Строительство дома — большое событие, но производственная стройка — явление масштабное. Здесь десятками миллионов исчисляются не только расходы, но и возможные риски, которые стоит предусмотреть еще на этапе планирования. Подробнее о том, что учитывать во время строительства предприятия и почему производствам выгоднее уходить за черту города, рассказал директор по развитию ОЭЗ «Максимиха», Группа ВТБ, Мусин Роман.
Спокойствие и понятные перспективы: почему заводы уходят из городов
Бизнес любит стабильность и ясность перспектив. Когда речь идет о промышленном производстве, эта потребность становится особенно острой. Завод, склад и логистический хаб строятся несколько лет, а функционируют десятилетиями, поэтому еще на этапе проекта важно понимать, что в будущем ждет участок, на котором предполагается расположить предприятие.
Городская среда постоянно меняется: мегаполисы и крупные города расширяют свои владения, и со временем промышленное предприятие может оказаться в критической близости к жилым домам. За этим последуют жалобы местных жителей, а производству придется вкладываться в дополнительные меры защиты окружающей среды, менять технологические процессы, тратить деньги и время. В худшем случае — искать новое место для производства.
За городом ситуация совершенно иная. Здесь предприятия сталкиваются с меньшими ограничениями и получают больше пространства для роста и развития. При проектировании предприятия на новой площадке, на которой ранее не было промышленных объектов (greenfield), проще предусмотреть поэтапное развитие инфраструктуры: свободные зоны под будущие здания, складские помещения, места для хранения продукции и парковочные площади. Здесь удобно объединить разные производства и логистику, создав компактный и эффективный комплекс.
Внутри городской застройки на площадках, которые ранее использовались под склады или промышленные производства (brownfield), любые изменения ограничены размерами участка, строгими регламентами, нехваткой ресурсов и мощностей, которые потребляются в том числе и горожанами.
Уход заводов за городскую черту — это не бегство от проблем, а осознанный выбор в пользу стабильности, ведь бизнес хочет инвестировать в будущее, а не бороться с постоянными изменениями и конфликтами.
Строительство производства в городе: ловушки инфраструктуры и логистики
Если бизнес принимает решение возводить производство в черте города или близко к его границам, необходимо сразу понимать, что расти и масштабироваться здесь будет сложно. И вот почему.
Электричество, газ и вода — головная боль номер один
Для нормального функционирования любого завода необходимы стабильные поставки электроэнергии, газа и воды. Однако городская среда зачастую ограничивает доступность необходимых ресурсов. Например, даже если неподалеку расположена газовая магистраль, подключение к ней может оказаться невозможным из-за технических ограничений, а существующие электрические сети часто не выдерживают нагрузки промышленных предприятий. Решить эту проблему можно с помощью собственной подстанции — правда, если городские власти разрешат ее строительство.
Доступ к воде в городской черте тоже ограничен, а нехватка ресурса приведет к остановке производства. Чтобы избежать конфликтов с городскими службами, многие заводы предпочитают строить собственные водозаборные станции, но это дорого и долго. Кроме снабжения водой, необходимо проектировать также системы отведения и очистки сточных вод, соответствующие строгим экологическим требованиям.
Логистика и дорожная сеть — тяжелые переговоры и дополнительные траты
Проблема грузовых перевозок в городах давно вышла за рамки чисто транспортных вопросов. Запреты движения фур по городским дорогам, ограничение массы автомобилей, пробки и недовольство местных жителей превратились в настоящую головоломку для властей всех уровней.
Проблема в том, что городские улицы изначально не рассчитаны на постоянный поток тяжелых грузовиков. Полос не хватает, а тот асфальт, что есть, быстро приходит в негодность. Власти приходится тратить больше денег на постоянные ремонты или переложить эту ответственность на бизнес — например, обязав его проводить ямочный ремонт за свой счет.
Скрытые затраты — неприятный сюрприз на долгой дистанции
Содержать промышленное производство «долго и счастливо» гораздо сложнее, чем осуществить строительство. Основные проблемы скрыты вовсе не в начальных вложениях, а в повседневных тратах, которые съедают прибыль. Сюда можно отнести коммунальные платежи, которые в городской среде могут быть выше, чем за городом, задержки поставок сырья из-за логистических сбоев, риски штрафов из-за нарушения экологических норм и возможные перебои с электро- и водоснабжением.
