журналист: Александр Аргунов
фото: архив CRE "НЛК"
О строительстве логистических комплексов класса А в регионах сегодня заявляется едва ли не каждый день. И если верить девелоперам, то в скором времени они будут появляться как грибы после дождя. Пока же мы решили посчитать те малые крохи, которые есть на региональном рынке на данный момент, и написать о нескольких реализованных складских комплексах подробней.
Следует сразу оговориться: проблема выбора остро не стояла - по-настоящему качественных реализованных складских помещений в регионах на сегодняшний день практически нет. Мы взяли несколько проектов: один из них реализован логистической компанией под собственные нужды, другой стал результатом усилий местных девелоперов. Еще один складской комплекс только строится, однако первая его очередь появится на рынке уже в скором времени.
В целом специалисты сходятся во мнении: отставание регионального рынка объясняется доминирующим положением Московского и Ленинградского регионов. Теперь, когда эти рынки близки к насыщению (учитываются и заявленные проекты), девелоперы бросили все силы на освоение регионов.
Объединяют эти проекты, в общем-то, те же сложности, с которыми сталкивались девелоперы ранее: непрозрачность земельного рынка, сложности с подключением коммуникаций и т.д. Вопреки заявлениям о серьезной нехватке складских площадей класса А рынок спроса в регионах до конца не изучен, что и объясняет осторожную - поэтапную - стратегию реализации проектов.
Новосибирск, терминал "Сибирь", девелопер - "НЛК"
Многие эксперты полагают, что Московская, Ленинградская и Новосибирская области являются главными перевалочными пунктами страны. Следуя этой логике, неудивительно, что свой региональный проект "Национальная логистическая компания" реализовала неподалеку от столицы Зауралья.По сути, региональные рынки делятся на два типа, один из которых - потребительский, - рассуждает Олег Мамаев, эксперт "НЛК". - Спрос на складские помещения в этом случае обусловлен развитием региона как такового и активной экспансии ритейла в нем. Складские комплексы даже в таких городах, как Ростов и Екатеринбург, служат скорее для легкой обработки товара перед тем, как попасть в магазины. Новосибирск же, по нашему мнению, в перспективе станет крупным распределительным центром для всего Зауралья. И наши крупные, в том числе западные, клиенты, планируя создание двух распределительных центров в России, смотрят на Москву и потенциально - на Новосибирск".
Новосибирск - это город, через который, по мнению Олега Мамаева, будут проходить крупные зарубежные поставки из Европы (не через Москву, как это происходит сейчас, а напрямую), Дальнего Востока и Китая. "Но это не означает, что складской комплекс НЛК станет сугубо распределительным центром, это только оценка потенциала рынка, - поясняет Олег Мамаев. - Сегодня наш комплекс обслуживает и Новосибирск, и Новосибирскую область, и близлежащие регионы - Красноярск, Иркутск".
Напомним, что для "Национальной логистической компании", которая входит в портфель активов "РосЕвроГрупп", девелоперский бизнес не является профильным. Терминал "Сибирь" строился для собственных нужд и не от хорошей жизни. "Во-первых, экспансия на региональный рынок профессиональных застройщиков затянулась, и от них нет вообще никаких предложений, - рассказывает Олег Мамаев. - Кроме того, у нашей компании сложившийся сервис, требующий от складских площадей определенных специфических характеристик. А девелоперы строят унифицированные склады, которые затем сложно адаптировать под собственные нужды. Мы же, зная работу изнутри, с самого начала строим именно то, что нам нужно".
Терминал "Сибирь" расположен в 10 км от Новосибирска и в 4 км от города Обь. Точный адрес: Омский тракт, 1а. В 70 м от складского терминала проходит федеральная трасса М-51 "Москва-Владивосток". Очень близко - всего в километре - находится аэропорт Толмачево. Отметим, что подъездную дорогу от федеральной трассы девелопер построил самостоятельно. Железная дорога подведена от станции Обь.
