Российские торговые центры все меньше зависят от одной функции — продажи товаров. По оценкам участников рынка, до конца 2027 года сотни объектов могут закрыться, сменить профиль или пройти реконцепцию. За этой статистикой стоит более глубокий процесс: стандартные покупки уходят в онлайн, а физическим центрам приходится заново формировать причины для визита.
Трафик не вернулся к прежнему уровню
Около 10% российских торговых центров могут закрыться или сменить концепцию в ближайшие два-три года, оценивают опрошенные «Известиями» участники рынка. Управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов считает, что до конца 2027 года закрытие, снос или существенная смена профиля могут затронуть 500–700 объектов. Полностью прекратить работу, по его оценке, способны 150–250.
В Российском союзе торговых центров такой сценарий считают пессимистичным, но возможным. Вице-президент «Опоры России» Владлен Максимов, напротив, полагает, что доля объектов, не соответствующих современным требованиям, может быть существенно выше 10%.
Речь идет о разных сценариях — от полного закрытия до смены назначения. Для многих проблемных объектов более вероятны сокращение торговых площадей, замена части арендаторов, увеличение доли общепита, развлечений, фитнеса, медицины и других услуг.
Поток посетителей при этом так и не вернулся к допандемийному уровню. По данным главы РСТЦ Олега Войцеховского, за первые шесть с половиной месяцев 2026 года посещаемость торговых центров была примерно на 27% ниже уровня 2019 года. Показатель немного снизился и по сравнению с 2025 годом.
Часть покупок, ради которых раньше требовалась поездка в торговый центр, теперь совершается онлайн.
Магазины больше не гарантируют поток
Классическая модель крупного торгового центра строилась на концентрации магазинов: широкий выбор арендаторов должен был создавать постоянный покупательский поток.
Распространение интернет-торговли ослабило эту зависимость. Основатель инвестиционно-консалтинговой компании Youkon Константин Конов связывает давление на традиционные ТЦ с тем, что значительная часть обычных покупок переместилась в онлайн. Покупателю уже не обязательно ехать в крупный комплекс ради товара, который можно выбрать и заказать дистанционно.
Наиболее уязвимы объекты с высокой долей категорий, хорошо приспособленных к онлайн-продажам. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин относит к ним одежду, обувь, электронику и товары для дома.
Состав арендаторов уже меняется. По данным РСТЦ, доля магазинов одежды и обуви сокращается, а ресторанов, кафе и услуг — растет.
Меняется и причина визита. Физический центр все чаще привлекает тем, что нельзя полностью перенести в интерфейс маркетплейса: рестораном, фитнесом, медициной, развлечениями, встречами.
По оценке Константина Конова, существенная смена профиля требуется примерно 60% торговых центров. Это экспертная оценка, а не статистика будущих закрытий. В одном случае реконцепция может свестись к замене арендаторов, в другом — потребовать глубокой перестройки объекта.
На положение части арендаторов влияет и рост издержек. Владлен Максимов связывает уход некоторых представителей малого бизнеса из торговых центров с увеличением налоговой нагрузки после потери права применять патентную систему налогообложения.
Уязвимость зависит от формата
Сильнее давление ощущают крупные комплексы старой концепции, зависимые от классического ритейла. Василий Кутьин относит к зоне повышенного риска объекты, где велика доля одежды, обуви, электроники и товаров для дома.
Для таких центров снижение привлекательности отдельных товарных категорий затрагивает уже не одного арендатора. Большому объекту необходимо поддерживать поток, достаточный для обширной торговой площади, и одновременно сохранять состав арендаторов, способный этот поток обеспечивать.
У возрастных региональных моллов проблема может проявляться и в доходности. Доцент кафедры маркетинга РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Твердохлебова оценивает доходность крупных региональных торговых центров старше десяти лет в 6–7% годовых. Для компактных районных центров ее оценка составляет 10–12%.
Эти цифры не дают оснований считать любой районный центр устойчивее любого крупного молла. Но сам масштаб объекта уже не гарантирует экономического преимущества.
