Еще пару лет назад российский рынок складской и логистической недвижимости был терра инкогнито для девелоперов. В последние годы этот сегмент начали активно осваивать иностранцы. По данным экспертов, международные инвестфонды планируют вложить в строительство складских комплексов около $2,5 млрд.
Девелоперы, инвестирующие в строительство логистических терминалов, могут рассчитывать на среднюю ставку доходности 11,5-12,5%. Это на несколько процентных пунктов больше, чем на рынке офисной и торговой недвижимости. Средний срок окупаемости складских и логистических комплексов не превышает пяти лет.
Наиболее активно этот сегмент развивается в столичном регионе. "Однако в Подмосковье на некоторых направлениях уже наблюдается конкуренция, например на севере, где огромный грузопоток", - говорит консультант складской и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Андрей Ефимов. По его мнению, сегодня наиболее востребованными среди потенциальных арендаторов также остаются запад и юго-запад Подмосковья. Преимущество этого направления заключается в низкой концентрации игроков. Здесь самым крупным проектом считается строительство "Росевродевелопментом" логистического парка "Крекшино" в Наро-Фоминском районе (общая площадь 350 тыс. кв. м).
По данным Praedium, в Москве на начало четвертого квартала этого года общая площадь складов классов А и В составила 1,93 млн кв. м. Однако при этом в городе и его окрестностях ощущается дефицит качественных площадей. По этой причине потенциальные арендаторы из числа крупных ритейлеров и дистрибуторов заключают договоры об аренде на этапе строительства комплексов.
Еще одним перспективным направлением считается Санкт-Петербург, где концентрируется 70% транзитного грузопотока, поступающего в центральную Россию. Этот регион активно осваивается крупными игроками. "Большое количество инвесторов заявили о том, что намерены строить складские комплексы в Северной столице. Если все анонсированные проекты будут реализованы в срок, то через два года в Петербурге появится 2 млн кв. м новых складов", - констатирует старший консультант представительства Knight Frank в Петербурге Максим Мельников.
В этом году на рынке наметилась новая тенденция - зарубежные и российские игроки стали выходить в города-миллионники. Сегодня наиболее востребованными направлениями у инвесторов остаются Поволжье и Урал.
Полосу подготовил Илья Минов
***
5 ФАКТОРОВ УСПЕХА
* высокий спрос со стороны крупных ритейлеров и дистрибуторов на качественные складские комплексы
* невысокая концентрация игроков в некоторых районах Подмосковья и пустующие ниши на региональных рынках
* строительство складского центра средних размеров в качестве первого шага при выходе на рынок
* удачное месторасположение объекта: стабильный грузопоток, транспортная доступность
* заблаговременный поиск крупных арендаторов
***
5 ФАКТОРОВ РИСКА
* высокая стоимость земли, дефицит подготовленных к застройке участков, проблемы с подключением к инженерным сетям
* длительность процедур по переводу земли * ощутимый рост цен на стройматериалы
* огромная дельта между себестоимостью строительства и арендными ставками
* увеличение сроков возврата инвестиций
