Российские торговые сети резко нарастили спрос на складскую недвижимость, но главный сдвиг последних лет — в географии этого спроса. По данным NF GROUP, в 2021–2025 годах среднегодовой объем рыночных сделок розничных ретейлеров со складами достиг 819 тыс. кв. м — почти в четыре раза больше, чем в 2006–2010 годах. За тот же период регионы стали главным направлением складской экспансии: на них пришлось 58,1% сделок ретейлеров, тогда как доля Московского региона снизилась до 31%.
Для розничных сетей склад все меньше похож на вспомогательную площадь «после магазинов». Он становится частью модели роста: чем шире география продаж, тем важнее размещать распределительные мощности ближе к рынкам потребления, а не концентрировать их вокруг крупнейшего столичного узла.
От площадей к географии
Ретейл остается одним из крупнейших источников спроса на складскую недвижимость в России. По данным NF GROUP, за последние пять лет на розничную торговлю приходилось в среднем около 18% всех сделок на рынке; выше была только доля онлайн-торговли. Пиковым для розничных сетей стал 2023 год, когда объем сделок с их участием достиг 1,32 млн кв. м по стране.
NF GROUP учитывает только рыночные сделки — без объектов, которые компании строили для собственных нужд. Даже с этим ограничением динамика заметна: розничные сети не просто увеличили потребность в складских метрах, они стали иначе распределять эту инфраструктуру по стране.
В 2016–2020 годах на Московский регион приходилось 57,8% складских сделок ретейлеров. В 2021–2025 годах баланс изменился: регионы вышли на 58,1%, Московский регион — на 31%. Московский складской узел не исчезает из логистической карты, но его прежняя доминирующая роль в сделках ретейлеров ослабла. Федеральные сети все чаще строят логистику вокруг нескольких региональных контуров потребления.
Региональный склад становится частью роста
NF GROUP связывает этот сдвиг с переходом федеральных сетей к более распределенной логистической модели. Склады все чаще создаются ближе к региональным рынкам потребления, чтобы поддерживать скорость поставок, устойчивость логистики и дальнейшее развитие сети в городах присутствия.
Для директора по логистике вопрос уже не сводится к объему площадей. Важнее, где они расположены, какие товарные потоки обслуживают, как быстро поддерживают магазины и насколько устойчивой остается цепочка поставок при расширении географии.
В такой модели склад работает не как удаленный запас мощности, а как элемент операционной сети. Он влияет на скорость пополнения магазинов, регулярность поставок и возможность выходить в новые города без чрезмерной зависимости от одного логистического центра.
У крупных продуктовых сетей эта связь особенно заметна: складская инфраструктура завязана на частоту поставок, температурные режимы и качество сервиса. Сергей Оганезов, директор по аренде и развитию объектов недвижимости «X5 Недвижимость», называет складскую инфраструктуру стратегическим активом ретейла: она определяет скорость развития сети, устойчивость поставок и качество обслуживания покупателей. По его словам, у «X5 Недвижимость» в стадии строительства находится более 600 тыс. кв. м мультитемпературных площадей распределительных центров X5; компания усиливает инфраструктуру как в регионах широкого присутствия, так и на новых территориях, включая Дальний Восток.
Это не история одной компании, а характерный тип спроса. Крупным сетям нужны не абстрактные складские метры, а объекты, встроенные в технологию товарного потока: с учетом температурных режимов, категорий продукции, скорости обработки и географии магазинов.
Складский рынок усложняет предложение
Для девелоперов региональная складская экспансия ретейлеров означает более требовательный спрос. Крупный клиент оценивает объект не только по площади и локации, но и по тому, насколько он подходит под операционную модель сети. В ретейле склад должен поддерживать не отдельную поставку, а регулярную работу торговой сети.
Меняется и структура сделок. В 2023 году на аренду объектов, реализуемых под требования конкретного заказчика, пришлось 69% сделок ретейлеров. Затем начала расти доля покупок built-to-suit: по данным NF GROUP, она достигла 34% в 2024 году и 55% в 2025 году.
Эту динамику нельзя читать как отказ от индивидуальных складских решений. Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP, связывает ее скорее с изменением финансовой и операционной модели участия торговых сетей в складских проектах. Интерес к объектам под требования заказчика сохраняется, но формат контроля над такими объектами становится частью управленческого выбора.
Ретейлеры расширяются в регионах, но им нужны не любые региональные склады. Требования крупных сетей все плотнее связаны с технологическими процессами, температурными режимами, товарными категориями и скоростью обработки потока. Складский объект становится элементом производительности торговой сети, а не только недвижимостью.
Новый контур конкуренции
Смещение спроса в регионы не упрощает складскую логистику. Распределенная модель требует более точного управления: сеть складов должна поддерживать расширение магазинов, не теряя скорости поставок и устойчивости операций.
Для ретейлеров региональный склад становится способом приблизить товар к потребителю и снизить зависимость от одного крупного центра распределения. Для девелоперов — проверкой способности проектировать объект под операционную логику крупной сети, а не только предлагать площадь в нужной локации.
Торговым сетям понадобилось больше складов, но важнее другое: они начали иначе размещать критичную инфраструктуру. Ближе к региональным рынкам, ближе к магазинам, ближе к потребителю. Именно это превращает складскую недвижимость из обеспечивающей функции в часть стратегии роста розницы.
