Строительство складов под заказчика стало преобладающим форматом сделок в регионах России, тогда как в Москве основная часть спроса приходится на универсальные объекты. За девять месяцев 2026 года доля build-to-suit (BTS) за пределами двух столичных агломераций достигла 76% против 10% в Московском регионе, подсчитали аналитики NF GROUP. Разрыв связан с особенностями размещения логистической инфраструктуры, требованиями крупных пользователей к складам и доступностью готовых площадей.
Региональный спрос смещается в сторону BTS
За январь — сентябрь 2026 года компании законтрактовали в регионах России около 1,2 млн кв. м складских площадей в формате BTS. На строительство под конкретного пользователя пришлось 76% общего объёма сделок за пределами Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Со спекулятивными объектами заключили сделки на 367 тыс. кв. м, или 24% регионального объёма.
По итогам всего 2025 года доля BTS составляла около 57%. За девять месяцев 2026 года показатель оказался выше на 19 процентных пунктов. Поскольку сравниваются периоды разной продолжительности, речь идёт об изменении структуры сделок, а не о сопоставимой годовой динамике строительства.
Формат BTS предполагает проектирование и строительство склада под требования заранее определённого пользователя с последующей арендой или приобретением. При спекулятивном девелопменте объект создаётся для широкого круга потенциальных арендаторов и покупателей. Сделки с такими площадями заключаются как во время строительства, так и после ввода здания в эксплуатацию.
В региональных сделках индивидуальные проекты заметно преобладают над универсальными площадями. BTS позволяет крупным пользователям заранее согласовать характеристики будущего склада с требованиями логистических операций. В двух крупнейших складских агломерациях страны соотношение форматов остаётся противоположным.
Москва и Петербург идут другим путём
В Московском регионе за девять месяцев 2026 года на BTS пришлось 182 тыс. кв. м, или около 10% объёма сделок. Основной спрос был сосредоточен на спекулятивных объектах: с ними заключили сделки на 1,63 млн кв. м, что соответствует примерно 90% рынка.
Схожая структура сложилась в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Строительство под заказчика обеспечило 100 тыс. кв. м, или 28% объёма сделок, тогда как на универсальные складские площади пришлось 253 тыс. кв. м, или 72%.
Различия существовали и раньше, но в 2026 году усилились. По итогам 2025 года доля BTS составляла около 16% в Московском регионе и 57% за пределами двух столичных агломераций. За девять месяцев 2026 года региональный показатель вырос, а московский сократился.
Из 1,467 млн кв. м, законтрактованных в формате BTS по всей России за январь — сентябрь 2026 года, на регионы за пределами двух столичных агломераций пришлось 1,185 млн кв. м, или около 81%. Московский регион обеспечил примерно 12%, Санкт-Петербург и Ленинградская область — около 7%.
Различия в структуре сделок не обязательно свидетельствуют о принципиально разных предпочтениях пользователей. На выбор формата влияет и возможность найти склад с подходящими характеристиками среди существующего предложения.
Читайте также: Рекордный ввод складов в Подмосковье не остановил повышение запрашиваемых ставок
Ближе к потребителю, точнее под операции
Развитие региональной складской инфраструктуры NF GROUP связывает со стремлением компаний сократить расстояния доставки и приблизить товарные запасы к потребителю. Строительство отдельного распределительного центра получает экономическое основание, когда объём местного потребления позволяет обеспечить его загрузку.
Для крупных пользователей расположение склада — лишь часть задачи. Обработка товаров, организация транспортных потоков и использование автоматизированного оборудования предъявляют требования к зданию ещё на стадии проектирования.
«Строительство под заказчика позволяет заложить эти параметры в проект и увязать характеристики здания с оборудованием и операционными процессами», — объясняет Константин Фомиченко, партнёр, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP.
При достаточной загрузке регионального распределительного центра индивидуальное проектирование позволяет заранее учесть требования к обработке товаров и организации складских операций, не приспосабливая их к характеристикам готового здания.
В Московском регионе условия иные. По оценке NF GROUP, развитое предложение спекулятивных площадей позволяет компаниям находить подходящие объекты на открытом рынке. Индивидуальное строительство здесь не единственный способ получить склад, отвечающий потребностям пользователя.
При этом количественно определить, какую роль в региональном преобладании BTS играют доступность готовых площадей и технологические требования компаний, имеющиеся данные не позволяют.
Разный спрос — разные проекты
Высокая доля BTS в региональных сделках повышает значение проектов, ориентированных на заранее определённого пользователя. При индивидуальном строительстве параметры склада задаются требованиями конкретной компании. Универсальный объект, напротив, должен отвечать запросам более широкого круга арендаторов и покупателей.
В Московском регионе преобладание спекулятивных сделок поддерживает модель, при которой девелопер создаёт площади для открытого рынка, а пользователи выбирают подходящий объект среди доступного предложения.
Для пользователей складов решение зависит от соответствия недвижимости операционной модели. Если характеристики готовых площадей позволяют организовать необходимые процессы обработки товаров и транспортные потоки, индивидуальное строительство не становится обязательным условием.
Однако преобладание BTS в региональных сделках не доказывает его экономического превосходства. Статистика спроса не позволяет сравнивать стоимость строительства, условия аренды, сроки реализации проектов или эффективность последующей эксплуатации. Она характеризует выбор участников рынка, но не устанавливает, какой формат выгоднее в конкретном случае.
Две модели вместо одного сценария
За девять месяцев 2026 года строительство под заказчика обеспечило три четверти регионального объёма складских сделок. В Москве и Петербурге при этом сохранилось преобладание универсальных площадей.
Статистика NF GROUP отражает заключённые сделки, а не фактический ввод объектов. Увеличение доли BTS не позволяет судить об абсолютной динамике строительства или долгосрочном вытеснении спекулятивного девелопмента.
Региональное преобладание BTS не отменяет спроса на универсальные склады. Выбор между форматами зависит от требований пользователя и доступности подходящих площадей, а высокая доля сделок сама по себе не доказывает экономического преимущества индивидуального строительства.
