Рентабельность вложений в складские проекты Санкт-Петербурга составляет 20 - 25 % годовых
Складская недвижимость северной столицы, которая еще недавно по уровню развития отставала от торгового и офисного секторов, переживает настоящий бум. В окрестностях города строится сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня.
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, на 1 января 2007 г. в Петербурге насчитывалось 4908 складских строений общей площадью 5 662 200 кв. м. Кроме того, еще примерно 684 200 кв. м складов расположено во встроенных помещениях, в основном сосредоточенных в подвалах и цоколях жилых зданий. То есть совокупное складское пространство Петербурга - это 6, 34 млн кв. м, или 8, 2 % всего нежилого фонда города.
По прогнозам аналитиков, за два ближайших года предложение профессиональных складских площадей увеличится по крайней мере вдвое, превысив 1 млн кв. м. Всего же за первое полугодие 2007 г. в эксплуатацию было введено 10 складских объектов классов А и В общей площадью более 150 тыс. кв. м. До конца года планируется ввести не менее шести крупных терминалов.
Тем не менее рынок не насыщен - по данным экспертов, дефицит качественных складов в Петербурге от 2 млн до 3 млн кв. м. В целом же логистические операторы сетуют, что девелоперы предлагают товар, не соответствующий их требованиям и по завышенным арендным ставкам. Строящиеся комплексы крайне неравномерно распределяются по карте города. Главными кладовыми Петербурга обещают стать Шушары, в то время как стратегически важное северное направление явно недооценено.
Отсутствие единой, согласованной характеристики складов классов типа А, А-, В не позволяет с точностью определить количество существующих и строящихся объектов той или иной классификации. "Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду" , - считает управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский. Так, для класса А одним из наиболее важных параметров является местоположение склада: удобные подъезды, расположение комплекса не должно затруднять передвижение автотранспорта, желательно наличие железнодорожной ветки; на прилегающей к складу территории должна быть возможность свободного размещения автотранспорта и расширения границ склада для динамично растущих клиентов.
Сегодня к классу А аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости относят только вновь построенные объекты, так как при реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы: склад должен быть одноэтажным с высотой потолков не менее 14 - 16 метров, иметь современные системы безопасности и офисные помещения. Внутреннее оснащение здания зависит от специфики бизнеса клиента. Склад становится основой логистического процесса, частью бизнеса любой дистрибьюторской и производственной компании.
У каждой фирмы свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя - обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами. У одних арендаторов в структуре есть отдел логистики, и все, что им необходимо, - пустое, готовое, качественное помещение с системой пожарной безопасности, ровным полом и возможностью дальнейшего расширения; другим клиентам нужен весь спектр услуг в области логистики.
"Большое значение имеет месторасположение объекта. Желательно, чтобы к площадке была подведена железнодорожная ветка, еще лучше - соседство с аэропортом. Должна иметься возможность подключения к электрическим мощностям, канализации, газопроводу, - считает генеральный директор центра бизнес-образования "Дел УМ" ГК "Музей" Дарья Пойманова. - Как правило, под склады используют бывшие производственные помещения, специально не предназначенные для складирования. Большинство таких складов можно отнести к классам С и В по международной классификации".
Только в этом году будет введено в строй почти 400 тыс. кв. м складов. В следующем году девелоперы обещают сдать в эксплуатацию еще 700 - 800 тыс. кв. м складских площадей. Сейчас спрос на высококлассные складские площади в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складских площадей класса А составляет 98 - 99 %. В Петербурге на долю складов класса А приходится лишь 3 % всего предложения, доля класса В - 8 %, остальные объекты относятся к категориям С и D.
По подсчетам экспертов компании Knight Frank, общее пространство комплексов категорий А и В составляет 505 тыс. кв. м. Около 80 % этих площадей используется их владельцами для оказания логистических услуг или хранения собственных грузов. В Colliers International (Петербург) называют цифру 350 тыс. кв. м.
Растущая потребность в высококлассных складских комплексах в первую очередь вызвана приходом на рынок Петербурга иностранных торговых компаний и логистических операторов, ростом ВРП и увеличением грузопотока через северную столицу. Востребованными остаются любые блоки от 500 до 20 тыс. кв. м. Высоким спросом пользуются качественные складские площади от 3 тыс. "квадратов" , в основном со стороны логистических операторов. Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса А составляет в среднем по городу $ 12 - 20 за кв. м в месяц.
В сегменте складских комплексов класса В стоимость аренды составляет от $ 9 до $ 12 за кв. м в месяц, в сегменте класса С - $4, 5 - 9 за кв. м в месяц. Минимальная ставка в классе D - $ 3, 5 за "квадрат" в месяц. Доля продажи складских помещений на рынке очень невелика. Но в случае реализации таких сделок стоимость квадратного метра в классе А составляет $ 1, 5 - 1, 7 тыс. , в классе В - $ 1, 2 - 1, 4 тыс. При том, что строительство этих помещений с учетом покупки земли и подведения инфраструктуры обходится девелоперу ненамного дешевле.
По прогнозам, арендные ставки вырастут на 10 - 12 %. Рентабельность вложений в складские проекты составляет 20 - 25 % годовых. Любопытно, что, по тем же данным, уровень арендных ставок на качественные складские площади в Петербурге уже обогнал соответствующий уровень в ряде европейских столиц.
