Ввод новых торговых центров в России в первом полугодии 2026 года опустился до одного из самых низких уровней за весь период наблюдений. По данным IBC Real Estate, за шесть месяцев открылось 9 качественных объектов общей арендопригодной площадью 94 тыс. кв. м — на 66% меньше, чем годом ранее. За слабой динамикой стоит не только строительная пауза: запуск новых объектов все больше упирается в готовность арендаторов заходить в проект, а новое предложение заметно смещается в сторону районных форматов.
Слабое полугодие
Для российского рынка торговой недвижимости первая половина 2026 года стала одной из самых слабых с 2004 года. За аналогичный период 2025 года в стране было введено 29 торговых центров совокупной GLA 276 тыс. кв. м. В 2026 году показатель сократился втрое по числу объектов и почти втрое по площади.
Сопоставимый уровень рынок показывал в первом полугодии 2023 года, когда открылось 8 объектов общей площадью 87 тыс. кв. м. Ниже текущего результата за январь—июнь были только значения 2004 года: 5 объектов и 86 тыс. кв. м. После многих лет роста за счет крупных проектов и расширения регионального предложения рынок снова работает в более жестких условиях.
Торговый центр становится рабочим активом не после завершения стройки, а после набора арендаторов, открытия ключевых магазинов и формирования потока посетителей. Когда этот контур собирается медленнее, сроки запуска зависят уже не только от строительной готовности.
Районный формат набирает вес
В структуре нового строительства усилилась роль небольших объектов. По данным IBC Real Estate, 60% объема ввода в первом полугодии 2026 года пришлось на районные торговые центры площадью до 20 тыс. кв. м. Из девяти открытых объектов только один — ТЦ «Краски» в Москве с GLA 37,4 тыс. кв. м — относится к окружному формату.
В 2005–2021 годах доля районных ТЦ в новом вводе по России не превышала 36%. После 2022 года она держится в диапазоне от 44% до 69%. Это не отказ от крупных объектов, а смена пропорции: компактные проекты, рассчитанные на локальную аудиторию и более точный охват спроса, чаще оказываются в центре нового строительства.
Для девелопера районный ТЦ снижает масштаб проекта, но не снимает вопрос заполняемости и качества локации. Для ритейлера небольшие форматы требуют более точного расчета экономики точки: локальный спрос, доступность объекта и состав соседних арендаторов становятся частью решения об открытии.
География ввода в первом полугодии осталась концентрированной. Почти половину нового предложения — 47% — обеспечила Москва, где открылись ТЦ «Нахимов» и «Краски». На региональные города без учета Санкт-Петербурга пришлось 40%. В Санкт-Петербурге во втором квартале началось поэтапное открытие Kronung Новогорелово.
Читайте также: ТЦ ищут новых якорей: фитнес и общепит снижают зависимость от fashion
Годовой прогноз зависит от запусков
Первое полугодие обычно дает около 34% годового ввода торговых центров. В 2026 году за январь—июнь было введено 28% от прогнозируемого IBC Real Estate объема. По прогнозу компании, по итогам года в России может быть введено 341 тыс. кв. м качественных торговых центров — на 48% меньше, чем в 2025 году.
IBC Real Estate оценивает будущую географическую структуру так: 143 тыс. кв. м годового ввода придется на Москву, 180 тыс. кв. м — на регионы, 18 тыс. кв. м — на Санкт-Петербург. Даже при выполнении прогноза рынок останется существенно ниже прошлогоднего уровня.
Риски переносов сохраняются. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай связывает их с тем, что запуск многих ТЦ, где строительство и отделка уже завершены, продолжает откладываться. По ее словам, собственники новых объектов сталкиваются с трудностями привлечения арендаторов: в условиях общего замедления экономики компании избирательнее подходят к выбору локаций для точечных открытий.
Девелоперу недостаточно вывести объект на финальную стадию готовности; ему нужно убедить арендаторов в экономике конкретной локации. Ритейлеры не расширяются автоматически вслед за появлением новых площадей. Решение об открытии точки сильнее зависит от прогноза трафика, покупательской частоты и способности торгового центра быстро собрать релевантный пул операторов.
Меньше метров — выше требования
Сокращение ввода не доказывает кризис всего рынка торговой недвижимости: для такого вывода нужны данные по вакантности, арендным ставкам, посещаемости и оборотам арендаторов. Но оно фиксирует более узкий и прикладной сдвиг: новые торговые центры становятся более редким и осторожно запускаемым продуктом.
Для девелоперов растет цена ошибки на этапе концепции и подбора арендаторов. Для ритейлеров жестче становится фильтр новых локаций. Для управляющих компаний возрастает значение доказуемой коммерческой состоятельности объекта — не общего потенциала, а способности быстро стать рабочей торговой площадкой.
Рынок новых ТЦ в России уходит от прежней логики масштабного расширения к более точечной модели. В ней значение имеют не только квадратные метры, но и готовность конкретного объекта к коммерческому запуску: кто зайдет в него первым, как быстро сформируется арендаторский состав и выдержит ли локация более осторожный подход ритейлеров к развитию сети.
