Интервью с членом совета директоров "ИммоРосИндастри" Владимиром Мехришвили
Российский рынок недвижимости, привлекающий иностранных игроков высокой доходностью, в этом году притормозил в развитии. Эксперты констатируют большой процент отложенных и не введенных вовремя проектов, особенно в сегменте складской недвижимости. В прошлом году российская компания "Ростик Групп" объединилась под брендом "ИммоРосИндастри" с бельгийским индустриальным девелопером Immo Industry Group для создания сети логистических комплексов в России и странах СНГ однако до сих пор ни на одну площадку партнеры не вышли. О перспективах развития сети общей стоимостью 2 млрд долл., источниках финансирования проекта и возможном партнерстве с Hilton корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ КОПЕЙЧЕНКО рассказал член совета директоров "ИммоРосИндастри" ВЛАДИМИР МЕХРИШВИЛИ.
- Российские компании нечасто по-купают доли в зарубежных игроках, почему вырешили войти в белъгийскую Immo Industry Group (IIG)?
- Сотрудничество с IIG началось задолго до этого. В сентябре прошлого года одна из компаний "Ростик Групп" - "КорпЭстейт", занимающаяся недвижимостью, и IIG создали совместное предприятие "ИммоРосИндастри" (ИРИ) для работы на российском рынке. В рамках ИРИ мы совместно с бельгийцами строим индустриальные и логистические объекты под заказчика как в России, там в странах СНГ. Но, как известно, IIG успешно работает в странах Центральной и Восточной Европы, и мы решили продолжив сотрудничество на новом уровне.
- Доля в международной компании обошлась вам сравнительно недорого - 23, 2 млн евро. Как определялась цена приобретаемых 28, 55% акций?
- В мировой практике существует несколько стандартных методик определения стоимости предприятия на базе финансовых показателей, таких как денежный поток, EBITDA, и стратегических планов развития.
В результате возникает некая цифра, однако окончательная стоимость - это результат переговоров сторон, некая субъективная оценка на базе объективных данных. При определении цены мы, конечно, пользовались услугами инвестиционных консультантов, a due diligence сделки проводили международные компании Ernst & Young и Cleary Gottlieb Steen & Hamilton LLP.
- Планируете ли увеличивать долю в этой компании или приобретать акции еще какой-то? Ведь не секрет, что многие российские игроки сейчас стараются закрепиться на мировом рынке.
- Это наше первое подобное приобретение, и если результаты нам понравятся, вполне вероятно, что мы продолжим двигаться в этом направлении.
- Давайте вернемся к началу. Как корпорация "Ростик Групп", которая в первую очередь ассоциируется с ресторанным бизнесом, попала на девелоперский рынок?
- Занимаясь ресторанами, мы регулярно работали с рынком недвижимости, в основном брали помещения в аренду, а если это не удавалось - покупали. Несколько лет назад, а точнее в 2005 году, "Ростик Групп" выделила управление недвижимостью и девелопмент в самостоятельное подразделение - "Корпэстейт". Одно из стратегических направлений развития этой компании - сегмент логистической недвижимости. Почему именно этот? Дело в том, что в 1995 году мы выкупили бывшую плодоовощную базу в Бирюлеве. Под нужды "Ростик Групп" использовалось всего 20% этих площадей, а остальные помещения мы начали сдавать в аренду. Можно сказать, что с этого и началось наше присутствие на рынке складской недвижимости Москвы. Затем мы приобрели по соседству с нашим первым складом земельный участок площадью 5 га. Признаться, мы никогда не строили складские объекты с нуля - только модернизировали имеющиеся объекты. Поэтому мы начали искать опытного партнера.
- Впервые о партнерстве "ИммоРосИндастри" было объявлено в прошлом году. Что вас свело с бельгийцами?
