После слабого первого полугодия российский рынок складской недвижимости пережил резкий рост сделок. В III квартале 2026 года компании арендовали и приобрели 2,53 млн кв. м качественных складских площадей — в 4,1 раза больше, чем годом ранее, подсчитали в NF GROUP. Основную роль в восстановлении, по оценке компании, сыграли крупные онлайн-ритейлеры, вернувшиеся к отложенным логистическим проектам. Однако 68% сделок за девять месяцев пришлось на один квартал, и устойчивость такого роста пока остаётся под вопросом.
Девять месяцев за один квартал
За три месяца объём сделок на российском складском рынке увеличился в 3,2 раза: с 779 тыс. кв. м во II квартале до 2,53 млн кв. м в июле—сентябре. По оценке NF GROUP, это третий по величине квартальный результат за всю историю наблюдений. Больше площадей компании арендовали и приобрели только в IV квартале 2023 года — 2,8 млн кв. м — и во II квартале 2024-го — 2,6 млн кв. м.
За первое полугодие 2026-го объём сделок составил 1,19 млн кв. м. В следующем квартале он превысил этот показатель в 2,1 раза, обеспечив 68% всей активности за январь—сентябрь.
По итогам девяти месяцев объём сделок достиг 3,7 млн кв. м — на 85% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Компании арендовали и приобрели на 14% больше складских площадей, чем за весь 2025 год, когда объём сделок составлял около 3,3 млн кв. м.
Онлайн-торговля вновь задаёт темп
Главную роль в восстановлении складской активности сыграли компании онлайн-торговли. По данным NF GROUP, за девять месяцев 2026 года этот сегмент обеспечил 61% совокупного объёма сделок с качественной складской недвижимостью. По итогам всего 2025 года его доля составляла 44%.
Периоды сравнения различаются, однако в структуре спроса за январь—сентябрь 2026 года онлайн-торговля занимает доминирующее положение. Особенно заметно влияние крупнейших игроков.
Партнёр NF GROUP Константин Фомиченко связывает квартальный скачок с активизацией крупных онлайн-ритейлеров, вернувшихся к ранее отложенным задачам по развитию логистической инфраструктуры. По его оценке, сделки ведущих компаний онлайн-торговли существенно повлияли на общероссийский результат.
При такой концентрации спроса решения отдельных крупных арендаторов о расширении или изменении складской инфраструктуры способны заметно влиять на квартальную статистику. При этом точный вклад крупнейших игроков в результат III квартала NF GROUP не раскрывает.
Спрос вернулся не только ради расширения
Часть восстановившегося спроса связана с проектами, которые компании откладывали в предыдущие месяцы. По оценке NF GROUP, крупные онлайн-ритейлеры возобновили развитие логистической инфраструктуры, вернувшись к ранее перенесённым решениям. Накопившаяся потребность в площадях стала выражаться в новых договорах аренды и покупки.
Другой фактор — замещение выбывших складских мощностей. Такие сделки могут предполагать переход на новые объекты без сопоставимого увеличения общей площади хранения. Компания заменяет действующий склад, сохраняя прежний масштаб операций, но объём заключённых сделок при этом растёт.
Дополнительную потребность в помещениях, по оценке NF GROUP, формируют продавцы маркетплейсов, переходящие к самостоятельному хранению товаров и комплектации заказов. В их случае аренда склада связана с изменением организации логистических операций.
За восстановлением спроса стоят разные процессы: выполнение отложенных проектов, развитие инфраструктуры, замещение прежних мощностей и изменение способов хранения и обработки товаров. Количественного распределения между этими причинами NF GROUP не приводит. Поэтому пока невозможно определить, какая доля квартального прироста обеспечена расширением складских сетей, а какая — заменой площадей и перестройкой существующих операций.
Читайте также: Рекордный ввод складов в Подмосковье не остановил повышение запрашиваемых ставок
Москва сохраняет лидерство
Московский регион обеспечил около 48% общероссийского объёма сделок в III квартале 2026 года. Ещё примерно 40% пришлось на остальные регионы страны, за исключением Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Доля Петербургской агломерации составила около 12%.
За январь—сентябрь компании арендовали и приобрели в Московском регионе 1,8 млн кв. м складских площадей, в остальных регионах за пределами Петербургской агломерации — 1,55 млн кв. м. На Санкт-Петербург и Ленинградскую область пришлось 353 тыс. кв. м.
Московский регион сохраняет крупнейшую долю сделочной активности, но значительный объём спроса сосредоточен за его пределами. При этом география заключённых договоров не свидетельствует об устойчивом перераспределении спроса между столичным и региональными рынками. Для такой оценки необходима сопоставимая динамика отдельных территорий за несколько периодов.
Крупные сделки ещё не гарантируют устойчивого восстановления
Высокие результаты III квартала подтверждают возвращение значительного спроса на складские площади. Но структура сделок пока не позволяет судить о продолжительности восстановления.
Почти 70% девятимесячного объёма пришлось на июль—сентябрь. Существенное влияние на квартальный результат, по оценке NF GROUP, оказали крупные онлайн-ритейлеры. Часть потребности при этом связана с замещением выбывших мощностей, а не обязательно с расширением складских сетей.
Имеет значение и формат сделок. За январь—сентябрь около 2,2 млн кв. м, или примерно 60% общероссийского объёма, пришлось на аренду в спекулятивных складских объектах, включая субаренду. Эта статистика не раскрывает, какая часть арендованных площадей увеличивает действующие мощности компаний, а какая заменяет ранее используемые помещения.
Объём заключённых договоров также нельзя напрямую связывать с динамикой арендных ставок или свободных площадей. Сделочная активность характеризует решения арендаторов и покупателей; состояние рынка недвижимости в целом зависит также от предложения, вакантности и условий аренды.
Возвращение крупных онлайн-ритейлеров обеспечило резкий рост сделок, но пока не подтверждает продолжительного восстановления спроса во всех сегментах. Остаётся открытым вопрос, сохранится ли активность после реализации отложенных инфраструктурных проектов и насколько широко она распространится за пределы крупнейших арендаторов.
