Складской рынок Астаны уже достаточно крупный, чтобы бизнес выбирал не просто свободную площадь, а локацию под конкретную операционную модель. По данным IBC Global за первое полугодие 2026 года, в городе действует 26 качественных складов классов A и B общей площадью более 400 тыс. кв. м, при этом свыше 90% предложения сосредоточено в трех районах — Байконырском, Сарайшыкском и Алматинском. Такая концентрация делает район одним из главных параметров сделки: вместе с ним арендатор выбирает доступ к магистралям, железнодорожной инфраструктуре, температурным мощностям и возможностям расширения.
Рынок есть, равномерного покрытия — нет
Астана занимает второе место среди складских рынков Казахстана. Качественное предложение почти поровну разделено между классами A и B: на класс A приходится 11 объектов и 51,5% площадей, на класс B — 15 объектов и 48,5%. Разница заметна и в масштабе: средняя площадь склада класса A составляет около 18,9 тыс. кв. м, класса B — около 14 тыс. кв. м.
Для крупного распределительного центра или индустриального оператора это не второстепенная деталь. Класс A в Астане чаще связан с более крупными объектами и современной инженерией, класс B — с меньшими универсальными складами. Но даже выбор класса не снимает главного ограничения: подходящие объекты расположены не по всему городу.
Есильский, Нуринский и Сарыаркинский районы почти не располагают качественной складской инфраструктурой. Фактическая карта выбора для арендатора сейчас сужается до трех направлений: северного Байконырского района, юго-восточного Сарайшыкского и восточного Алматинского.
Северный кластер: масштаб, трассы и железная дорога
Байконырский район — крупнейшая складская локация Астаны. На него приходится 43,9% действующего качественного предложения: 10 объектов общей площадью около 177 тыс. кв. м. Основные комплексы сосредоточены вдоль шоссе Алаш и трассы Астана — Алматы; среди них — фулфилмент-центр Ozon — Rainbow Logistic 2, Astyk Logistic, Sapa Logistics и другие объекты.
Сила этого района — в сочетании масштаба и инфраструктуры. Рядом находится СЭЗ «Астана — новый город», где резиденты освобождены от КПН, НДС, налога на имущество и налога на землю. У большинства крупных складских объектов есть собственные железнодорожные тупики.
Для компаний, которым нужен крупный складской контур, Байконырский район выглядит наиболее насыщенным вариантом. Он подходит для операций, где важны магистральный доступ, работа с железнодорожной инфраструктурой и сформированная логистическая среда.
Северный кластер продолжает развиваться. В районе шоссе Алаш работает кластер «А-Сталь Азия»: два действующих складских блока на 27 тыс. кв. м, часть площадей уже законтрактована. Там же проектируется мультитемпературный склад на 10 944 кв. м с зонами от −24 °C до +8 °C для приема, хранения, сортировки и комплектации скоропортящейся продукции. Для Астаны, где специализированных складов пока немного, это отдельный рыночный сюжет.
Юго-восток: меньше объектов, выше роль в холодовой цепи
Сарайшыкский район занимает второе место по объему качественного складского предложения: 30,2% рынка, четыре объекта и около 122 тыс. кв. м площадей. Кластер формируется вдоль трассы Астана — Караганда. Здесь расположены ТЛЦ Continental Logistics, ЛЦ Астана / Фаэтон-Технодом и складской комплекс «Нур Жолы» Eurotransit.
Значение Сарайшыкского района не исчерпывается масштабом. ТЛЦ Continental Logistics площадью 40,4 тыс. кв. м класса A включает 5,4 тыс. кв. м холодильных и 5,1 тыс. кв. м морозильных мощностей. По данным IBC Global, это единственный действующий склад столицы с полноценными температурными режимами.
Для арендаторов с сухим хранением Сарайшыкский район — один из крупных вариантов размещения. Для торговых сетей, производителей и операторов, работающих со скоропортящейся продукцией, его вес выше: выбор объектов с холодовой инфраструктурой в Астане крайне ограничен.
