Бурное развитие рынка торговой недвижимости в Москве требует значительного увеличения объема складских площадей - в самом городе и ближайших пригородах. Московский регион традиционно является крупнейшим логистическим центром России. Общий объем складских площадей классов А и В в настоящее время составляет здесь 2,69 млн.кв. метров, в том числе в первом полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию 0,32 млн. кв. м высококачественных площадей. Общая же площадь складов (включая устаревшие советские склады классов С и D) в Москве и Подмосковье составляет, по различным оценкам, от 5 до 10 млн.кв. метров.
Возможности нового строительства в Москве уже почти исчерпаны
По данным компании Knight Frank, в Москве наиболее плотно (свыше 1400 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы размещены в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах, наименее плотно (менее 400 кв. м на 1 кв. км площади) - в Юго-Западном и Восточном округах. При этом в пределах МКАД возможности для нового строительства уже почти исчерпаны. Наиболее крупными складскими комплексами, которые все же в ближайшее время появятся в Москве, станут логистический комплекс "Виктория" и административно-складской комплекс "МАНФС Зенит-Интер".
Гигантомания в ближайшем Подмосковье
Если складские помещения, расположенные в Москве, традиционно пользуются спросом у компаний, нацеленных на дистрибуцию своих товаров непосредственно в черте города, то в ближайшем Подмосковье, где цена 1 кв. м не так велика, растет спрос на современные офисно-складские комплексы площадью значительно более 100 тысяч квадратов. Этот интерес проявляется в основном со стороны крупных международных и региональных дистрибьюторов. Всего в Московском регионе (за МКАД) на начало второго полугодия 2006 года общий объем введенных в эксплуатацию складских площадей, соответствующих международным стандартам, составил 0,77 млн. кв. м, заявлено к вводу еще 3,4 млн. кв. метров.
По данным компании Knight Frank, наиболее плотно (свыше 300 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы расположены в северном секторе Подмосковья, между МКАД и Большим Московским кольцом (А-108), наименее плотно (менее 100 кв. м на 1 кв. км площади) - в Юго-Западном и Восточном. При этом наибольшим спросом пользуются следующие направления: Новорязанское шоссе (21% запросов), Симферопольское шоссе (14,6% запросов) и трасса "Дон" (10% запросов). Наименьшим спросом пользуются Ярославское, Щелковское и Горьковское шоссе.
Наиболее крупными складскими комплексами, которые появятся в ближайшем Подмосковье в 2007-2008 годах, станут терминалы Международного Логистического Партнерства (МЛП), индустриально-логистический парк "Евразия", технологистический комплекс "Томилино", логистический парк в Ступино. В частности, МЛП, созданное в 2004 году как девелопер логистических проектов класса А, к концу 2008 года планирует стать одним из крупнейшим игроков этого рынка, владеющим примерно 1,35 млн.кв. м складских помещений.
В мае 2006 года компания приступила к строительству складского комплекса площадью 180 тыс.кв. м в Подольске. Проект "МЛП Подольск" предусматривает инвестиции в размере $135 миллионов. Поэтапный ввод склада в эксплуатацию планируется завершить к началу 2008 года. Кроме того, в рамках МЛП планируется создание логистического парка в районе Сходни (13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе). Площадь комплекса "МЛП Ленинградский терминал" составит 200 тыс.кв. м, инвесторы планируют вложить в него около $120 миллионов. Проект предусматривает пять очередей. На данный момент завершается его первая фаза, полностью логистический парк будет построен к концу 2007 года.
"Парки" добрались до складов
Инвестиционно-промышленная компания "Евразия" также планирует построить сеть складских комплексов класса А. Например, в рамках этого проекта уже возводится индустриально-логистический парк в районе Домодедово (в 11 км от МКАД). Его общая площадь составит 900 тыс.кв. м, первая фаза - 300 тыс.кв. м (она планируется к сдаче в 2007 году). Стоимость проекта составит $600-700 миллионов.
Австрийская группа C.R.E.D.O., специализирующаяся на строительстве складских и офисных помещений в Центральной и Восточной Европе, планирует инвестировать 65 млн. евро в строительство крупного логистического парка в подмосковном Ступино. Общая площадь комплекса составит 110 тыс.кв. метров. Открытие склада для арендаторов намечено на осень 2007 года. Будущий комплекс имеет удачное расположение: 52 км от МКАД, на втором бетонном кольце между трассами М4 (Москва - Дон) и М5 (Москва - Челябинск), недалеко от крупной железнодорожной развязки. Складские помещения будут соответствовать классам А и В +. Участники рынка складской недвижимости отмечают, что строительство складского комплекса с нуля - скорее исключение: до сих пор западные инвесторы предпочитали приобретать готовые или строящиеся объекты с целью снижения рисков.
Важным объектом складской недвижимости должен стать технологистический комплекс "Томилино".Строительство здесь началось в 2005 году, и по состоянию на начало 2006 года общая площадь сданных в аренду новых складов составила примерно 16 тыс.кв. метров. Сейчас на территории комплекса находятся уже более 100 тыс. кв. м складских площадей, из которых 25% соответствует классу А. Клиентами и. партнерами комплекса являются компании "Вимм-Билль-Данн", "Лада-Фаворит", "Рольф Холдинг", "Лаверна" и многие другие. В 2007 году запланировано сдать в эксплуатацию еще 120 тыс.кв. м, а общая концепция этого комплекса предусматривает строительство к 2012 году более 500 тыс.кв. м высококлассных складов на территории площадью 140 гектаров.
Кольцо расширяется
В настоящее время большинство торговых компаний предпочитает склады, расположенные в непосредственной близости от Москвы (в пределах 30 км от МКАД). Однако уже в самое ближайшее время логистические объекты "отодвинутся" еще на 10-20 км от столицы, то есть в места, где еще можно купить землю по приемлемым ценам. Стоимость одного гектара земли в дальнем Подмосковье оценивается в $100000-200000, тогда как в Москве она уже составляет $500000. Таким образом, девелоперам просто не приходится выбирать.
Более того, дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил некоторые из них решать свои проблемы собственными силами. Так например, о планах строительства собственных складов в Подмосковье в 2006 году объявили компании "Эльдорадо", "Евро-сеть" и "Техносила". Активно строят свои терминалы за пределами МКАД такие крупные операторы, как "Копейка", "Перекресток", "Фамилия".
