Спрос на качественные офисы в Москве и Санкт-Петербурге в начале 2026 года резко просел, но рынок ответил на это не так, как подсказывала бы обычная логика цикла. По данным Bright Rich | CORFAC International, в первом квартале совокупный объем сделок в двух столицах сократился на 44% год к году, до 312,8 тыс. кв. м. Ставки аренды при этом продолжили расти, а сам спад все меньше похож на краткий сбой и все больше — на пересмотр корпоративного спроса на офисы.
Москва дает основную просадку
Главный провал пришелся на столицу. За январь—март спрос на офисы в Москве составил 215,5 тыс. кв. м против 471 тыс. кв. м годом ранее. Это минус 54% и одновременно самый слабый результат первого квартала за весь период с 2020 по 2026 год. Петербург выглядит устойчивее: спрос вырос на 10%, до 97,3 тыс. кв. м. Но и этот рост в Bright Rich объясняют прежде всего низкой базой 2025 года, когда рынок качественных площадей испытывал дефицит.
В общей статистике двух городов расхождение видно сразу: Москва ушла в резкое снижение, Петербург лишь частично отыграл слабый прошлый год.
Крупный формат сжимается
Перемены особенно заметны в структуре сделок. Средний размер сделки в двух столицах за год сократился с 860 до 530 кв. м, то есть на 38%. Сегмент самых крупных лотов — свыше 5 тыс. кв. м — потерял 69% спроса. В диапазоне 3–5 тыс. кв. м снижение составило 46%, в сегменте 500–1500 кв. м — 43%. На другом полюсе картина иная: спрос на помещения площадью до 100 кв. м вырос на 13%, а в категории 100–300 кв. м почти не изменился.
Еще недавно рынок держался на крупных блоках и масштабных корпоративных сделках. Сейчас активность смещается в сторону меньших площадей.
Кто свернул активность
Просадка крупных сделок связана с сокращением активности тех арендаторов и покупателей, которые традиционно занимали большие площади. По расчетам Bright Rich, наиболее сильное годовое падение спроса пришлось на банковскую сферу, торговлю, дизайн, консалтинг и финансовые услуги, медицину и фармацевтику, а также нефтегазовый сектор. В ряде сегментов снижение достигло 95–97%.
Одновременно на рынке появились игроки, которые в первом квартале прошлого года спрос не формировали: сервисные офисы, ЗПИФы, логистические операторы и транспортные компании. Но новая активность не перекрыла выпадение прежних крупных корпоративных арендаторов.
Вакансия растет, ставки — тоже
Самая нетипичная часть этой картины — ценовая динамика. В Москве общая вакансия по итогам квартала достигла 3,8%, прибавив 0,5 п. п. к концу 2025 года и 0,9 п. п. год к году. Для коррекции ставок этого не хватило. По данным Bright Rich, в бизнес-центрах класса А средняя ставка аренды на конец первого квартала составила 36,6 тыс. руб. за кв. м в год — на 12% выше, чем годом ранее. В классе B+ рост оказался еще заметнее: до 29,3 тыс. руб. за кв. м в год, или на 17,2% в годовом выражении.
В Петербурге рост вакансии оказался намного резче. По итогам квартала показатель достиг 6,6% против 3,9% на конец 2025 года и 3,8% годом ранее. Здесь высвобождение качественных площадей класса А уже стало заметным рыночным фактором. В Bright Rich связывают это с экономической оптимизацией: рост ставок, пересмотр бюджетов и корпоративная экономия ограничивают спрос именно в верхнем сегменте.
Объем сделок сжимается, доля свободных площадей растет, ценовая инерция пока сохраняется.
Новый ритм рынка
Первые месяцы 2026 года зафиксировали не просто спад активности, а более осторожную модель поведения компаний. С рынка уходят крупные сделки, сокращается средний размер арендуемых или покупаемых площадей, а рост спроса концентрируется в небольших форматах.
Спрос на офисы в двух столицах остается значимым, но меняются его масштаб, состав и логика. Начало 2026 года на офисном рынке определяется уже не дефицитом площадей, а расхождением между сжимающимся спросом и ставками, которые пока не готовы отступать.