Восточный кластер: новый фонд и точечное развитие
Алматинский район формирует третий крупный складской узел столицы. На него приходится 17,3% качественного предложения: восемь объектов общей площадью около 70 тыс. кв. м. Большинство складских комплексов здесь введено за последние три года.
Среди действующих объектов — терминал «Ишим» AIE Logistics, СК Alliance Company, ЛЦ Rainbow Logistic. Среди ожидаемых проектов — логистический комплекс «Альянс» и Qurmet Logistics.
Восточный кластер уступает Байконырскому и Сарайшыкскому по объему, но отличается более новым фондом. Для арендатора это может быть преимуществом, когда приоритетом становится не максимальная концентрация складской инфраструктуры, а современные площади в развивающемся направлении. Алматинский район пока скорее дополняет два крупнейших кластера, чем конкурирует с ними за доминирующую роль.
Специализированные склады остаются узким местом
Общая площадь качественных складов в Астане превышает 400 тыс. кв. м, но эта цифра не отражает всех ограничений рынка. Только 8% действующих качественных объектов имеют холодильные или морозильные блоки. Спрос на мультитемпературное хранение со стороны торговых сетей и производителей растет, а полноценная температурная инфраструктура пока сосредоточена в единичных объектах.
Отдельный пробел — отсутствие складов light industrial. Этот формат совмещает хранение, легкое производство, офис и шоурум в одном пространстве. Для компаний, которым нужен гибридный объект, рынок Астаны пока не предлагает готового качественного решения.
Для части арендаторов выбор склада начинается не с района и даже не с класса. Сначала приходится проверять сам формат: температурные режимы, возможность адаптации под операционные процессы, параметры хранения и обработки продукции. Только затем район становится предметом сравнения.
Новое строительство не снимает неопределенность
В Астане строится или готовится к реализации 12 объектов — как спекулятивных, так и BTS-проектов, то есть складов под параметры конкретного арендатора или собственника. До 2027 года, по данным IBC Global, рынок должен получить около 40 тыс. кв. м новых площадей.
Есть и более крупные заявленные проекты: Wildberries на 166 тыс. кв. м и Mercury Properties Solutions на 80 тыс. кв. м. Их реализация способна заметно изменить конфигурацию складского рынка столицы, но графики ввода пока не зафиксированы. Для арендатора такие проекты не являются гарантированным краткосрочным предложением.
Формат будущих объектов будет иметь не меньшее значение, чем их площадь. Спекулятивный склад расширяет доступное предложение для широкого круга арендаторов. BTS-проект решает более индивидуальную задачу и подходит компаниям, готовым заранее фиксировать параметры объекта. Мультитемпературные проекты могут оказаться наиболее востребованными там, где они закрывают текущий дефицит специализированной инфраструктуры.
Районы с минимальным текущим предложением — Есильский, Нуринский и Сарыаркинский — остаются потенциальным резервом для будущего девелопмента. Сейчас они почти не участвуют в рынке качественных складов классов A и B, но именно такие локации могут стать следующей зоной развития при наличии транспортной и инженерной базы.
Вывод
Аренда склада в Астане — это выбор между несколькими разными складскими контурами, а не поиск площади на едином городском рынке. Байконырский район дает самый большой объем предложения и сильную инфраструктурную базу. Сарайшыкский район важен для крупных объектов и температурной логистики. Алматинский район предлагает более новый фонд и точечное развитие.
Компании с универсальным хранением будут сравнивать масштаб объекта, транспортную связность и класс склада. Для торговых сетей, производителей и операторов со скоропортящейся продукцией выбор уже: температурная инфраструктура в Астане остается редким ресурсом. Практический вопрос для арендатора звучит не «где есть склад», а «какой район и какой формат объекта выдержат операционную модель бизнеса».