На сегодняшний день "Национальной логистической компанией" реализована только первая строительная стадия проекта, в ближайшее время планируется начать строительство еще нескольких складских блоков. В целом, по словам Олега Мамаева, на участке общей площадью 71 тыс. кв. м есть возможность построить до 40 тыс. кв. м складских площадей высокого класса.
Общая площадь первой очереди совсем небольшая - всего 10 тыс. кв. м. Это тем более немного, если учитывать масштабы заявленных региональных проектов тех же московских и международных девелоперов. С чем связана такая осторожная стратегия? "Есть две причины, - говорит Олег Мамаев. - Первая - финансовая. Мы развиваем свой бизнес, у нас обширная региональная программа, следовательно, и финансовые ресурсы ограничены - нам сложно выделить деньги на непрофильный для компании бизнес. Есть и другая особенность. Нам, как логистической компании, очень сложно за короткий срок наладить качественный сервис на региональном рынке, ведь для начала надо обучить персонал, описать все технологические процессы. И если сразу ввести в эксплуатацию 40 тыс. кв. м - это значит заведомо опустить планку качества, по крайней мере на год или полтора, пока все необходимые технологические схемы не будут отработаны. Поэтому развивать региональный проект мы решили поэтапно".
Отсутствие достаточного количества реализованных складских проектов класса А в регионах Олег Мамаев объясняет "проблемами роста". "Развитие складского девелопмента класса А следует за экспансией ритейла, и в регионах еще должен был сформироваться спрос. И только после того, как он был оценен, профессиональные девелоперы приступили к строительным работам, - говорит эксперт
"НЛК". - Сейчас много заявленных проектов в регионах, и я уверен: многие из них будут реализованы".
Финансовые условия собственник проекта раскрывать не стал. Известно только, что средняя стоимость строительства составила $700-800/кв. м. Внутренняя арендная ставка - $115/кв. м в год (triple net).
Площадь пятна застройки - 11 тыс. кв. м, общая площадь парковки - 11 тыс. кв. м. В целом планируется, что площадь застройки всех складских блоков займет ровно половину земельного участка. "Мы, понимая объемы будущих товарных потоков, постарались сделать маневровочные и парковочные площадки максимально просторными, - рассказывает Олег Мамаев. - Думаю, что в этом отношении мы опережаем профессиональных девелоперов, которые, решая свои финансовые задачи, стараются застроить земельный участок плотнее. Проектом предусмотрено два въезда. Когда склад заработает на полную мощность, эти въездные ворота разделят потоки грузовых и легковых машин".
Комплекс оборудован 10 доками (оборудование погрузочно-разгрузочных доков - автоматические гидроаппарели "Дорхан"). Из них три - на железнодорожной рампе. Рабочая высота потолков - 12 м. Помимо складских мощностей в 5-этажном пристроенном к складу корпусе есть и необходимые офисные площади. Глубина здания - 100 х 100 м, шаг колонн - 22 м. Склад снабжается электричеством по первой категории, комплекс оборудован собственной газовой котельной с возможностью переключения на дизельное топливо. Также в складском комплексе предусмотрена приточно-вытяжная вентиляция, централизованная система безопасности и централизованного контроля доступа, автоматическая система вентиляции и обогрева.
Самара, девелопер - "Виктор и Ко"
Самара - довольно развитый с точки зрения складской недвижимости регион. Если в большинстве других областей девелоперы либо вышли на строительную площадку, либо ведут переговоры по приобретению земельных участков, то в Самаре уже сегодня спрос оценивают в районе 300 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Насытили рынок в основном местные девелоперы. Несмотря на высокий потенциал Самарской области, крупные инвесторы выходить на этот рынок не торопились (как и во многих других регионах, нехватка площадей высокого класса заставила ритейлеров, например, Nestle и "Балтика", строить склады собственными силами). Этим воспользовались местные игроки, которые не стали дожидаться прихода московских девелоперов.
