Девелоперы всё реже строят крупные торговые центры. За десять лет средний размер новых объектов в России заметно сократился, а в Москве районные ТЦ стали основным форматом нового строительства. По данным CMWP, средняя площадь вводимого торгового центра в стране снизилась с 34,5 тыс. кв. м в 2015 году до 12,8 тыс. кв. м по итогам 2025 года. За этим стоит не только рост стоимости строительства, но и более глубокое изменение спроса: покупатель всё реже едет в ТЦ ради самого шопинга и чаще выбирает локальные объекты для повседневных задач.
Масштаб больше не гарантирует устойчивость
Средний размер вводимого торгового центра в России за десятилетие сократился более чем в 2,5 раза по оценке CMWP. В Москве изменение ещё заметнее: по данным компании, средняя площадь нового объекта снизилась более чем втрое, до 12,4 тыс. кв. м. Доля районных ТЦ в новом строительстве столицы превышает 70% последние три года.
CORE.XP также фиксирует уменьшение масштаба новых проектов, хотя оценки отличаются. По данным консультанта, средний размер вводимого ТЦ в Москве за десять лет снизился в 2,8 раза, до 15,1 тыс. кв. м в 2025 году, а по России — в 1,75 раза, до 19 тыс. кв. м. Разные расчёты по-разному оценивают глубину снижения, но совпадают в направлении: рынок нового торгового девелопмента отходит от прежней ставки на крупный молл как универсальный формат.
В 2025 году средний размер объектов несколько увеличился за счёт отдельных крупных вводов, указывает руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая. Крупные ТЦ не исчезают, но всё чаще становятся точечными проектами, а не массовой моделью строительства.
Крупный формат стал дороже и рискованнее
Крупный торговый центр требует длинного цикла реализации, значительного капитала и уверенности в будущем спросе со стороны арендаторов. Заместитель генерального директора по торговой недвижимости Central Properties Алексей Чагин связывает снижение инвестиционной привлекательности таких проектов с насыщением рынка и ростом стоимости строительства. Евгения Прилуцкая добавляет к этому риск недозагрузки арендаторами.
Для девелопера размер объекта становится отдельным фактором риска. Чем больше площадь, тем выше зависимость от будущего трафика, глубины потребительского спроса и способности быстро собрать устойчивый арендный пул. В условиях дорогих денег объект должен не просто открыться, а быстро подтвердить операционную эффективность.
Проблема не в крупном формате как таковом. Финансовый директор ADG Group Анна Крылова говорит, что современные торговые центры с удачной концепцией и сильным пулом арендаторов выходят на рынок практически заполненными, а уровень вакантности в течение нескольких месяцев может снижаться до 4–5%. Для крупных объектов это повышает планку качества: масштаб должен быть подкреплён локацией, концепцией и понятной моделью заполнения.
Читайте также: Ввод новых торговых центров приблизился к минимумам: арендаторы стали фильтром запуска
Покупатель меняет маршрут
Сокращение размера новых ТЦ совпадает с изменением посещаемости. По данным Focus Technologies, среднедневной трафик торговых центров в России в январе—мае 2026 года был на 25–27% ниже уровня аналогичного периода 2019 года. В Москве снижение составило 20–25% в зависимости от формата объекта.
Одновременно усилилась онлайн-торговля. По подсчётам Ассоциации компаний интернет-торговли, с 2015 года рынок e-commerce в России вырос более чем в 15 раз и достиг 11,5 трлн рублей по итогам 2025 года. Часть товарного выбора и покупки перешла в цифровой канал, поэтому физическому ТЦ всё труднее опираться только на торговую галерею как источник трафика.
Офлайн остаётся частью потребительского сценария, но меняет роль. Покупателю чаще нужен объект рядом с домом или работой, где можно купить продукты, поесть, сходить в фитнес-клуб, получить услугу или забрать интернет-заказ. Такая логика лучше совпадает с районным форматом, чем с крупным моллом, поездка в который требует отдельного повода.
Районный ТЦ работает на частоту
Районный ТЦ не является уменьшенной копией большого торгового центра. Его экономика опирается на частотность посещений и повседневные потребности, а не на редкие поездки за крупным шопингом. Поэтому меняется и структура арендаторов.
По данным CORE.XP, в Москве крупнейшую долю новых открытий площадей в торговых центрах занимает общественное питание — 23,8%. Услуги, сервисы и развлечения дают по 8,8%. В районных ТЦ, по оценке CMWP, заметную долю занимают фитнес-клубы — 24%, а общепит и продуктовые магазины — по 13%.
Такой набор арендаторов формирует другой тип трафика. Продуктовый магазин, кафе, фитнес, бытовые услуги и выдача онлайн-заказов создают регулярные поводы для визита. Для управляющей компании важнее становится не просто заполнить площадь арендаторами, а собрать набор функций, который встраивает объект в повседневный маршрут района.
Крупный молл должен быть самостоятельной точкой притяжения. Районный центр выигрывает близостью, удобством и повторяемостью посещений. Его ценность всё меньше определяется общей площадью и всё больше — тем, насколько органично он встроен в обычный будний день покупателя.
Новый расчёт для девелоперов и арендаторов
Для девелоперов новый цикл торговой недвижимости делает осторожность частью модели. Площадь перестаёт быть главным доказательством силы проекта. Большее значение получают плотность жилой среды, транспортная доступность, арендный пул, повседневный трафик и соответствие объекта реальным сценариям потребителя.
Для арендаторов растёт роль форматов, которые работают рядом с домом и дают регулярный спрос. Продукты, общепит, фитнес, услуги, развлечения и выдача интернет-заказов становятся не дополнительными функциями ТЦ, а частью его устойчивости. Классическая торговая галерея сохраняет место, но уже не всегда способна самостоятельно держать модель объекта.
Алексей Чагин считает, что основной объём нового строительства будет приходиться на районные ТЦ, lifestyle-центры и торговые пространства в составе многофункциональных проектов. Евгения Прилуцкая ожидает, что новые масштабные региональные ТЦ будут появляться точечно — преимущественно в крупных растущих агломерациях. На динамику рынка, по её словам, продолжат влиять стоимость строительства и состояние потребительского спроса.
Городская политика может дополнительно поддерживать локальные форматы, особенно в Москве. С 2019 года в столице действует программа стимулирования создания мест приложения труда. Первый торговый центр в рамках концепции «15-минутного города» открылся в 2024 году. Заместитель мэра Москвы по вопросам транспорта и промышленности Максим Ликсутов в январе говорил, что к 2030 году в городе появятся более 270 таких объектов общей площадью более 8,3 млн кв. м.
Смена формата не сводится к уменьшению площади. Торговый центр всё чаще оценивается не как место разовой поездки, а как часть повседневной инфраструктуры района. В такой модели выигрывает не самый крупный объект, а тот, который точнее совпадает с ежедневными маршрутами покупателя, устойчивым арендным спросом и новой экономикой строительства.