- Как всегда в этой жизни все бывает случайно, и все случайное, наверное, закономерно. В процессе поиска инвестиций для развития мы общались со многими инвестиционными компаниями, в основном с западными игроками финансового рынка, один из которых и познакомил нас с IIG. Первоначально мы обсуждали с президентом IIG Филипом Шелфутом проект девелопмента нашего земельного участка, а в результате пришли к идее совместного бизнеса в России. Конечно, такие решения не принимаются мгновенно: к созданию "ИммоРосИндастри" мы шли на протяжении года. Кстати, от реализации проекта, с которого началось наше знакомство, мы в результате отказались: за тот период, который прошел с момента покупки объекта, цены на землю в Москве взлетели настолько, что оказалось выгоднее просто продать земельный участок, чем вкладываться в его застройку. Зато в рамках совместного предприятия ИРИ начался интенсивный процесс поиска и приобретения новых земельных участков в регионах России.
- Однако до сих пор, как я понимаю, ни на одну площадку вы еще не вышли?
- Выходу на площадку предшествует огромный объем подготовительных работ. С прошлого года мы занимались поиском земельных участков под строительство - два из них уже в собственности (в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону) и еще четыре - на стадии проведения технической экспертизы и оформления прав собственности.
- Где площадки находятся?
- Наш выбор логичен, пусть и лишен оригинальности: мы идем в города-миллионники. На рынке бытует мнение о том, что лидерства проще добиться, если ты первым пришел в регион, который только-только начинает развиваться. Эта тактика далеко не всегда хороша: мы изучали не только регионы России, но и страны СНГ, и поняли, что во многие из них заходить еще слишком рано. Конечно, можно и сегодня вложить деньги, но низкая заполняемость объекта будет каждый день "убивать" инвестиции. В российских городах-миллионниках уже присутствуют крупные компании, к примеру торговые сети, дистрибьюторы и производители автомобилей и оборудования, - и все они испытывают острую нехватку складских помещений. Большинство крупных девелоперов анонсировали проекты в тех же городах, что и мы, но до ввода в эксплуатацию заявленных площадей еще очень далеко. В том же Ростове-на-Дону, в котором планируется огромное количество проектов, на сегодняшний день, по данным местной администрации, реально есть всего 10 тыс. кв. м качественных складских площадей!
- Ане боитесь того, что в один прекрасный день все-таки будут введены заявленные "квадраты" и на всех просто не хватит спроса?
- У нас нет таких опасений. Мы специализируемся исключительно на формате tailor-made - объекты строятся только под клиента, с учетом всех особенностей его бизнеса и специфики производственных процессов. Земля-клиенты-договор-строительство - такова наша схема девелопмента. Строя под конкретного заказчика, мы минимизируем риски. Да, теоретически есть риск не найти заказчика, но в этом случае мы и не начнем строить. В худшем случае - продадим землю. Но жизнь показывает другое: уже сейчас по всем участкам, которые мы приобрели под строительство логистических парков, идет активное подписание соглашений. Надеемся, что к моменту получения необходимой разрешительной документации на строительство этих объектов процентов на 80 они уже будут заполнены.
- Когда планируете выйти на первую площадку?
- В Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону надеемся начать строительство через год. Строить будем то, в чем преуспела IIG в Европе, - логистические парки, то есть несколько логистических центров на одной территории. Дополнительные объекты, которые также войдут в эти парки, будут выбираться в каждом регионе индивидуально. Возможно, на территории некоторых парков будет также расположено легкое производство, отели, но, разумеется, не везде.
- А компания Hilton выступала с заявлениями, что гостиницы под ее брендами будут во всех ваших парках...
- Мы только обсуждали такую возможность - конкретное решение будет приниматься по каждому объекту отдельно. На сегодняшний день в России существует острый дефицит гостиниц, в особенности недорогих, категории 3 звезды, и многие операторы гостиничных сетей готовы с нами сотрудничать.
- Но все-таки у вас есть какое-то соглашение о "первой ночи"? То есть в первую очередь сотрудничество вы предлагаете именно Hilton?
- Подписанных соглашений у нас нет. Есть хорошие отношения, взаимная симпатия и желание двигаться дальше, но никаких письменных гарантий мы друг другу не давали. Подобные гарантии, как правило, бывают обоюдными, а это означало бы, что мы не можем рассматривать никакие интересные предложения местных партнеров.
