Прирастая в последние годы на 30-40%, объем складских площадей Московского региона за восемь лет увеличился примерно в пять раз. Он уверенно сохраняет привлекательность для инвесторов и остается наиболее динамичным сектором рынка недвижимости столицы и области. Этому не помешал даже взлет стоимости подмосковной земли.
Блестящие перспективы рынка косвенно подтверждает и "анонсная болезнь": реально вводится едва ли не вдвое меньше площадей, чем заявляется, но это никого не беспокоит, потому что "все равно получилось много". Хотя по-прежнему не хватает. В этом смысле 2007 год не стал чем-то особенным. Видимо, и 2008-й не насытит рынок и не успокоит страсти. Но обо всем по порядку.
ПРИСТОЙНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По мнению директора департамента консалтинга и исследований компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Айдара Галеева, общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье равняется приблизительно 6,7 млн кв. м, из них на долю площадей класса А и В приходится около 4 млн кв. м. Но есть и другие оценки. "По итогам 2007 года предложение качественных складских площадей классов А и В составило около 3,3 млн кв. м, - считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - При этом предложение складов класса А превысило предложение в классе В". По расчетам руководителя направления коммерческой недвижимости "МИАН-агентства недвижимости" Ашота Барсегяна, в нынешнем году общий объем предложения складских помещений класса А достиг примерно 1,75 млн кв. м, класса В - 1,55 млн кв. м. В условиях, когда все предложение составляет 3,3-4 млн кв. м, заявленная на 2007 год "добавка" в 1,5 млн могла бы показаться авантюрной, но маркетолог-аналитик компании "Комстрин" Андрей Казачок разъясняет: "Ежегодно ряд запланированных складских комплексов по разным причинам не сдается в эксплуатацию. 2007 год не стал исключением".
СОБЫТИЯ ГОДА
Большая часть крупнейших проектов, заявленных к открытию в этом году, расположена на южном направлении. Симферопольское, Варшавское и Каширское шоссе остаются самыми популярными у складских девелоперов. Вторым по активности застройки считается северное направление, особенно Дмитровское шоссе, где начато строительство крупного логистического комплекса "Дмитров" общей площадью 220 тыс. кв. м. Одним из крупнейших событий рынка в 2007 году, по мнению М. Геца, стал ввод в Подольске первой очереди логистического центра класса А компании MLP (100 тыс. кв. м). Всего в первом полугодии вышли на рынок "Томилино" - складской комплекс класса А общей площадью 20,5 тыс. кв. м на Новорязанском шоссе, вторая очередь складского комплекса общей площадью 10,4 тыс. кв. м, принадлежащего российскому производителю соков "Нидан-Соки", и фармацевтический склад на 5 тыс. палетомест на территории складского комплекса "Рент-Центр", принадлежащего компании НЛК и расположенного в 12 км от МКАД по Минскому шоссе. "Появление новых складских объектов не приведет к существенному увеличению предложения в данном сегменте, так как около 95% площадей сдаются в аренду еще до окончания строительства", - полагает А. Барсегян.
По словам М. Геца, сохраняется ситуация, когда объемы строительства не успевают за темпами повышения спроса, и это вынуждает сетевых операторов проявлять активность: "Недостаток качественного предложения и рост арендных ставок стимулируют крупные торговые сети к созданию собственных складских комплексов. Причем площади заявленных ритейлерами проектов выросли в среднем до 100 тыс. кв. м. В частности, в 2007 году анонсировали начало строительства своих распределительных центров такие сетевые операторы рынка, как "Евросеть" и "Техносила".
И ДАЛЕКО - ПЛОХО, И БЛИЗКО - НЕ ЛУЧШЕ
Имеющиеся на рынке складские помещения размещены в Московском регионе крайне неравномерно: наибольший вес как по существующим, так и по строящимся площадям занимают южное (37% действующих и 58% строящихся) и северное (22 и 19% соответственно) направления. Интерес девелоперов сместился с севера на юг Подмосковья, в перспективе значительная часть совокупного предложения сосредоточится именно здесь. "Из-за ужесточения конкуренции на южном направлении застройщики складских объектов ускоряют темп работ, чтобы сдать площади раньше первоначально запланированных сроков, - замечает М. Гец. - Кроме того, в третьем квартале отмечался дальнейший рост стоимости строительства, происходящий в первую очередь за счет увеличения цен на стройматериалы и земельные участки промышленного назначения. Данные факторы формируют предпосылки, способные сдерживать темпы ввода строящихся и появление новых качественных складских объектов".
