Крупные торговые центры становится всё сложнее строить и заполнять арендаторами. За девять месяцев 2026 года число новых ТЦ в Москве сократилось в 2,5 раза, подсчитали в NF Group. Дорогое финансирование и изменение покупательских привычек заставляют девелоперов пересматривать масштаб проектов. Для части застройщиков альтернативой крупным отдельно стоящим комплексам становятся небольшие районные объекты, которые, по данным Focus Technologies, демонстрируют более устойчивую посещаемость.
Меньше новых площадей
За январь — сентябрь 2026 года в Москве открылись четыре торговых центра общей арендопригодной площадью 58,7 тыс. кв. м против десяти объектов на 108,9 тыс. кв. м годом ранее. По данным NF Group, количество открытий сократилось на 60%, площадь нового предложения — на 46%.
Почти 60% введённых площадей пришлось на один объект — торговый центр «Краски» в Некрасовке площадью 35 тыс. кв. м. Остальные новые комплексы значительно меньше: от 6,2 тыс. до 9 тыс. кв. м.
Снижение объёмов ввода подтверждает IBC Real Estate, хотя оценки консультантов различаются. Компания учитывает пять новых объектов общей площадью 65 тыс. кв. м — на 39% меньше прошлогоднего уровня. В отличие от NF Group, в её статистику включена торговая галерея Full House площадью 2,6 тыс. кв. м.
На динамику повлияла высокая база сравнения. В 2025 году в столице открылся Avenue Sever площадью 62 тыс. кв. м. По словам руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, последний раз торговый центр сопоставимого масштаба появлялся в Москве в 2021 году.
Крупные объекты требуют значительных инвестиций, а обеспечить их арендаторами и необходимыми арендными поступлениями становится сложнее. Часть девелоперов отдаёт предпочтение небольшим торговым центрам, рассчитанным на жителей ближайших кварталов.
Строить дорого, открывать рискованно
Стоимость строительства и оборудования за последние годы существенно увеличилась, а дорогое заёмное финансирование осложнило реализацию новых проектов. Одновременно ритейлеры сокращают количество физических магазинов, ограничивая возможности девелоперов по заполнению торговых площадей.
По оценке сопредседателя Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павла Люлина, сочетание этих факторов ухудшает экономику торговых центров. Застройщикам труднее привлекать арендаторов и обеспечивать доходность, необходимую для окупаемости инвестиций.
Даже почти готовый комплекс может оставаться закрытым, если собственнику не удалось привлечь достаточно арендаторов. Содержание полупустого объекта требует дополнительных расходов, которые при недостаточных арендных поступлениях способны привести к убыткам.
Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова также считает строительство отдельно стоящих торговых центров экономически невыгодным в нынешних условиях. По её оценке, высокая стоимость реализации и кредитного финансирования не компенсируется действующими арендными ставками.
Для крупных комплексов задача особенно сложна из-за масштаба вложений и объёма площадей, которые предстоит заполнить. Небольшой объект требует меньше капитала, а его арендный состав можно формировать под более узкую аудиторию.
В Level Group считают более целесообразным размещать торговые центры площадью до 10 тыс. кв. м непосредственно в жилых или офисных комплексах. Такая модель позволяет отказаться от строительства отдельного крупного объекта и связать торговые площади с жилой или деловой застройкой.
Читайте также: Жилые девелоперы формируют 76% нового ввода ТЦ: Москва смещается к районным форматам
Покупателю больше не нужен большой ТЦ для каждой покупки
Часть покупок стандартных товаров переместилась на маркетплейсы, тогда как физические торговые пространства сохраняют значение прежде всего для продуктов, услуг, общественного питания и развлечений.
Павел Люлин связывает с изменением потребительского поведения распространение районных торговых центров площадью 5–15 тыс. кв. м. Для обслуживания повседневных потребностей жителей таким объектам не требуется большой набор одежных магазинов и других крупных арендаторов, характерных для традиционных торговых комплексов.
Крупный ТЦ может рассчитывать на посетителей, готовых специально приехать ради широкого выбора магазинов и развлечений. Районный комплекс ориентирован на покупателей, которые регулярно проходят или проезжают рядом — по дороге с работы, из дома или к транспортному узлу.
Для них важнее возможность быстро купить продукты, воспользоваться необходимыми услугами или зайти в кафе, чем количество магазинов в торговой галерее.
Небольшой торговый центр может строить предложение вокруг регулярных потребностей жителей ближайших кварталов, меньше завися от присутствия крупных fashion-сетей.
Районный формат не заменяет все функции больших торгово-развлекательных комплексов. Он обслуживает другой потребительский сценарий: посещение торгового объекта становится частью повседневного маршрута, а не отдельной поездкой.
Близость к дому поддерживает посещаемость
По данным Focus Technologies, за первые 41 неделю 2026 года посещаемость районных торговых центров Москвы сократилась на 0,6% год к году. Крупные комплексы за тот же период потеряли 2,6% посещений.
Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев объясняет большую устойчивость небольших объектов их расположением рядом с жилыми кварталами и транспортными узлами. Покупателям удобно посещать такие центры по пути домой или на работу, не выделяя время на отдельную поездку.
Разница в темпах снижения посещаемости составила два процентных пункта в пользу районных ТЦ. Однако она не доказывает более высокую прибыльность небольших объектов: для оценки доходности необходимы данные об арендных ставках, заполняемости, эксплуатационных расходах и инвестициях.
По словам директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлии Кузнецовой, небольшие ТЦ преимущественно строят жилые девелоперы. Объекты появляются в составе жилых комплексов, а также в рамках проектов комплексного развития территорий и программы создания мест приложения труда.
Екатерина Ногай обращает внимание ещё на одно преимущество малых форматов: меньшая потребность в финансировании сочетается с возможностью точнее подбирать арендаторов под локальную аудиторию.
Для небольшого торгового центра важнее соответствие предложения повседневному спросу ближайших кварталов, чем максимальная концентрация магазинов.
Отложенные проекты не решают проблему
Часть запланированных на 2026 год открытий уже перенесена на более поздние сроки, в том числе из-за длительного поиска арендаторов.
По данным NF Group, до конца 2026 года в Москве было заявлено ещё 19 торговых центров общей арендопригодной площадью 226,9 тыс. кв. м. Однако консультанты сомневаются, что все объекты удастся открыть вовремя.
Оценки годового ввода заметно различаются. IBC Real Estate прогнозирует 140 тыс. кв. м в составе 12 проектов, тогда как Павел Люлин допускает более скромный результат — 100–120 тыс. кв. м.
В 2027 году участники рынка не исключают увеличения объёма предложения, но преимущественно за счёт ранее отложенных объектов. Михаил Васильев также допускает некоторый рост ввода вследствие завершения перенесённых проектов, не ожидая при этом появления новых комплексов сверх уже сформированного предложения.
По мнению Павла Люлина, полноценное восстановление строительства торговых центров потребует снижения стоимости финансирования, стабилизации потребительского спроса и возобновления экспансии торговых сетей.
Пока эти условия не сложились, масштаб нового проекта и возможности его заполнения арендаторами остаются существенными ограничениями.
Районные торговые центры не становятся универсальной заменой крупным комплексам. Но для части девелоперов их экономика выглядит более приемлемой: меньше первоначальные вложения, понятнее локальный спрос, проще подобрать арендаторов под потребности ближайших кварталов. При нынешних затратах на строительство и финансирование определяющим остаётся способность проекта обеспечить устойчивую загрузку торговых площадей.
