К концу 2024 года арендные ставки на существующие склады класса А в Московском регионе достигли исторического максимума — 12 500 рублей за квадратный метр в год (без НДС и дополнительных расходов). Это на 44% больше, чем годом ранее, и в три раза выше, чем в 2019 году, когда показатель составлял 4 100 рублей.
Этот феноменальный рост выделяет складскую недвижимость как самый быстрорастущий сегмент коммерческой недвижимости. Для сравнения, за тот же период цены на гостиничные номера выросли на 56%, а аренда офисов класса А — на 22%.
Что подогревает рынок?
Причины роста ставок лежат в сочетании макроэкономических факторов и специфики сегмента:
- Высокая стоимость строительства и заемного финансирования. Удорожание материалов, рабочей силы и земельных участков продолжает увеличивать себестоимость проектов.
- Ограниченное предложение. Доля вакантных площадей в Московском регионе составляет всего 1,3% (390 тыс. кв. м), что всё ещё недостаточно для удовлетворения рыночного спроса.
- Высокий спрос. За 2024 год арендовано и продано более 3 млн кв. м складов, а к концу года ожидается результат на уровне 3,5 млн кв. м, сопоставимый с рекордом 2023 года (3,6 млн кв. м).
Спрос стабилизируется, но цены останутся высокими
По прогнозам IBC Real Estate, в 2025 году спрос снизится на 34%, до 2,3 млн кв. м. Это связано с оптимизацией логистических процессов ключевыми арендаторами, такими как онлайн-ритейлеры, которые переходят к эффективному использованию уже существующих мощностей.
Однако снижение спроса не означает падения ставок. Наоборот, их рост продолжится:
- Прогноз на 2025 год: арендные ставки на существующие склады класса А могут достичь 14 000 рублей за кв. м в год (+12%).
- Основные драйверы: сохраняющийся дефицит площадей, высокая стоимость строительства и увеличение затрат на рабочую силу.
Риски и вызовы для девелоперов
Девелоперы сталкиваются с усиливающимся финансовым давлением:
- Удорожание заемного финансирования делает новые проекты менее рентабельными.
- Рост стоимости земель и строительных материалов снижает маржинальность.
- Ужесточение нормативного регулирования добавляет сложностей, особенно в части организации общежитий для работников.
«Стремительный темп роста ставок аренды на рынке складской недвижимости – закономерное явление, которое связано, в первую очередь, с ростом стоимости самого продукта. Финансовая нагрузка на девелоперов продолжает увеличиваться из-за роста стоимости строительства и обслуживания объектов. В следующем году мы будем наблюдать рост ставок аренды на фоне сохраняющегося дефицита трудовых ресурсов и связанного с ним увеличения стоимости работ. При сложившейся жесткой денежно-кредитной политике маржинальность девелоперов продолжит снижаться», — отмечает Евгений Бумагин, руководитель департамента складской недвижимости IBC Real Estate.
Будущее складского рынка: умеренный рост и новые стратегии
Стабилизация спроса, увеличение объема предложений и насыщение рынка могут смягчить темпы роста ставок в среднесрочной перспективе. Однако на ближайшие 6–12 месяцев рынок останется на волне удорожания.
Для арендаторов это сигнал к долгосрочному планированию: фиксирование ставок сегодня может стать стратегически выгодным решением. А для девелоперов ключевым вызовом остаётся необходимость балансировать между ростом издержек и доступностью продуктов для арендаторов.
Складская революция в Московском регионе продолжается, подтверждая статус этого сегмента как самого динамичного на рынке коммерческой недвижимости.
