Сегодня в столице насчитывается около 2, 5 млн кв.м качественных складских площадей. Около 1, 2 млн планируется ввести в эксплуатацию до конца текущего года. Однако потребуется еще как минимум два года для того, чтобы покрыть существующий дефицит логистических комплексов.
Тенденции и прогнозы
В настоящее время дефицит качественных складских помещений в московском регионе составляет около 1, 5 млн кв.м (данные Praedium). Тем не менее, прогнозы специалистов по поводу ближайшего развития складской недвижимости весьма оптимистичны: они утверждают, что в настоящее время подмосковный рынок находится в активной стадии формирования, для которой характерен рост объема складских площадей. По данным компании Praedium, в первом квартале 2007 г. прирост качественных складских помещений в столичном регионе составил 30 тыс. кв.м. В частности, были введены в эксплуатацию следующие логистические комплексы:
* ТЛК "Томилино", класс А, общая площадь 20, 5 тыс. кв.м, складская - 17, 37 тыс. кв.м. Новорязанское ш, 6 км от МКАД;
* логистический центр "Купавна", класс А, общая площадь 9, 5 тыс. кв.м, складская - 9 тыс. кв.м. Горьковское ш., 21 км от МКАД, г. Старая Купавна, ул. Дорожная, д. 3.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию первых очередей нескольких крупных проектов: "Северное Домодедово", логопарк "Домодедово", Giffels South Gate, МЛП Подольск. В то же время аналитики рынка не исключают переноса сроков ввода в эксплуатацию многих заявленных в текущем году проектов.Складская недвижимость Москвы продолжает сохранять свою инвестиционную привлекательность. Об этом свидетельствует появление новых проектов, которые реализуют известные девелоперы, а также выход на рынок новых игроков. Среди них - турецкий девелопер ELG Holding, который совместно с британским фондом Raven Russia реализует проект логистического комплекса класса А рядом с аэропортом "Шереметьево" (с последующей продажей инвестору своей доли).
Кроме того, строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) повлияет на увеличение объема качественных складских площадей вдоль данной транспортной магистрали по мере ее строительства, окончание которого намечено на 2020 г.
Несмотря на постоянно увеличивающиеся объемы строительства, предложение качественных складских помещений в Московском регионе не может покрыть существующий спрос. Ожидается, что на рынке появится больше девелоперов, которым неразвитый логистический рынок покажется привлекательным для вложения инвестиций и которые смогут заполнить его качественными объектами.
География размещения
Место размещения логистических комплексов зависит от нескольких факторов. Во-первых, от наличия развитой транспортной сети - морских, железнодорожных или автодорожных подъездных путей с хорошими развязками.
Во-вторых, немаловажное значение имеет направление грузопотока и близость аэропортов. Так, наибольшее количество складов сосредоточено на юге, юго-востоке и северо-западе Подмосковья. Юг области "оккупировало" около 70% девелоперов. Во многом их привлекает относительно свободная трасса "Москва-Дон", по которой направляется на экспорт более половины всех товаров России. Помимо близости "Шереметьево", Ленинградское направление привлекательно тем, что, несмотря на многокилометровые пробки, через северо-запад в столицу ввозятся товары из портов Санкт-Петербурга и Прибалтики.
Ярославское, Осташковское, Симферопольское и Варшавское шоссе наименее популярны у девелоперов. Однако идет постепенное освоение и этих магистралей. Так, на 14-м км от МКАД по Ярославскому шоссе к концу текущего года планируется сдать в эксплуатацию логистический парк "Пушкино", общая площадь которого составит 100 тыс. кв.м. 30% его площадей уже сданы в аренду. В связи с расширением Киевского шоссе и реконструкцией аэропорта "Внуково" инвесторов и девелоперов также привлекают Минское и Киевское направления.
Ниже предложение -выше спрос
В первом полугодии 2007 г. спрос на качественные складские помещения оставался стабильно высоким, несмотря на активное строительство в этой области.
По данным Colliers International, основной спрос по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги.
В начале 2007 г. средние ставки в помещениях класса А составили $115-130 в год за кв.м (не включая НДС, операционные и коммунальные расходы). В то же время операционные расходы выросли до $30 за кв.м, что явилось прямым следствием роста стоимости содержания и обслуживания складских комплексов.
"Традиционно высоким остается спрос на специализированные помещения, например на фармацевтические склады или склады-холодильники, - отмечает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - Как правило, такие помещения компании строят для себя самостоятельно, поэтому спрос арендаторов на них постоянно растет".