Цены на землю в 30-километровой зоне от МКАД колеблются в диапазоне от $3 тыс. до $20 тыс. за сотку в зависимости от направления, удаленности от федеральных трасс и имеющихся технических коммуникаций.
Стоимость участков промышленного назначения в Московском регионе за последний год подскочила в среднем на 30-40%. Самой дорогой остается земля на западе (Киевское и Калужское шоссе), а наиболее дешевые площадки предлагаются на традиционно индустриальном восточном направлении (Щелковское и Горьковское шоссе), где первые складские объекты только начинают появляться.
Что касается удаленности от Москвы, то, по мнению А. Барсегяна, высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 5-20 км от МКАД: "Спрос на такие площади занимает 30-35% общего объема. Около 10% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть варианты, которые находятся далее 50 км от МКАД. По-прежнему высок спрос на помещения площадью 1-5 тыс. кв. м между третьим транспортным кольцом и МКАД. Спрос на них оценивается в 20-25%, но остается практически неудовлетворенным, поскольку крупные складские помещения в заданном районе - это, как правило, бывшие производственные помещения, которые находятся в аварийном состоянии, идут под снос либо уже арендованы на долгий срок.
СПРОС НА МИЛЛИОН
В настоящее время неудовлетворенный спрос в складском сегменте эксперты оценивают на уровне 1,8 млн кв. м. Главные претенденты на площади - логистические компании (30% площадей класса А) и торговые сети, включая компании-дистрибьюторы (20%), что объясняется ростом промышленного производства, развитием розничной торговли, а также проникновением на российский рынок крупных западных торговых сетей, нуждающихся в качественных складских площадях.
Объекты, отвечающие всем основным требованиям к складам заявленного класса, а также отличающиеся выгодным местоположением, арендуются еще на стадии строительства. М. Гец перечисляет несколько крупных арендных сделок такого рода: "Логистический оператор Avalon Logistics арендовал в июне 56 тыс. кв. м в логистическом парке "Дмитров", Auchan и Hilti Distribution сняли 11 тыс. и 6 тыс. кв. м соответственно в логистическом парке "Пушкино" на Ярославском шоссе. Достаточно крупной сделкой в третьем квартале стала аренда финской логистической компанией Itella Logistics 20 тыс. кв. м в "Ленинградском терминале", принадлежащем компании MLP. Договор заключен сроком на семь лет".
В целом наличие вакантных площадей не говорит о насыщении рынка, а скорее свидетельствует о неравномерности распределения спроса по направлениям в Московском регионе. Планируемые к выходу объекты по традиции открываются с опозданием, что способствует сохранению потребности в площадях и удерживает арендные ставки на высоком уровне. Размер наиболее востребованных площадей в третьем квартале составил 5-8 тыс. кв. м. Однако в связи с ростом числа логистических компаний и расширением их бизнеса намечается увеличение объема арендуемых площадей. Так, за последний квартал значительно вырос спрос на складские помещения общей площадью более 10 тыс. кв. м.
Структура спроса по целевому назначению не претерпела существенных изменений: по-прежнему львиную долю составляют запросы на аренду (75%), спрос на покупку определяется в 15%. Отмечается тенденция роста запросов на услуги ответственного хранения (около 10%).
АРЕНДА И ЦЕНЫ
На конец 2007 года арендные ставки по сравнению с концом предыдущего года незначительно выросли, причем они увеличивались неравномерно в зависимости от направления. Это объясняется тем, что спрос на качественные склады в целом по региону все еще превышает предложение, но некоторые направления уже близки к насыщению складскими площадями. В числе этих направлений - Симферопольское и Каширское шоссе. Уровень вакантных площадей в комплексах класса А в среднем не превышал 1%, класса В - 3%. Стоимость аренды складских помещений класса А по схеме triple net составила $125-140 за 1 кв. м, для класса В - $115-125. Средняя ставка аренды в Московском регионе равняется $120 за 1 кв. м, а по наиболее запрашиваемым арендаторами направлениям (северное и северо-восточное) достигает $180 за 1 кв. м в год.