Хуже всего другое: однажды производственные расходы и требования государства станут настолько высокими, что единственным выходом станет переезд фабрики куда-нибудь подальше от городских проблем.
Переезжать нельзя оставаться: 5 сигналов о том, что перенос производства необходим
Существует несколько красных маркеров, свидетельствующих о том, что бизнес нуждается в срочной смене прописки.
- Комплексное развитие территории (КРТ). Городские власти решили обновить район, где расположено предприятие. Вместо заводов и складов появятся жилые комплексы, парки и торговые центры. Оставаться там — значит рисковать будущим своего дела.
- Невозможность расширяться. Рядом выросли многоэтажки, территория вокруг застроена жильем. Расширять производство уже негде, а арендовать дополнительные площади — дорого и неудобно.
- Рост конфликтов с жителями. Жители жалуются на шум, запахи, грязь и прочие неприятные последствия соседства с промышленностью. Конфликты превращаются в судебные иски, проверки и санкции.
- Ужесточение санитарных зон и экологических стандартов. Экологические нормы постоянно меняются, и часто в сторону ужесточения. Даже если раньше фабрика была вне зоны риска, со временем ее деятельность может попасть под новые строгие правила.
- Логистические трудности и нехватка ресурсов. Улицы перегружены, грузовые машины стоят в пробках, сырье доставляется с постоянными задержками. Электричества и воды недостаточно для нормального функционирования оборудования.
Многие предприниматели боятся переезда, считая его затратным и трудным процессом. Однако при грамотном подходе это можно сделать менее болезненно и получить преимущества, которые перевесят недостатки. Например, землю и здания в столице можно выгодно продать под редевелопмент. Эти деньги позволят модернизировать оборудование, построить новое производственное здание и наладить стабильную работу.
Задача со звездочкой: как выбрать промышленную площадку для переноса производства
Размещаясь на специально оборудованных промплощадках, владельцы значительно снижают многие риски, с которыми связана городская среда. Но если неправильно выбрать участок, можно получить еще больше проблем. Собрали чек-лист факторов, которые стоит учитывать предпринимателю перед покупкой земли под строительство завода.
- Мастер-план района. Первое, что нужно проверить — наличие утвержденного генерального плана застройки. Важно понимать, какой будет эта местность в ближайшие годы. Может оказаться, что выбранный участок вскоре попадёт под комплексную реконструкцию территории — старые промзоны постепенно выводятся из городов, освобождая пространство под жилую застройку и инфраструктуру. Но это можно использовать как драйвер, поскольку предприятиям предлагают готовые промышленные площадки, оснащенные всеми необходимыми коммуникациями и транспортной инфраструктурой.
- Энергетика и коммуникации. Перед выбором места важно убедиться, что поблизости есть достаточные мощности по электроэнергии, газу и воде. Проверяйте категорию энергоснабжения и имеющийся резерв мощности. Учтите схему хозяйственно-бытовых стоков и ливневой канализации, проверьте наличие точек подключения и разрешенных объемов сбросов.
- Транспорт и инфраструктура. Посмотрите на состояние дорог и подъездов к участку — например, есть ли удобные транспортные развязки, способные выдержать ежедневный поток тяжелых грузовиков, или имеется ли у собственника промзоны допуск на их строительство. Преимуществом будет съезд с федеральной трассы, правда, такое разрешение получить довольно сложно и по «зубам» только крупным экономическим площадкам.
- Санитарные зоны и экология. Изучите требования по санитарно-защитным зонам и экологической безопасности на участке. Это поможет убедиться, что предприятие не попадет под штрафы.
- Юридическая чистота. Проверьте историю земельного участка и убедитесь, что на нем отсутствуют обременения и юридические споры. Лучше потратить чуть больше времени на проверку документов, чем потом годами судиться с предыдущими владельцами.
За пределами города гораздо проще расширить территорию, внедрить современные технологии и увеличить объемы производства. Эта среда позволяет соблюсти все санитарно-гигиенические нормы и избежать конфликтов с местными жителями. Иногда лучшее решение — это не пытаться удержать старое положение вещей, а смело сделать шаг вперед, открыв новую страницу истории бизнеса.
