Рост вакантности и замедление сделок меняют баланс сил на складском рынке. Арендаторы дольше выбирают объекты, арендодатели корректируют ставки, а 3PL-операторы наращивают клиентскую базу.
Средний срок заключения сделки по аренде качественных складов в России за январь—июль 2025 года вырос с 22 дней до трех месяцев — в четыре раза по сравнению с прошлым полугодием. По данным ПЭК:3PL, полученным на основе анализа операторов, аналитиков и грузовладельцев, это связано как с ростом доступного предложения, так и с охлаждением спроса.
Вакантность растет, ставки начинают корректироваться
В Москве доля свободных складов увеличилась с 1,29% в сентябре 2024 года до 2,7% в марте 2025-го. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — вдвое, до 4,2%.
Даже при этих значениях объем вакансии остается относительно низким, однако конкуренция за арендатора уже усилилась. Это привело к снижению ставок: в Петербурге — на 2%, до 10 тыс. руб./кв. м в год (triple net) для класса А, в Москве к концу года прогнозируется падение до 12 тыс. руб./кв. м (—3,7%).
«Рынок стал более зрелым: компании ищут объекты, полностью соответствующие их бизнес-целям. Сделка, которая раньше занимала месяц, теперь может длиться до трех-четырех», — говорит Константин Фомиченко, партнер NF Group.
Почему цикл сделок удлиняется
Причин несколько:
-
Технические проверки — для мультитемпературных складов дополнительные инженерные аудит-процедуры могут добавлять 10–20 дней.
-
Детальные переговоры — компании уделяют больше внимания условиям и рискам, удлиняя процесс принятия решения.
-
Смена баланса спроса и предложения — снижение активности крупных арендаторов (маркетплейсов, сетей) после периода агрессивной экспансии.
Исключением стал Wildberries, резко увеличивший аренду в Москве (20–50 тыс. кв. м) и Петербурге (24 тыс. кв. м класса А) на фоне паузы в собственных стройках.
Отказ от сделок и рост интереса к 3PL
Чаще стали встречаться отказы от сделок в пользу альтернативных объектов, а часть компаний и вовсе приостанавливает аренду, ожидая дальнейшего снижения ставок.
Это стимулирует спрос на услуги 3PL-операторов: за март—май 2025 года он вырос на 12% год к году. Для многих клиентов аутсорсинг становится способом переждать неопределенность: тарифы на ответственное хранение в Москве (10–11 тыс. руб./кв. м) ниже средней арендной ставки для класса А (12 450 руб./кв. м).
Прогноз: больше площадей, дольше сделки
До конца 2025 года в Московском регионе планируется ввести 2,6 млн кв. м качественных складов — максимум за 10 лет. В Петербурге — до 1,1 млн кв. м, что станет рекордом за последние пять лет.
Аналитики прогнозируют:
-
рост доли свободных площадей в Москве до 2,6%;
-
снижение ставок на качественные склады класса А в Петербурге до 10 800 руб./кв. м (—13% к текущему уровню).
«Цикл сделок будет оставаться длинным, пока не восстановится рост товарных запасов. Если ключевая ставка снизится, это может оживить спрос на 10–20%», — считает Александр Перфильев, партнер Invest7.
Российский рынок складской недвижимости проходит фазу нормализации после периода дефицита. Баланс смещается в пользу арендатора, усиливается конкуренция между объектами, а решения принимаются медленнее. Для владельцев складов это сигнал к пересмотру ценовой политики и условий контрактов, а для 3PL-операторов — окно возможностей для закрепления долгосрочных клиентов.
