности, REAL) можно ожидать еще большего увеличения спроса на складские помещения классов А и В к началу 2005 года. На втором месте по привлекательности находится сегмент помещений для розничной торговли. Высокий ценовой уровень в сегменте офисных помещений свидетельствует о том, что этот рынок достиг своего апогея и приближается к состоянию равновесия, характеризующемуся стабильными ставками и ростом свободных площадей. По оценкам экспертов компании Colliers Int. , объемы нового строительства сравнимы с показателями за тот же период 2003 года - разница не превышает 400 кв. метров. Как и в прошлом году, ожидается, что основное количество торговых центров откроется в конце третьего и в четвертом кварталах. Так что к концу года общий объем введенных торговых площадей составит приблизительно 460 тыс. кв. метров.
Больше чем склад. Как считает эксперт компании Penny Lane Realty Максим Жуликов, интерес к складскому сектору со стороны инвестиционных компаний в последнее время значительно усилился, но специализированных помещений до сих пор практически нет. Вернее, нет таких, которые соответствовали бы международным стандартам. Общий объем предложения составляет приблизительно 1, 8 млн кв. метров складских площадей. Однако лишь 20% из них соответствуют международному уровню (класс А) и не более 15% - классу В.
Складское помещение, соответствующее мировому уровню, должно отвечать многим требованиям. Во-первых, это наличие транспортной доступности, развязок, подъездных дорог, железнодорожных узлов или веток. Во-вторых, оно должно быть оборудовано различными коммуникациями, позволяющими регулировать температуру и влажность, иметь высокие потолки (не менее 14 метров), возможность установки стеллажей, иметь каналы связи и офисные помещения. Как подчеркивают эксперты, внутреннее оснащение здания зависит от специфики бизнеса клиента. Склад перестает быть простой металлической конструкцией для хранения товара и становится основой логистического процесса, частью бизнеса любой дистрибьюторской и производственной компании.
Поскольку современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, он рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте. Склад, который позволяет решить эти задачи, является качественным. Подобные помещения, оборудованные "под заказчика" , по мнению специалистов многих логистических компаний, будут более востребованы, чем стандартные помещения, предлагаемые сегодня.
По данным Swiss Realty Group, основные объемы качественных складских помещений сосредоточены сегодня в Юго-Восточном направлении (35-37%), в Северо-Западном (30%) в Южном (25-26%) и Западном (7-8%). До конца 2004 года будет введено в эксплуатацию еще 300-340 тыс. кв. метров складских помещений классов А и В. В 2005 году, когда ожидается запуск крупных девелоперских проектов, общая площадь современных складских помещений может увеличиться до 1, 2-1, 3 млн кв. метров.
Ставки. По данным участников рынка, бурный рост ритейла в последние два года привел к тому, что возрос спрос на большие склады (от 2-3 тыс. кв. метров) по цене от $120-130 за метр, находящиеся в непосредственной близости от супермаркетов, но и недалеко от МКАД. Кстати, удаленность от Москвы имеет все меньшее значение. Многие арендаторы готовы рассматривать предложения по складам, находящимся в 30-40 километрах от МКАД, причем без существенного понижения стоимости аренды. "Здесь играет роль перспектива, - считает Максим Жуликов, - захваченность земель. Важен вопрос развития транспортной инфраструктуры, планы развития железнодорожных сетей. Люди начинают смотреть в будущее".
По данным Penny Lane Realty, в 2003 году арендные ставки на складскую недвижимость продолжали расти, и на конец первого полугодия 2004 года их максимальный уровень достиг $170-180 за 1 кв. метр в год за помещения класса А. На площадях класса В эти показатели колеблются в пределах $120-160, а в классах С и D составляют $60-110. Арендные ставки в значительной степени варьируются. В условиях дефицита качественных складских помещений важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора.
Так, ставки на помещения, требующие незначительных вложений для оптимизации складской деятельности (класс В), практически достигли уровня ставок на площади, соответствующие мировым стандартам (класс А). Помещения еще более низкого класса (бывшие ангары и другие помещения доперестроечной эпохи) все чаще предлагают в аренду по ставкам, которые еще в прошлом году соответствовали классу В. Однако некоторые крупные международные проекты, запланированные к сдаче в 2005 году, предварительно оцениваются на уровне $110-130 за 1 кв. метр, что отражает ожидание смягчения арендных ставок в ближайшие два-три года. Тем не менее, по оценкам экспертов компании
Colliers Int. , в первом полугодии 2004 года за помещения международного класса рыночной являлась ставка аренды на уровне $150, включая эксплуатационные расходы.
Наметилась тенденция к росту эксплуатационных расходов - сегодня они могут составлять до $20 за 1 кв. метр в год. Размер арендной ставки тем меньше, чем больше арендуемая площадь. Примерные цены на землю под складскую застройку имеют сегодня устойчивую тенденцию к росту и составляют около $250-300 тыс. за гектар без учета затрат на инфраструктуру (коммуникации, подъездные пути, железную дорогу, если есть).
Как прогнозирует большинство экспертов, в течение как минимум пяти лет рынок складской недвижимости будет пополняться ежегодно на 300-350 тыс. кв. метров высококлассных помещений. Таким образом, большой объем вакантных площадей на рынке появится еще не скоро, потому и арендные ставки также не будут снижаться. Более того, ряд экспертов утверждает, что они будут даже увеличиваться - минимум на 5% в год.
***
По оценке специалистов, общая площадь коммерческих складских площадей классов А и В в Москве и Подмосковье равна примерно 2 млн кв. метров, а классов С и D (бывшие цеха, ангары, подвалы, часто неучтенные контролирующими органами как склады) ориентировочно находится в пределах 3 5-4 млн кв. метров. Площадь складских помещений, отвечающих международным стандартам (класс А), составляет лишь около 500 тыс. кв. метров, то есть менее 10% от общего складского предложения. При этом основная часть таких помещении (более 70%) принадлежит на правах собственности или аренды операторам, которые оказывают логистические услуги.