- Сейчас вы продолжаете искать участки в регионах? На какие площадки смотрите в первую очередь?
- По международной практике наиболее оптимален земельный участок в 25 - 30 га. На площади в 100 га можно построить 15 логистических центров, и представьте себе грузовик, который полчаса едет по этому парку, чтобы загрузиться, потом полчаса едет обратно. Это очень неудобно. Напротив, небольшой участок - это удобно, но подключение к площадке в 10 га всех инженерных коммуникаций - дорогое удовольствие. Так и получилось нечто среднее: на участке в 30 га мы строим парк площадью 150 - 200 тыс. кв. м. Когда мы говорим о двух миллиардах долларов предполагаемых инвестиций, то имеем в виду 10 - 15 логистических парков не только в России, но и в странах СНГ, из них 70% - заемное финансирование. В частности, мы ищем земельные участки в Белоруссии и Казахстане.
- Обычно первой называют Украину...
- А мы уже присутствуем на Украине. Дело в том, что проекты на Украине были начаты IIG до нашего знакомства, а после создания СП эти проекты присоединились к нему. В Белоруссии и Казахстане мы сейчас ведем переговоры по участкам. По нашим оценкам, на реализацию этих проектов уйдет четыре-пять лет. Отмечу, однако, что этот объем не включает в себя отдельно стоящие индустриальные объекты, которые мы можем строить под заказ. И такие заказы уже поступают.
- Эти объекты будут строиться под брендом "ИммоРосИндастри" или это отдельный от партнерства бизнес?
- Все, что делается на территории заявленных регионов по девелопменту логистических и индустриальных объектов недвижимости, делается в рамках совместного предприятия "ИммоРосИндастри". Это означает, что IIG не сотрудничает ни с кем, кроме нас, на территории стран СНГ и в России и мы не работаем в этом секторе в формате tailor-made без бельгийских партнеров.
- Помимо партнера-девелоперау вас существует и партнер-инвестор. Два миллиарда долларов вам предоставит фонд Belgravia или вы собираетесь также использовать заемные средства?
- С Belgravia ситуация печальная: погиб наш партнер, глава фонда Дункан Хикман. Проекты, которые он начал с нами, финансируются, но как будут складываться наши отношения в дальнейшем с наследниками фонда - не берусь предсказать. Мы изначально видели в Belgravia стратегического партнера, что не означает эксклюзивного. Финансирование планируется осуществлять за счет средств частных инвестиционных европейских фондов, три из которых уже полностью сформированы. Так, два фонда "Наутилус" будут использоваться для реализации европейских проектов, "Улитка" - для России и стран СНГ. Объем каждого из фондов 25 млн евро. У нас серьезные амбиции и перспективы развития на рынке России и стран СНГ в формате tailor-made. Мы хотим быть и будем лидерами в этом бизнесе, как и в остальных бизнесах "Ростик Групп". Мы хотим быть первыми. Может быть, вторыми. Третье место уже не подходит.
***
Владимир Мехришвили родился в 1957 году в Тбилиси (Грузия). В 1979 году окончил экономический факультет Тбилисского государственного университета, прошел курс "Операции с ценными бумагами" в Лондонской школе бизнеса, "Корпоративное финансирование, финансовая отчетность и управление рисками) в Институте профессиональных бухгалтеров Англии и Уэльса. Имеет сертификат Национальной ассоциации корпоративных директоров США (NACD). В 1990 году был приглашен на должность регионального финансового директора международной гостиничной сети "Марко Поло". С 1992-го занимает различные посты в компании "Ростик Групп", с 1998-го входит в состав совета директоров компании. На сегодняшний день - старший вице-президент корпорации "Ростик Групп". С 2005-го - управляющий партнер холдинга недвижимости "Корпэстейт".
***
Партнерство "ИммоРосИндастри" создано в 2007 году российской корпорацией "Ростик Групп" и бельгийской Immo Industry Group.
Специализируется на строительстве индустриальной недвижимости под заказчика на территории России и стран СНГ. Финансировать проекты общей стоимостью 2 млрд долл. предполагалось за счет средств фонда Belgravia.
