Российские торговые центры пересобирают арендную модель: fashion сохраняет роль финансовой базы, но рост оборота все чаще приходит из фитнеса, общепита, продуктов, косметики и развлечений. По данным Nikoliers на основе «СПАРК-Интерфакс», денежный оборот ритейлеров в выборке компании в 2025 году вырос на 10,6% к 2024 году с учетом очистки от инфляции. За этой средней динамикой стоит более важный сдвиг: ТЦ все меньше зависят от одной fashion-галереи и все больше — от форматов, которые возвращают посетителя регулярно.
От покупки к регулярному визиту
Самую сильную динамику в 2025 году показал фитнес. Выручка фитнес-операторов в выборке Nikoliers выросла на 33%, прибыль от продаж — на 38%. Для торгового центра такой арендатор работает не как классический магазин: он привязывает посетителя к расписанию, маршруту и привычке.
Эта регулярность становится самостоятельной ценностью. Fashion-галерея зависит от коллекций, сезонности, потребительской уверенности и конкуренции с онлайн-каналами. Фитнес, общепит и развлечения дают другой тип трафика — не только покупательский, но и поведенческий. Посетитель приходит тренироваться, поесть, провести время, купить продукты или косметику; покупка одежды может стать частью маршрута, но уже не всегда его главным поводом.
Схожую роль начинают играть и другие категории. В 2025 году выручка операторов общественного питания выросла на 15%, продуктовых ритейлеров — также на 15%, парфюмерии и косметики — на 14%. Развлечения прибавили 7% по выручке и 19% по прибыли от продаж. Эти сегменты не заменяют fashion. Они расширяют набор причин прийти в торговый центр.
Читайте также: Фудхолл у Курского вокзала становится инструментом управления трафиком
Fashion остается базой
Одежда и обувь сохраняют центральное место в торговых центрах. Сегмент занимает 35–40% арендопригодных площадей и остается ключевым источником арендного дохода. Но темпы роста здесь ниже: в 2025 году выручка fashion-ритейлеров в выборке Nikoliers увеличилась на 4%, прибыль от продаж — на 1%.
Для владельцев и управляющих меняется не значение fashion, а его функция. Раньше сильная галерея одежды и обуви могла быть главным доказательством привлекательности торгового центра. Теперь она остается необходимым финансовым основанием, которому требуется более плотное окружение: категории, удерживающие частоту визитов и встраивающие объект в повседневный маршрут.
В Nikoliers считают, что в 2026 году тренд на «новые якоря» усилится. Партнер компании Анна Никандрова связывает следующую фазу развития рынка торговой недвижимости с ростом роли развлечений, фитнеса, общественного питания, wellness-центров и образовательных пространств. По оценке Nikoliers, в ближайшие годы их доля может достигнуть 30–35% в структуре арендаторов, почти приблизившись к масштабу fashion как главного якорного сегмента.
Слабые категории ускоряют пересборку tenant mix
Перестройка состава арендаторов идет не только за счет роста новых форматов. Часть традиционных категорий теряет устойчивость. В сегменте товаров для детей выручка в 2025 году снизилась на 11%, прибыль от продаж — на 46%. Nikoliers связывает эту динамику с конкуренцией маркетплейсов и развитием детских линеек у fashion-ритейлеров, которые изначально работали со взрослой аудиторией.
Снижение зафиксировано и в других категориях. В бытовой технике и электронике денежный оборот уменьшился на 7%, прибыль от продаж — на 27%. В товарах для дома и DIY выручка сократилась на 4%, прибыль — на 10%; в спорттоварах выручка также снизилась на 4%, прибыль — на 27%. У зоомагазинов выручка уменьшилась на 1%, прибыль от продаж — на 37%.
Это не история о падении офлайн-ритейла: общий оборот по выборке растет. Но внутри торговых центров усиливается разрыв между категориями, которые поддерживают регулярный трафик, и форматами, где конкуренция, маржинальное давление или изменение потребительских маршрутов делают прежнюю модель менее устойчивой.
Оборот больше не единственный критерий силы арендатора
Рост выручки не всегда совпадает с ростом прибыли. Общепит и продукты прибавили по 15% по обороту, но прибыль от продаж в этих категориях снизилась на 1% и 2% соответственно. Парфюмерия и косметика выросла на 14% по выручке, однако прибыль увеличилась только на 1%.
Для управляющих ТЦ крупный оборот категории сам по себе уже не дает полного ответа, насколько устойчивым будет ее место в объекте. На первый план выходит сочетание трех параметров: регулярность визитов, прибыльность категории и роль арендатора в маршруте посетителя. Эта связка точнее показывает, способен ли формат поддерживать соседние категории и создавать дополнительные поводы задержаться в торговом центре.
«Якорность» перестает быть только вопросом площади или известности вывески. Фитнес приводит посетителя по расписанию, продукты — через повседневную потребность, общепит и развлечения — через досуг, косметика — через регулярный потребительский спрос. Fashion остается ядром арендной модели, но его эффективность все сильнее зависит от того, насколько точно вокруг него собрана остальная среда.
Конкуренция торговых центров будет определяться не масштабом одной категории. Более устойчивой выглядит модель, где fashion дает финансовую базу, а новые якоря поддерживают частоту визитов и разнообразие сценариев. В такой конструкции торговый центр зарабатывает не только на площади и брендах, но и на повторяемости визитов, которую создают новые якорные форматы.
