В качественных торговых центрах Москвы за 12 месяцев закрылись 2,3 тыс. торговых объектов. Новые открытия компенсировали 80% потерь по числу точек и 75% — по площади, подсчитали в компании «Магазин магазинов». Крупные помещения дольше возвращаются в оборот, а собственникам все чаще приходится уступать арендаторам в условиях сделки.
Крупные площади остаются без замены
С начала июля 2025 года по конец июня 2026-го в качественных торговых центрах Москвы прекратили работу 2,3 тыс. объектов всех типов, включая островную торговлю. Новые открытия возместили четыре пятых закрытий по числу точек и лишь три четверти — по занимаемой площади.
Закрывающиеся магазины в среднем крупнее тех, что приходят им на смену. Поэтому разрыв, сравнительно умеренный по количеству точек, заметнее отражается на общей вакансии.
В Российском совете торговых центров также фиксируют превышение закрытий над открытиями. Сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин связывает эту динамику с массовой оптимизацией розничных сетей.
В первом полугодии 2026 года сокращение сетей усилилось, тогда как открытия стали более адресными и осторожными, считает директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина. По словам директора по стратегическому развитию компании «Магазин магазинов» Вячеслава Кацегорова, большинство арендаторов либо сокращают присутствие, либо поставили развитие на длительную паузу.
Свободных помещений становится больше, а круг компаний, готовых расширять офлайн-сети, остается ограниченным.
Вакансия приближается к 12%
За первые шесть месяцев 2026 года доля вакантных площадей в московских торговых центрах выросла с 9,7% до 11,6%, оценивает руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. К концу года показатель может достичь 12,3%, не исключает она.
Срок поиска нового арендатора во многом зависит от формата помещения. Магазин площадью до 200 кв. м можно передать другому оператору сравнительно быстро. У двухэтажного универмага круг потенциальных претендентов значительно уже; нередко такое пространство приходится перепланировать.
Одно закрытие крупного магазина способно повлиять на заполняемость сильнее, чем уход нескольких небольших точек. Собственнику остается либо мириться с длительным простоем, либо делить блок между несколькими арендаторами.
Новый оператор должен не только занять помещение, но и соответствовать масштабу и коммерческой модели конкретного торгового центра.
Fashion дает основную часть закрытий
По оценке Павла Люлина, на fashion приходится 50–60% закрытий в рознице. Доля бытовой техники и электроники составляет 8,6%, товаров для дома — 5,7%.
Для торговых центров существенен формат fashion-магазинов: сегмент включает и небольшие точки, и крупные многоуровневые помещения. Чем больше освободившийся блок, тем меньше шансов найти прямую замену без разделения площади или изменения ее назначения.
Уход небольшого магазина влияет прежде всего на число арендаторов. Закрытие крупного универмага требует перестройки пространства, дополнительных затрат и более долгого поиска нового оператора.
Связывать весь рост вакансии только с fashion, однако, оснований нет. Эффект зависит и от площади каждого объекта, и от способности конкретного торгового центра привлечь новые форматы.
Цена сделки выходит за рамки ставки
Когда быстро найти замену не удается, часть торговых центров снижает ставки или предлагает льготные условия, отмечает Зульфия Шиляева.
Послабления применяются и при заключении новых договоров, и для удержания действующих арендаторов, говорит директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. В числе распространенных механизмов — снижение фиксированной части ставки и перевод части платежа в процент от товарооборота.
В Российском совете торговых центров фиксируют предоставление арендных каникул, постепенный выход на полную оплату и участие собственника в отделке помещения. Коммерческий директор ГК «Аврора» Мария Смагина также называет индивидуальные графики платежей.
Арендаторы могут добиваться ограничения индексации и более мягких условий выхода из договора, отмечает Павел Люлин. Номинальная ставка при этом остается прежней, но фактический денежный поток собственника сокращается.
Для крупных заполненных торговых центров снижение арендного дохода может ограничиваться несколькими процентами, оценивает Люлин. Единого показателя для рынка нет: результат зависит от вакансии, структуры арендаторов и объема предоставленных льгот.
Каникулы, участие в отделке и поэтапный выход на полную оплату делают ставку лишь одним из параметров сделки. Ее реальная стоимость все больше определяется сопутствующими уступками.
Читайте также: Вакантность складов растет: что меняется для арендаторов Московского региона
Новым объектам потребуется больше времени
Во втором полугодии 2026 года число закрытий останется повышенным, прогнозирует Светлана Кузьмина. Некоторые ритейлеры уже заявили о намерении сократить количество работающих объектов в этот период, говорит Эвелина Ишметова.
Увеличиваются и сроки заполнения новых крупных торговых центров. По оценке Марии Смагиной, в июле—декабре 2026 года им может потребоваться в среднем 9–18 месяцев вместо обычных 3–6.
В действующих объектах крупные помещения будут дольше простаивать, а новые торговые центры — медленнее выходить на плановую загрузку.
Вячеслав Кацегоров допускает временное ослабление тенденции. Риски маркетплейсов после атак на складскую инфраструктуру Wildberries могут побудить часть ритейлеров отложить закрытия перед высоким сезоном, а отдельных селлеров — протестировать офлайн. Пока это возможный сценарий, а не разворот рынка.
При осторожном спросе со стороны ритейлеров крупные свободные блоки будут оставаться главным источником давления на собственников. Конкуренция за арендатора смещается от номинальной ставки к полной стоимости и условиям сделки.