Проект самарской компании стал одним из первых спекулятивных комплексов региона (складской комплекс в Самаре общей площадью 80 тыс. кв. м строит также "Средневолжская логистическая компания"). "В ближайшем будущем дефицит складских помещений именно класса А станет серьезным препятствием на пути дальнейшего развития рынка. Еще несколько лет назад можно было спрогнозировать широкомасштабное строительство новых складских терминалов. Наша компания не стала дожидаться этого момента и принялась за строительство логистического терминала класса А", - объясняют решение о строительстве склада в компании "Виктор и Ко".Спрос на складские площади в Самаре, как и в других регионах, обусловила экспансия федеральных и международных торговых сетей. "Арендаторами логистического терминала являются такие компании, как"РЛС Недвижимость", "Розницио", "Лайт Пауэр", "Новокор Самара", "Ашан" и др. - рассказывают в пресс-службе компании "Виктор и Ко". - Многие из них рассматривают складской комплекс как распределительный центр для всего Поволжского региона в целом".
По мнению экспертов "Виктор и Ко", спрос на складские площади класса А со временем будет только расти. В целом, по прогнозам девелопера, потребности в современных складских площадях увеличатся на 20-25% в год.
Основную причину неразвитости регионального складского девелопмента специалисты "Виктор и Ко" объясняют тем, что Московский регион еще сохраняет за собой доминирующую роль центра бизнеса страны, - только после того, как насытился рынок московской области, девелоперы стали смотреть в регионы. "И хотя многие девелоперы активно расширяют деятельность в регионы, зачастую об инвестициях в современную инфраструктуру они задумываются в последнюю очередь, - говорят в пресс-службе "Виктор и Ко". - В целом же, хотя у каждого региона есть своя специфика, трудности их развития зачастую сильно преувеличены".
Собственником и девелопером проекта является компания "Виктор и Ко". Комплекс расположен на пересечении трасс федерального значения М-5 и М-32 и имеет два выезда - на Московское и
Ракитовское шоссе. Общая площадь проекта составляет 130 тыс. кв. м. Объект возводится пофазно. Строительство первой очереди (32 тыс. кв. м) уже завершено, складские площади и офисные помещения сданы арендаторам. Вторая очередь проекта (порядка 50 тыс. кв. м) готовится к сдаче в III квартале 2007 года.
Комплекс оснащен системами пожарной сигнализации и автоматической системой пожаротушения, кроме этого вся его территория находится под контролем системы охранной сигнализации и видеонаблюдения. Высота потолков - не менее 12, 5 м. Бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее б тонн/кв. м. Складские корпуса оснащены автоматическими воротами докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 1000 кв. м). Площадь открытой парковки 5, 5 га. На расстоянии 3 км от комплекса расположена железнодорожная ветка. В этом же районе города располагается аэродром Безымянка, мощности которого позволяют обслуживать грузовые потоки международных и российских маршрутов.
Что касается арендных ставок, то их средний уровень на складские площади равен приблизительно $130/кв. м в год. Стоимость аренды офисных помещений и мезонинных площадей оговаривается дополнительно. Практикуется девелопером заключение долгосрочных договоров сроком на пять и более лет.
Екатеринбург, девелопер - "Евразия логистик"
Логистический парк "Пышма", который обещает стать крупнейшим на Урале, еще только строится. Однако мы решили рассказать о нем, и вот по какой причине. Это единственный крупный региональный проект, первая очередь которого - если верить девелоперу - выйдет в самое ближайшее время.
Напомним, что несколько лет назад девелоперская компания "Евразия Логистик" объявила о строительстве сети логистических парков в крупнейших регионах России. Всего за период 2006-2010 гг. девелопер планирует построить 16 логистических комплексов общей площадью более 5 млн. кв. м, а инвестиции превысят $3 млрд.
В настоящий момент завершается строительство первой очереди объекта (85 800 кв. м). По словам Алексея Гришко, коммерческого директора компании "Евразия Логистик", ввод в эксплуатацию первой очереди намечен уже на август текущего года. Параллельно с этим ведутся работы по строительству второй очереди логопарка, сдача которой запланирована до конца 2007 года. Складская площадь второй очереди составит 106 тыс. кв. м. Таким образом, уже до конца года компания "Евразия Логистик" в Екатеринбурге введет в эксплуатацию более 200 тыс. кв. м складских площадей класса А.