По данным А. Барсегяна, в третьем квартале 2007 года по сравнению с началом года аренда подорожала на 3-5%. Средняя ставка на складские помещения класса А равняется $240-260 (включая НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы), класса В - $190-220.
А. Галеев подчеркивает, что в целом какого-либо изменения показателей по сравнению с концом 2006 года не зафиксировано, "что не исключает их роста на одних сегментах рынка и снижения на других. В частности, отмечается поступательный рост ставок на площади до 10 тыс. кв. м и определенное снижение - на помещения от 20 тыс. кв. м. На стадии строительства крупным арендаторам (как правило, логистическим компаниям) девелоперы готовы предоставлять значительные скидки".
Эксплуатационные расходы, по расчетам экспертов компании Blackwood, в третьем квартале 2007 года обходились для арендаторов класса А $35-40, класса В - $15-25 за 1 кв. м. Отмечается их незначительное увеличение, что обусловлено ростом расходов на эксплуатацию комплексов и цен на энергоносители. Стоимость продажи складской недвижимости за тот же период выросла, по словам М. Геца, в среднем на 15% и составила для класса А $1,5-1,8 тыс. за 1 кв. м, для класса В - $1,2-1,6 тыс. А. Барсегян приводит несколько иные данные: рост на 6-10%, цены класса А - $1,4-1,9 тыс. за 1 кв. м, класса В - $0,9-1,35 тыс. за 1 кв. м. Аналогична стоимость реконструированных производственных помещений, позиционируемых как складские помещения. По мнению А. Галеева, сделок по продажам готовых складских площадей крайне мало для того, чтобы определить их реальную рыночную стоимость. Запрашиваемые редкими продавцами цены колеблются в диапазоне $0,9-1,5 тыс. за
1 кв. м. Ожидается, что такой уровень сохранится до конца 2008 года, после чего в результате усиления конкуренции начнется их плавное снижение.
ЗАЯВКИ НА РЕКОРД. ЮГ И ВОСТОК
Несмотря на все возрастающую конкуренцию на юго-восточном направлении Московской области между крупными строящимися и планируемыми к строительству складскими объектами, девелоперы продолжают анонсировать все новые крупномасштабные проекты. В Ступинском районе на участке 40 га разместится логистический центр общей площадью 120 тыс. кв. м. Инвестором выступает одна из дочерних компаний австрийского девелопера C.R.E.D.O. - ООО "Парк логистики "Малино". Сдать объект в эксплуатацию намечено в третьем квартале 2009 года.
В начале марта в Каширском районе Московской области в 120 км от МКАД в районе поселка Корыстово началось возведение крупного производственно-логистического парка класса А. Проект подразумевает размещение на земельном участке площадью 316 га производственных (125 тыс. кв. м), складских (430 тыс. кв. м) и офисных (35 тыс. кв. м) помещений, а также жилья (20 тыс. кв. м) и объектов социального назначения (3,5 тыс. кв. м). Также комплекс включает гостиницу, кафе, автосервис, автозаправку, телефонную станцию и теплоэлектростанцию на 60 МВт. Инвестором выступает банк "Московский капитал". Объем инвестиций определен в сумме около
9 млрд. руб. Завершить строительство намечено в 2011 году.
Еще один проект по созданию складского комплекса инициировал британский фонд Raven Russia. Для этих целей создано совместное предприятие с российской компанией RDI Group. Комплекс расположится на участке общей площадью 22,4 га в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Общая площадь объекта составит 100 тыс. кв. м, финансовые вложения - $117 млн. При этом общий объем инвестиций фонда Raven Russia в складские объекты, по данным компании Blackwood, достиг к настоящему времени $1,2 млрд.
Фонд намерен в рамках совместного предприятия с компанией "Феликс" построить на Симферопольском шоссе в районе города Климовск логистический комплекс общей площадью ПО тыс. кв. м. Он займет участок размером 18 га, возведение предполагается завершить в 2009 году.
