Предложение складов в субаренду в Москве и Подмосковье к концу года может достичь 500–600 тыс. кв. м. NF Group оценивает возможный рост в 15–26% год к году, Bright Rich | CORFAC International — в 10–30%. Крупные арендаторы, прежде всего ритейлеры и маркетплейсы, возвращают на рынок площади, которые брали под более быстрый рост бизнеса, усиливая конкуренцию за арендатора.
Склад, взятый с запасом
Субаренда уже не выглядит нишевым решением для компаний, которым временно не нужна часть склада. По данным Nikoliers на конец мая, в России объем готовых вакантных складских площадей для субаренды достиг 1,5 млн кв. м — трети общего складского предложения.
В Москве и Подмосковье такой сдвиг заметнее, чем в большинстве регионов: здесь сосредоточен крупнейший логистический узел страны. Даже частичный выход ранее занятых площадей меняет баланс предложения. Потенциальный арендатор получает больше вариантов, а собственники и действующие арендаторы, ищущие субарендаторов, начинают конкурировать за одного клиента.
IBC Global связывает увеличение субарендного предложения с избыточными площадями, которые крупные ритейлеры и маркетплейсы ранее арендовали в расчете на рост электронной коммерции. Коммерческий директор RDS Александра Шакола объясняет мотивацию компаний желанием хотя бы частично перекрыть арендные платежи за лишние площади.
Склад, взятый «с запасом», меняет экономический смысл. При высокой загрузке он поддерживает рост продаж и ускоряет обработку товарного потока. При снижении темпов расширения та же площадь становится фиксированной нагрузкой: арендный платеж сохраняется, а отдача от лишних метров падает.
Среди заметных примеров — «Всеинструменты.ру», которые ищут субарендаторов для части складских пространств в логопарке NK Park Чашниково, где компания занимает 115 тыс. кв. м. «Вкусвилл» планирует сдать в субаренду склад площадью 120 тыс. кв. м в комплексе NK Park Домодедово-2. Эти случаи важны не как отдельные корпоративные сюжеты, а как признаки пересмотра прежних складских решений крупными арендаторами.
Дисконт теряет силу
Субаренда традиционно выигрывает ценой. В IBC Global говорят, что действующий арендатор часто предоставляет субарендатору дисконт, который может достигать 20–30%. Но этот аргумент слабее, когда дешевеет классическая аренда.
Директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов связывает снижение привлекательности субаренды с большим объемом ввода складов и падением ставок в классическом арендном сегменте. По данным руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, в январе—марте объем предложения логопарков в Москве и Подмосковье увеличился почти в четыре раза год к году, до 2,8 млн кв. м. Ставки аренды в существующих складских объектах за тот же период снизились на 25% год к году, до 9,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Для арендатора выбор уже не сводится к скидке. Субаренда может быть дешевле по номинальной ставке, но прямая аренда становится конкурентнее, если собственник готов снижать цену или обсуждать условия договора. Значение получают срок обязательств, качество объекта, локация, технические ограничения и устойчивость самой субарендной конструкции.
Читайте также: Аренда склада в Астане: почему район важнее лишних метров
Партнер NF Group Константин Фомиченко ожидает, что доля свободных площадей на складах Москвы и Подмосковья к концу года может увеличиться на 3,9 процентного пункта год к году, до 8,2%. Свободные метры появляются не только в новых проектах или у собственников, но и внутри площадей, уже занятых крупными арендаторами.
Переговоры становятся жестче
Рост субаренды не равен падению всего складского рынка. Но для тех, кто предлагает площади, среда становится плотнее. Клиент сравнивает уже не один объект с другим, а несколько способов получить склад: прямой договор, субаренду, переезд, сокращение текущего контура или частичную оптимизацию уже занятых площадей.
Для директоров по логистике и SCM это не только вопрос ставки. Избыточный склад снижает операционную эффективность, но слишком резкое сокращение площади может ограничить бизнес при восстановлении спроса. В центре решения — не минимальная цена за квадратный метр, а управляемость складского контура: способность менять объемы, сроки и конфигурацию площадей без потери сервиса.
Для владельцев логопарков и арендодателей рост субаренды создает конкуренцию внутри уже занятого фонда. Часть площадей, формально выведенных из свободной экспозиции, снова появляется на рынке через действующих арендаторов. Удерживать прежние ставки сложнее, особенно когда классическая аренда дешевеет.
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин связывает возможное снижение вакантности с восстановлением деловой активности. При таком сценарии крупные складские арендаторы снова смогут планировать рост бизнеса и будут меньше заинтересованы в передаче избыточных площадей в субаренду.
Рынок проверяет прежние ожидания. Площади, арендованные под ускоренный рост, становятся мерой точности спроса и стоимости логистической инфраструктуры. Теперь эти метры участвуют в конкуренции за арендатора — наряду с новыми объектами и прямыми договорами.