Свердловская область, по мнению авторов, обладает высоким потребительским потенциалом. Екатеринбург - один из крупнейших городов на Урале с постоянно растущим уровнем жизни. Соответственно и потребность в высококлассных складских помещения не заставила себя долго ждать. "Кроме того, Екатеринбург является одним из узловых транспортно-распределительных центров России, что также самым положительным образом влияет на создание современной инфраструктуры европейского уровня", - добавляет Алексей Гришко. По оценке аналитиков "Евразия Логистик", отложенный спрос на складские помещения класса А в Екатеринбурге на ближайшие 4 года составит порядка 600-700 тыс. кв. м. При этом стратегия поэтапного ввода складского комплекса позволит девелоперу не опережать уровень спроса.
Логистический парк "Пышма" расположен в 2 км от ЕКАД г. Екатеринбурга. Начались строительные работы в октябре 2006 года. Ввести в эксплуатацию логистический парк в полном объеме планируется в 2008 году. Общая площадь земельного участка составила 50, 3 га.
Строительство ведется в три этапа. Общая площадь 2-й очереди составит 109 тыс.кв. м. Ее ввод в эксплуатацию запланирован на декабрь 2007 года. Третья строительная стадия, общая площадь которой 84 тыс. кв. м, будет построена в августе 2008 года.
Логистический парк "Пышма" станет стандартным сетевым проектом "Евразия логистик". Это спекулятивный проект, ориентированный на нужды российских и международных логистических операторов с едиными для всей сети техническими параметрами. По словам авторов проекта, несмотря на то что строительство первой стадии еще не закончено, а второй - только в самом начале, уже подписаны предварительные договоры аренды на 85% площадей обеих очередей. Имена будущих арендаторов девелопером не раскрываются.
Длина площадки для маневрирования большегрузного транспорта - 32-40 м (это стандартное для российских складских проектов класса А соотношение, хотя на Западе эти параметры чуть выше - до 50 м), парковка для большегрузных машин - из расчета 1 место на 1 док и легковых автомобилей - 2 места на 1 док. Обязательным условием всех проектов сети "Евразия логистик" стало наличие железнодорожного ответвления с платформами для погрузки-разгрузки товара, примыкающими к зданиям корпусов. "Железнодорожное сообщение - важное условие, предъявляемое крупнейшими логистическими операторами к складским помещениям, - поясняет Алексей Гришко, - поэтому в генеральном плане логопарка "Пышма" запланировано ж/д ветки".
Кроме того, в логистическом парке автоматизированная система складирования грузов, учета и контроля товаров, система контроля температуры, позволяющая поддерживать оптимальные условия для работы персонала и хранения грузов, спринклерные системы пожаротушения.
Рабочая высота потолков логопарка - 12 м, сетка колонн - 12 х 24 м, допустимая нагрузка на пол - не менее 6 т/кв. м, глубина склада - не менее 100 м. Один погрузочный док - на каждые 1000 кв. м, все доки оснащены нивелировочными площадками и тепловой завесой, предусмотрены площади для свободных паллет.
Кроме девелопера (он же инвестор) в проекте участвовали такие компании, как "Еврострой" - генеральный подрядчик, Olson Project Management - надзор за проектом, Form - разработка мастер-плана.
Арендные ставки логопарка "Пышма" разнятся в зависимости от условий аренды и приближены к московским. Объем инвестиций в строительство логистического парка "Пышма" составит около $160 млн.
В качестве основных сложностей регионального девелопмента Алексей Гришко назвал неразвитость земельного рынка. "В регионах, как правило, еще не сформирован цивилизованный рынок купли-продажи земли: большая ее часть не обеспечена надлежащим пакетом документов, не переведена в промышленное назначение, не обеспечена в должном объеме коммуникациями.
Регионы попросту не готовы к приходу крупных девелоперов, у которых высокие требования к юридической чистоте земельных сделок. Поиск земельного участка без существенных обременении и отвечающего всем требованиям, предъявляемым девелоперами, длительная юридическая проверка чистоты документов - именно эти обстоятельства затрудняют выход на региональный рынок", - заключает Алексей Гришко.