В Раменском районе предполагается возвести логистической терминал общей площадью 140 тыс. кв. м. Он рассчитан на обработку и хранение бытовой техники, пищевой и сельскохозяйственной продукции. Тут организуют и первую в России биржу цветов. Инвестиции в проект оцениваются в (евро)122 млн.
НА СЕВЕР ЧЕРЕЗ ЗАПАД
В марте этого года фонд Raven Russia в сотрудничестве с турецкой компанией EGL Holding организовал совместное предприятие для строительства логистического комплекса класса А в непосредственной близости от аэропорта "Шереметьево". Площадь комплекса - около 55 тыс. кв. м. Размер инвестиций, требуемых для реализации проекта, заявляется в размере $56 млн. Срок ввода первой очереди - четвертый квартал 2007 года, второй очереди - третий квартал 2008 года. Компания Parkridge Holding планирует вложить $150 млн в строительство складского комплекса на Ленинградском шоссе, тоже в районе "Шереметьево", на земельном участке в 40 га. Комплекс класса А общей площадью 150 тыс. кв. м будет строиться в две очереди. Окончание первого этапа (40 тыс. кв. м) назначено на осень 2008 года. Одним из крупнейших среди заявленных в начале 2007 года проектов является мультимодальный комплекс в районе поселка Белый Раст Дмитровского района, реализацию которого затеяло ОАО "РЖД". На участок площадью 177 га будут перебазированы товарные станции Рижская, Смоленская, Киевская и станция промзоны "Северянин", находящиеся в ведении ОАО. Инвестиции в проект составят более $400 млн.
Помимо этого в ближайшие два-три года ОАО "РЖД" собирается создать в крупнейших транспортных узлах России порядка десяти логистических центров, обеспечивающих обработку грузов и контейнеров. Кроме Московского региона такие комплексы появятся в Санкт-Петербурге, Калининграде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Красноярске, Новороссийске и Владивостоке.
В феврале 2007 года бельгийская девелоперская компания Gelamco заявила о приобретении участка в районе поселка Ермолино Дмитровского района Московской области, где займется строительством современного логистического комплекса класса А общей площадью 145 тыс. кв. м.
В июне этого года Deutsche Bank и American International Group (AIG) приобрели доли в капитале крупнейшего складского девелопера - Capital Partners, владеющего логистическим парком "Пушкино" (212 тыс.кв. м), а также логистическим парком в Домодедове (650 тыс. кв. м).
С начала года началась реализация программы создания в Московской области индустриальных парков. Так, в январе подмосковное правительство одобрило проект по строительству индустриального парка в поселке Пересвет Сергиево-Посадского района. До 2011 года на территории 180 га появится 415 тыс. складских, 25 тыс. кв. м офисных и 820 тыс. кв. м производственных площадей, в том числе предприятия по обработке древесины и производству мебели. Общий объем инвестиций превысит 16 млрд руб.
На фоне острой нехватки качественных складских площадей для организации распределительных центров для ритейла в Московском регионе продолжается инициация новых проектов. Так, торговая сеть "Самохвал" собирается возвести собственный логистический центр в Голицыне на Минском шоссе. Общая площадь объекта составит 10 тыс. кв. м.
СТОЛИЦА ВСЕГДА В ЦЕНЕ
Несмотря на высокую стоимость земли и сложность реализации девелоперских проектов, складские объекты продолжают появляться и в столице. Так, в районе промзоны "Курьяново" предполагается построить продовольственный производственно-складской комплекс общей площадью более 2 тыс. кв. м. Для этого уже выделен участок 8 га. На территории промышленной зоны "Бутово" к 2009 году будет возведен складской комплекс производственного назначения. Его площадь - 20 тыс. кв. м. Инвестором проекта выступает ОАО "Бутовский комбинат". Земельный участок находится у инвестора проекта в аренде на 49 лет, площадь участка составляет 11,8 га. На фоне нехватки качественных площадей и их ограниченного предложения этот проект обещает стать значительным явлением на складском рынке Москвы. О планах строительства собственных распределительных центров сообщила розничная сеть Billa, которая намерена создать такой центр в Москве, а также "Техносила", один из лидеров рынка электроники и бытовой техники, которая объявила о строительстве складского терминала общей площадью около 100 тыс. кв. м.