У компактного центра иной набор задач. Его трафик может быть сильнее связан с повседневными потребностями локальной аудитории, тогда как крупному моллу необходимо дать покупателю достаточно вескую причину для отдельной поездки. Там, где такой причиной раньше был широкий ассортимент магазинов, перенос покупок в онлайн сильнее бьет по прежней концепции.
Читайте также: Крупные ТЦ уступают районным форматам в новой модели девелопмента
Реконцепция упирается в экономику
Увеличение доли общепита, развлечений и услуг выглядит естественным ответом на потерю части товарного трафика. Но если новая концепция требует другого устройства площадей, простой замены арендаторов недостаточно.
Один из таких проектов — московский ТЦ «Тройка», закрытый в 2023 году. По словам ведущего аналитика Freedom Global Натальи Мильчаковой, новый собственник намерен сократить торговую площадь и расширить зону развлечений, общественного питания и культурного досуга.
Подобная перестройка требует капитала. Василий Кутьин указывает на высокую стоимость кредитования как на ограничение для собственников, которым необходимо финансировать реконцепцию.
Поэтому слабая концепция сама по себе не означает скорого обновления объекта. Собственнику приходится сопоставлять стоимость перестройки с потенциальной доходностью будущего ТЦ — и с другими вариантами использования недвижимости.
Такая логика уже проявляется в отдельных проектах Московского региона. В 2026 году было анонсировано прекращение работы ТЦ «Поляна», «Торжок» и «Старт», однако причины различаются. «Старт» начали сносить ради строительства двух офисных башен, на месте не открывшегося «Торжка» планируется жилой комплекс, а «Поляна» должна уступить место магистрали Москва — Санкт-Петербург.
Эти случаи нельзя сводить к конкуренции с маркетплейсами. Судьба торговой недвижимости зависит и от альтернативной стоимости участка.
Константин Конов описывает решение собственника как сравнение экономики действующего ТЦ с потенциальной стоимостью другого проекта с учетом сноса, строительства, финансирования и согласований. Основатель Rodin.Capital Алексей Родин также допускает ситуации, когда новое строительство оказывается привлекательнее сохранения существующего торгового объекта.
В таких случаях реконцепция конкурирует уже не со старой моделью ТЦ, а с отказом от торговой функции.
Торговля становится одной из функций
По мере изменения состава арендаторов меняется и роль самого торгового центра. В классической модели магазины формировали основу, а рестораны, кинотеатры и сервисы увеличивали время пребывания посетителя. Теперь вторые способны брать на себя большую часть работы по привлечению трафика.
Олег Войцеховский связывает будущее таких объектов с движением от места для обычных покупок к пространству отдыха и услуг. Одежду или технику покупатель может заказать онлайн, тогда как ресторан, фитнес или кинотеатр требуют физического присутствия.
Исчезновения магазинов это не предполагает. Меняется их место в общей модели объекта.
Для части ТЦ торговля сохранит центральную роль. Для других она станет одним из нескольких элементов наряду с едой, досугом, спортом, медициной и сервисами. Прежняя формула — собрать как можно больше магазинов и получить поток автоматически — работает хуже.
До конца 2027 года часть объектов действительно может уйти с рынка. Но для гораздо большего числа центров вопрос будет не только в том, продолжать ли работу, а в том, что должно занимать их площади и ради чего посетитель будет туда приезжать.
Вывод
Снижение посещаемости российских ТЦ связано не только с временным падением трафика. Стандартные товарные покупки частично переместились в онлайн, и сильнее всего это давление ощущают объекты, чья экономика по-прежнему опирается на концентрацию классического ритейла.
Реконцепция дает таким центрам альтернативу закрытию, но требует капитала и не всегда выигрывает у других вариантов использования недвижимости. Поэтому рынок будет меняться не по одному сценарию: одни объекты сохранят торговую функцию в новом составе, другие сменят профиль, третьи уступят место иной застройке.
