На складском рынке Москвы и Подмосковья растет свободное предложение и сокращается объем сделок, но крупные игроки e-commerce продолжают занимать новые площади. Ozon арендовал 140 тыс. кв. м в двух подмосковных логопарках — при том что за первое полугодие 2026 года объем сделок в регионе снизился на 48%. Спрос становится более избирательным и все теснее связан с нагрузкой на конкретные участки логистической сети.
Общий рынок сжимается, отдельные игроки расширяются
К началу июля 2026 года в Москве и Подмосковье для аренды был доступен 1 млн кв. м складских площадей — более чем вдвое больше, чем годом ранее, сообщил директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев.
За январь—июнь объем сделок с логопарками в регионе снизился на 48% год к году, до 110,7 тыс. кв. м. По оценке Шевелева, часть компаний на фоне снижения деловой активности откладывает расширение складской инфраструктуры.
Ozon идет против этой динамики. Маркетплейс арендовал 60 тыс. кв. м в логопарке «Инсити Радищево» на Ленинградском шоссе и еще 80 тыс. кв. м в комплексе «Никольское-2» в Дмитровском районе.
Для одних компаний расширение можно перенести. У других рост физического потока заказов быстро превращает нехватку мощности в операционное ограничение. Падение общего спроса и крупная аренда со стороны e-commerce поэтому могут существовать одновременно.
Площади идут вслед за нагрузкой
Назначение двух объектов Ozon различается.
Площадку в «Инсити Радищево» компания планирует использовать как логистический хаб. По данным Ozon, во втором квартале 2026 года количество заказов выросло на 83%; этот рост сформировал потребность в дополнительных 60 тыс. кв. м.
В «Никольском-2» все 80 тыс. кв. м предназначены для крупногабаритных товаров. За первое полугодие число онлайн-заказов в этой категории увеличилось на четверть, сообщила компания.
Эти 140 тыс. кв. м решают две разные задачи. Один объект нужен для общей логистической мощности, другой — для отдельной товарной категории. Масштабирование привязано не столько к росту бизнеса вообще, сколько к структуре потока внутри сети.
Точечная экспансия вместо массовой
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Элеонора Богданова характеризует текущую активность маркетплейсов как точечную: при общем замедлении рынка они продолжают открывать объекты там, где этого требует развитие бизнеса.
Инвестиционный директор «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков связывает такую потребность с ростом оборота и необходимостью расширять географию присутствия, сохраняя уровень сервиса и сроки поставки.
Сделка Ozon соответствует этой логике: новые мощности распределены между двумя конкретными задачами, а не добавлены к сети как универсальный резерв.
Аренда позволяет получить готовые площади без покупки недвижимости. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов предполагает, что решение Ozon могло быть связано с необходимостью быстро занять подходящие объекты и сохранить капитал.
Читайте также: Ритейл выводит лишние склады на рынок и давит на ставки
Свободных складов стало больше
Рост свободного предложения до 1 млн кв. м расширяет выбор готовых объектов в Московском регионе. По оценке Александра Шевелева, подобрать склад для аренды сейчас значительно проще, чем годом ранее.
Для компаний с растущим грузопотоком это снимает одно из прежних ограничений — дефицит подходящей площади. Но из увеличения вакансии нельзя автоматически выводить снижение ставок, более выгодные условия аренды или переход переговорной силы к арендаторам: таких данных нет.
Пока часть бизнеса откладывает расширение, компании с растущей операционной нагрузкой получают больше вариантов для быстрого наращивания мощности.
Один рынок, разный спрос
Падение объема сделок на 48% хорошо описывает общее направление рынка, но хуже — его внутреннюю структуру.
У Ozon одновременно выросли общее количество заказов и спрос на крупногабаритную продукцию. В первом случае компании понадобился новый логистический хаб, во втором — отдельный объект под конкретную категорию. В статистике это одна крупная аренда; в операционной логике — два разных источника спроса.
Активность маркетплейсов на охлаждающемся рынке пока точнее описывает не массовое расширение, а выборочное развитие сети. Общий рынок может оставаться слабым, пока отдельные участки e-commerce продолжают формировать крупный спрос там, где существующая инфраструктура уже не соответствует объему потока.