На отечественный рынок складской недвижимости готовится выйти и германская компания Garbe, которая хочет реализовать в российских городах-миллионниках проекты по организации сети складских терминалов класса А. Первым городом, где начнется строительство, станет Нижний Новгород, затем в планах компании Москва и Санкт-Петербург. В перспективе рассматриваются Краснодар и Воронеж. Стоимость каждого терминала колеблется около $35-40 млн, они будут ориентированы на аэропорты. Общий объем инвестиций оценивается в размере $1,3 млрд.
ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИНИЯ
"Основной спрос на качественные складские площади формирует ритейл, - говорит А. Казачок. - Если в Европе на 1 кв. м торговой площади приходится минимум 2 кв. м складской, то столичный показатель - примерно один к одному. Доля свободных складских площадей в Европе гораздо выше московского уровня (0,6%), в Милане она составляет 2,8%, в Будапеште - 7,5%, в Варшаве - 8,5%. Заметно отстает и обеспеченность населения складскими площадями, она составляет около 365 кв. м на 1 тыс. человек, что на треть ниже европейских показателей".
Ключевой тенденцией 2006 года, продолжавшей влиять на рынок и в 2007-м, по мнению М. Геца, остается активный интерес крупных иностранных инвесторов к российскому рынку. Так, норвежский фонд Eastern Property намерен потратить около $400 млн на покупку в Московском регионе объектов коммерческой недвижимости, в том числе двух складов. Один из них - строящийся в настоящий момент компанией "Лого-групп" складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в $68 млн. О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property Investors. Объем его инвестиций в офисные, торговые и складские объекты запланирован на уровне $1 млрд. Продолжается экспансия ключевых игроков рынка в регионы: о планах регионального развития заявили компании Х5 Retail Group и "Евразия Логистик" (которая действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске). В настоящее время активизировалась деятельность на рынке земельных участков и объектов производственного назначения. Реконструкция последних по-прежнему остается привлекательным направлением складского девелопмента.
ЕСТЬ КУДА РАСТИ
"Первичное насыщение рынка реально в ближайшие годы на наиболее интенсивно застраиваемом юге Подмосковья, - считает М. Гец. - Зона, в которой будут строиться объекты складской недвижимости, расширится до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения в непосредственной близости от столицы. Размещению складов на значительной удаленности от Москвы способствуют и планы федеральных властей по строительству ЦКАД.
"Увеличение объемов новых складских площадей (преимущественно класса А) приводит к постоянному возрастанию их доли в общем объеме предложения, и на конец 2007 года она достигла примерно 60%, - полагает А. Галеев. - Согласно озвученным планам девелоперов, до 2010 года возможно строительство 7,8 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет к увеличению объема площадей класса А и В более чем в 2,5 раза. К 2015 году площадь построенных складских комплексов достигнет предположительно 16,7 млн кв. м.
В связи с высокой инвестиционной привлекательностью сегмента складской недвижимости на рынке возрастет число профильных игроков - девелоперов и профессиональных инвесторов.
С момента выхода на рынок крупных складских проектов прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как арендного бизнеса.
Рынок складской недвижимости сохраняет свою инвестиционную привлекательность, уровень доходности в данном сегменте предполагается в среднем на отметке 10-12%.
"Если учесть, что в Москве сосредоточено около 30% всех грузопотоков страны, ежегодно происходит увеличение объема качественных торговых площадей, а также то, что сроки ввода складских объектов отстают от заявленных, то в ближайшие два года насыщения рынка складской недвижимости ожидать не стоит", - прогнозирует А. Казачок.
"Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет прогнозировать к концу 2008 года удвоение величины качественных складских площадей, - уверен М. Гец. - В итоге предложение составит около 5 млн кв. м, но превышение спроса над предложением сохранится до 2010-го, и только к 2011 году ожидается их выравнивание".
***
"Зона, в которой будут строиться объекты складской недвижимости, расширится до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения вблизи от столицы".
Михаил Гец Вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood
[Графические материалы:
ОСНОВНЫЕ СКЛАДСКИЕ КОМПЛЕКСЫ 2007 ГОДА
Материал доступен в бумажной версии издания.]
