Сокращение розничных сетей заставляет часть российских торговых центров пересматривать стоимость аренды. По данным NF Group, в III квартале 2026 года нижняя граница базовых ставок для отдельных категорий арендаторов достигла нуля. Собственники оказываются перед выбором: уступить действующему оператору или потерять арендные поступления, оставшись со свободными площадями. Скидки помогают удерживать магазины, но усиливают давление на доходность недвижимости.
Нулевая ставка не означает бесплатную аренду
В III квартале 2026 года базовые арендные ставки для магазинов детских товаров в крупных торговых центрах составляли от 0 до 8 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для бытовой техники и электроники — от 0 до 12 тыс. рублей, для ресторанов — от 0 до 45 тыс. рублей, подсчитала NF Group. Эти диапазоны характеризуют условия аренды за квартал, но не позволяют определить величину снижения ставок относительно предыдущих периодов.
Нулевая нижняя граница не означает бесплатного использования помещений. Она может отражать индивидуальные договорённости, арендные каникулы или переход на платежи, зависящие от товарооборота. Помимо базовой ставки, договор может предусматривать эксплуатационные расходы и другие обязательства.
Для магазина существенна совокупная арендная нагрузка, для собственника — объём поступлений и возможность сохранить арендатора. Торговые центры с устойчивым покупательским потоком располагают более сильной переговорной позицией, чем объекты, которым сложнее привлекать операторов.
По оценке старшего директора, руководителя департамента торговой недвижимости CMWP Зульфии Шиляевой, отдельные торговые центры пересматривают условия договоров. Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева связывает часть уступок с ухудшением спроса и стремлением девелоперов сохранить сетевых операторов.
Сокращение магазинов усиливает давление на арендодателей
Снижение продаж в отдельных товарных категориях совпало с ростом расходов на персонал, логистику и содержание торговых точек. По оценке сопредседателя Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павла Люлина, ухудшение финансовых показателей вынуждает компании сокращать физическое присутствие.
В июле—сентябре 2026 года к оптимизации портфеля магазинов приступили 60 ритейлеров, подсчитала NF Group. Из них 48% сокращают количество торговых точек, а 35% объявили об их полной ликвидации.
Уход магазина лишает собственника арендных поступлений и заставляет искать замену. Привлечение новых операторов осложнилось, указывает Шиляева. Поэтому сохранение действующего арендатора на пересмотренных условиях иногда выгоднее освобождения помещения.
Сеть «Детский мир», по информации источников «Известий», стала чаще обращаться за пересмотром арендных договоров. Индивидуальные скидки для отдельных магазинов составляли 10–50%. При принятии решений учитывались покупательский трафик, транспортная доступность торгового центра, рыночные ставки и другие показатели эффективности.
Даже внутри одной сети условия могут существенно различаться: значение имеют объём продаж, расходы и расположение конкретной торговой точки. Снижение аренды облегчает содержание магазина, но не компенсирует остальные издержки и не гарантирует его сохранения.
Вместо фиксированного платежа — доля от оборота
Арендодатели пересматривают не только ставки, но и порядок расчётов. Один из вариантов — привязка платежа к товарообороту магазина, при которой поступления собственника зависят от результатов продаж.
По словам Павла Люлина, такая схема давно применяется к крупным якорным арендаторам, но теперь получает более широкое распространение. Она позволяет поддерживать заполняемость и покупательский поток, распределяя коммерческие риски между владельцем недвижимости и ритейлером.
При снижении оборота переменный платёж может уменьшаться вместе с нагрузкой на магазин. Собственник при этом получает меньше арендных поступлений, а дополнительные расходы по договору могут сохраняться.
Гибкие схемы использует Union Group Retail, управляющая ТРЦ «Акварель». Коммерческий директор компании Ирада Алиева говорит о моделях с привязкой платежей к товарообороту или покрытию эксплуатационных расходов. Поддержка может включать временные льготы, в том числе для новых офлайн-операторов, которым не хватает опыта и финансового запаса.
Уступки предоставляются избирательно. В ТРЦ «Ботаника» под управлением Pioneer поддержку по запросам получают магазины детских товаров. Скидки предусмотрены и для брендов с выраженной сезонностью продаж. Кафе и рестораны продолжают работать на обычных коммерческих условиях.
Собственник может удерживать отдельных операторов, не пересматривая договоры со всеми магазинами торгового центра.
Читайте также: Торговые центры теряют покупателей, ритейлеры пересматривают ассортимент и аренду
Сильные объекты могут не уступать
Положение торгового центра во многом определяет готовность собственника снижать аренду. У объектов с устойчивым покупательским потоком больше возможностей сохранять прежние ставки, чем у площадок с устаревшей концепцией или менее удачным расположением.
По оценке Евгении Хакбердиевой, качественные торговые центры со стабильным трафиком испытывают меньше давления при согласовании коммерческих условий. Объектам, которым сложнее привлекать покупателей и арендаторов, чаще приходится адаптировать договоры.
Одни собственники предлагают скидки, другие сохраняют ставки и обновляют состав операторов.
УК «Место встречи» в 2026 году не меняла условия договоров с действующими арендаторами. По словам директора по управлению взаимоотношениями с арендаторами Евгении Кузьминых, операторов, не достигающих целевых показателей, заменяют в рамках плановой ротации компаниями, способными обеспечить более высокую операционную прибыль.
Возможность найти замену уходящему магазину сохраняет за собственником переговорное преимущество. Там, где выбор потенциальных арендаторов ограничен, действующий оператор располагает более весомыми аргументами для пересмотра ставки.
Коммерческие условия различаются даже внутри отдельных категорий ритейла — в зависимости от качества торгового центра и эффективности конкретной локации.
Удержать арендатора — не значит сохранить доходность
Скидки сокращают риск пустующих площадей, но уменьшают поступления от аренды. При растущих эксплуатационных расходах это ухудшает финансовые показатели недвижимости, считает Павел Люлин.
Евгения Хакбердиева также связывает пересмотр ставок с давлением на доходность торговых центров. Дорогое кредитование дополнительно ограничивает возможности собственников реконструировать объекты и обновлять их концепции.
Сокращение арендного дохода может отразиться и на инвестиционной стоимости недвижимости. По оценке Люлина, покупатель в такой ситуации способен рассчитывать на снижение цены объекта, чтобы сохранить приемлемую доходность вложений. Масштаб возможной переоценки зависит от состояния конкретного торгового центра.
Не всякая уступка, однако, оборачивается прямой финансовой потерей. Руководитель отдела аренды торговой недвижимости Pioneer Алена Умбетхалиева указывает, что меры поддержки арендаторов предусматривают механизмы возврата вложенных собственником средств.
Риск роста вакантности сохраняется. По прогнозу Евгении Хакбердиевой, к концу 2026 года доля свободных торговых площадей может увеличиться до 8%. Дальнейшая динамика будет зависеть в том числе от потребительского спроса и способности собственников поддерживать привлекательность объектов.
Собственникам приходится сопоставлять снижение арендных поступлений, рост расходов на эксплуатацию и риск освобождения помещений. Скидка может помочь сохранить магазин, а предусмотренные договором механизмы — частично компенсировать уступку. Доходность объекта по-прежнему зависит от его способности привлекать арендаторов.
Торговые центры с устойчивым трафиком сохраняют больше возможностей придерживаться прежних условий. Для объектов, которым сложнее найти замену действующим арендаторам, гибкость аренды становится ценой сохранения занятых площадей.
