В российских торговых центрах участились переговоры о пересмотре аренды: по оценке CMWP, в 2026 году число таких запросов выросло примерно на 20%. Ритейлеры добиваются не только скидок — они предлагают отказаться от индексации, перейти на процент от оборота, изменить комбинированную ставку или сократить площадь. Массового удешевления аренды пока нет: речь идет прежде всего о точках, где прежняя нагрузка перестает укладываться в текущую экономику магазина.
Запросы стали жестче, уступки остаются ограниченными
Старший консультант департамента торговой недвижимости CMWP Татьяна Юдина говорит о требованиях от отсрочки ежегодной индексации до дисконта в 50–60% и полного отказа от фиксированной арендной платы в пользу процента от товарооборота. По ее оценке, количество обращений в этом году выросло примерно на пятую часть.
Верхняя граница запроса, однако, мало говорит о результате переговоров. Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Алена Овчинникова оценивает наиболее распространенную согласуемую скидку примерно в 20% на три—шесть месяцев. Глава отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая также отмечает, что запрашиваемый дисконт может доходить до 50%.
Собственники стараются не закреплять временную уступку как новую постоянную ставку. По словам Юдиной, скидки часто ограничивают коротким периодом или низким сезоном, чтобы затем пересмотреть условия с учетом выручки арендатора.
Партнер направления торговой недвижимости BlackStone Ольга Яруллина характеризует происходящее как выборочный пересмотр условий, а не массовую волну скидок.
Рентабельность может снижаться и без падения выручки
На экономику офлайн-магазинов одновременно влияют расходы на персонал, логистику и закупки, предусмотренная договорами индексация, перераспределение трафика между торговыми центрами и переток части спроса в онлайн. Если расходы растут быстрее товарооборота, прибыльность точки снижается даже при стабильной номинальной выручке.
Сети оценивают такие ситуации на уровне конкретного магазина. По словам Яруллиной, прибыльные точки сохраняют, для объектов с пограничной экономикой пытаются изменить условия или формат, а убыточные магазины могут сокращать, переносить либо закрывать.
В этой логике аренда становится одним из параметров, которые можно скорректировать до более радикального решения по самой точке.
Чаще всего о скидках просят операторы с большой площадью, невысокой выручкой на квадратный метр и высокой долей постоянных расходов. Дополнительное давление возникает там, где покупатель легко переносит покупку в онлайн. BlackStone относит к таким категориям прежде всего магазины одежды и обуви, зависимые от трафика и импульсного спроса, а также сегмент детских товаров.
У ресторанов и кафе другая экономика. Они не конкурируют с маркетплейсами напрямую, но сталкиваются с ростом себестоимости, затрат на персонал и более сдержанным потребительским поведением. Сильные ресторанные концепции при этом способны сами формировать посещаемость торгового центра, усиливая свою переговорную позицию.
Читайте также: Рост свободных площадей усиливает позиции арендаторов в московских ТЦ
Переговоры уже не сводятся к цене квадратного метра
Прямая скидка — лишь один из вариантов. По словам Евгении Прилуцкой из CORE.XP, арендаторы также предлагают отменить индексацию, перейти на чистый процент от товарооборота или схему «фикс плюс процент», снизить действующий процент от оборота либо уменьшить арендуемую площадь.
Фиксированный платеж почти не реагирует на колебания оборота магазина. Процентная модель напрямую связывает размер аренды с продажами. Комбинированная ставка сохраняет гарантированный платеж собственнику, но часть нагрузки делает переменной.
Данных о том, какую долю рынка уже занимают такие схемы, нет, поэтому говорить о переходе торговых центров на новую модель аренды преждевременно. Но состав переговоров стал шире: ритейлеры обсуждают уже не только размер ставки, но и саму конструкцию обязательств.
Сокращение площади решает ту же задачу иначе — уменьшает объем постоянных расходов без изменения цены квадратного метра.
Позиция собственника зависит от цены замещения
Проблемы арендатора сами по себе не гарантируют скидку. Для собственника не менее важна экономика торгового центра.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает, что ТЦ заинтересованы в сохранении действующих операторов и заполнении свободных площадей: простой помещения и поиск нового арендатора могут обойтись дороже временной уступки.
В востребованном торговом центре с устойчивым трафиком, низкой вакансией и реальным спросом на освобождаемую площадь оснований для существенного снижения платежа меньше. Если посещаемость сокращается, свободных помещений становится больше, а поиск замены затягивается, собственник становится гибче, говорит Яруллина.
Поэтому одинаковый запрос двух ритейлеров может закончиться по-разному. Цена уступки для ТЦ всегда сопоставляется с ценой простоя и возможностью быстро заменить оператора.
Рост числа запросов на пересмотр условий аренды пока не подтверждает массового снижения ставок в российских ТЦ. Он фиксирует более точечный процесс: магазины с ухудшающейся экономикой добиваются меньшей или более гибкой нагрузки, а собственники уступают там, где сохранить действующего арендатора выгоднее, чем искать нового.
