В 2026 году на жилых девелоперов может прийтись 76% нового ввода торговых центров в Москве против 35% годом ранее и 10% в 2024-м, подсчитали в CORE.XP. Основная часть новых площадей приходится на районные и микрорайонные объекты. Для жилищного девелопера такой ТЦ может быть частью экономики основного проекта, но после ввода превращается в самостоятельный коммерческий актив, который нужно заполнить, сохранить в единой концепции и, во многих случаях, продать.
Торговый центр как часть жилого проекта
По расчетам CORE.XP, в 2026 году в Москве введут 87,4 тыс. кв. м торговых центров — на 32% больше, чем годом ранее. При этом состав нового предложения меняется быстрее его объема: в 2024 году доля жилых девелоперов составляла 10%, в 2025-м — уже 35%.
Активность жилых застройщиков связана не только с перспективами самой торговой недвижимости. Партнер Ricci Светлана Шорина связывает строительство таких объектов с программой мест приложения труда и комплексным развитием территорий. По ее словам, создание коммерческой инфраструктуры может существенно уменьшить или полностью обнулить плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Экономическая роль торгового центра в такой модели возникает еще на стадии реализации жилой застройки — до того, как объект начинает работать как отдельный бизнес.
Новое предложение становится локальнее
По данным CORE.XP, средняя площадь торговых объектов жилых застройщиков в 2025–2026 годах составляет около 16 тыс. кв. м. Компания «Магазин магазинов» оценивает средний размер заявленных к вводу в Москве объектов в 2026 году в 16,4 тыс. кв. м.
На районные торговые центры площадью 5–20 тыс. кв. м приходится 42% ожидаемого ввода, еще 47% — на микрорайонные объекты до 5 тыс. кв. м. На один окружной объект приходится 11%. Почти девять десятых нового предложения сосредоточено в форматах площадью менее 20 тыс. кв. м.
Такая торговая инфраструктура создается рядом с новой жилой застройкой и опирается прежде всего на спрос ближайших кварталов. Ее экономика поэтому особенно чувствительна к количеству аналогичных площадей в одной локации.
Читайте также: Крупные ТЦ уступают районным форматам в новой модели девелопмента
Небольшие торговые центры способны показывать устойчивый спрос. Директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева считает их посещаемость более стабильной, чем у крупных объектов. По словам старшего директора CMWP Андрея Шувалова, районный центр может открываться с заполняемостью 50–60%, а спустя год доводить ее до 80–95%.
Но если несколько жилых комплексов одновременно создают собственную торговую инфраструктуру, соседние объекты начинают конкурировать за одних и тех же арендаторов и покупателей. На растущее предложение как на проблему для девелоперов указывают в Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла.
При высокой плотности предложения качество объекта и способность удерживать арендаторов становятся не менее важны, чем его размер и формат.
После ввода — другая экономика
Для жилого девелопера торговый центр нередко остается непрофильным активом. В Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла говорят, что такие застройщики часто стремятся быстрее продать построенные объекты. При сдержанной инвестиционной активности успешно реализовать удается прежде всего качественные и заполненные центры.
Продажа площадей нескольким собственникам облегчает выход из актива, но создает новый риск. Евгения Хакбердиева предупреждает, что дробление собственности способно разрушить единую концепцию торгового центра и снизить активность посетителей.
Андрей Шувалов связывает низкую активность профильных девелоперов торговой недвижимости с падением инвестиционной активности розничных сетей, высокой стоимостью заемного финансирования и давлением электронной коммерции. По его оценке, собственникам также не удается заметно повышать арендные ставки.
Экономика строительства ТЦ в составе жилого проекта и экономика дальнейшего владения им не обязательно совпадают. После ввода объект уже должен работать как самостоятельная коммерческая недвижимость — быть заполненным, сохранять единую концепцию и оставаться интересным потенциальному покупателю.