Он также отмечает, что на сегодняшний день особый дефицит предложения наблюдается в сегменте качественных складских площадей от 3 до 5 тыс. кв.м. Существует значительный спрос и на небольшие площади до 1 тыс. кв.м, особенно в Москве и в непосредственной близости от МКАД.
Несмотря на то, что Москва остается в центре внимания как российских, так и западных инвесторов, в других регионах достаточно много столичных компаний, успешно занимающихся строительством логистических комплексов (например MLP). Многие инвесторы (такие как AIG/Linkoln, Ghelamco или Quinn Group) сегодня активно выходят на региональные рынки, отмечая их высокую потенциальную емкость. Такая тенденция связана, прежде всего, с развитием ритейла и продвижением в регионы крупных сетевиков. Естественно, без складов они работать не могут, поэтому с развитием торговли будут развиваться и склады.
Коммерческий директор компании "Архитек Инжиринг" Владимир Савинов утверждает, что причины интереса девелоперов к крупным городам-миллионникам заключаются, прежде всего, в желании диверсифицировать свой инвестиционный портфель, направляя инвестиции в развивающийся сегмент рынка, а кроме того, получить прибыль от сдачи объекта в аренду. По данным аналитиков, в настоящее время самыми привлекательными регионами для выхода инвесторов являются Санкт-Петербург, Казань, Самара, Ростов-на-Дону, а также Краснодарский край и Урал.
***
Денис Трущенко директор по развитию BLUESTONE GROUP:
- На сегодняшний день, по мнению BLUESTONE GROUP, в Москве ощущается значительная нехватка земель под строительство складских помещений, поэтому как альтернативу для строительства складов класса premium девелоперы серьезно рассматривают ближайшее Подмосковье. Во многом одной из определяющих причин ухода складов в Подмосковье является то, что складские и железнодорожные терминалы выводятся за пределы Москвы из-за галопирующего роста цен на московские земли, а также решения вопросов по переоформлению/оформлению земель. Девелоперы все чаще акцентируют свое внимание на 1-м Бетонном кольце, расценивая его как перспективное направление развития сегмента в будущем. Отмечается расширение зоны, в которой будут строиться объекты складской недвижимости, до 50-60 км от МКАД из-за дефицита земельных участков промышленного назначения непосредственно вблизи Москвы. Размещению складов на значительной удаленности от столицы способствуют и планы федеральных властей по строительству ЦКАД.
Кроме того, 2006 год ознаменован выходом столичных и иностранных игроков на региональные рынки. Масштабные проекты были заявлены в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями "Евразия Логистик", "Единая международная сеть таможенных складов", "РосЕвроДевелопмент", "Международное логистическое партнерство", FM Logistic, "Авалон Логистик". Важным стимулом для развития складского сегмента стали разработка и внедрение государственных программ, направленных на развитие и совершенствование транспортной и логистической системы России.
Проблема дефицита складских помещений в целом является злободневной темой. Несмотря на то, что арендные ставки в Москве и Подмосковье являются одними из самых высоких в Европе, подобрать складские площади, удовлетворяющие всем требованиям арендаторов, достаточно трудно. Объемы строительства качественных складских площадей значительно ниже уровня спроса. Только существующий неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в столичном регионе составляет, по разным оценкам, от 900 тыс. до 1 млн кв.м. При этом реальные объемы строительства не превышают 400-450 тыс. кв.м в год.
***
Евгений Бондарчук, главный редактор Arendator.ru &Skladno.ru&Realty2006.ru:
- Сегодня в Московском регионе из помещений класса А, предлагаемых в прямую аренду, свободно менее 1%, 2-3% - класса В. Вновь строящиеся качественные складские помещения обычно сдаются в аренду уже на стадии строительства объекта. В то же время можно говорить о существенном увеличении в 2007 году инвестиционной активности - большое количество компаний ведет скупку земельных участков и помещений из производственно-складского фонда под реконструкцию и развитие.
Если говорить о себестоимости строительства, то она включает в себя землю, согласование и стоимость строительства. Причем в Московском регионе согласование и земля составляют наибольшую часть. Получается, что в зависимости от местоположения себестоимость строительства может составлять как $500-600 за кв.м, так и $1-1, 1 тыс. В Подмосковье эта сумма, конечно, ближе к последней цифре. Средние сроки строительства составляют около 5 лет.
[Графические материалы:
Новые проекты, о реализации которых было объявлено в I кв. 2007 г.
Наиболее крупные проекты, заявленные к открытию в 2007 г.
Крупнейшие сделки I кв. 2007 г. по аренде
Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во II кв. 2007 г.
Основные текущие проекты (г. Москва)
Материал доступен в бумажной версии издания.]
