Складской рынок Москвы и Подмосковья выходит из фазы перегретого дефицита: консультанты фиксируют снижение арендных ставок и рост вакантности на фоне масштабного ввода новых площадей и замедления спроса со стороны ключевых арендаторов, прежде всего e-commerce. Коррекция уже меняет баланс переговорной силы между девелоперами и арендаторами, но происходит неравномерно — одни локации сталкиваются с избытком предложения, тогда как в других дефицит сохраняется. Для бизнеса это означает смену логики принятия решений: от гонки за метрами — к более тонкому расчёту локации, условий договора и совокупной стоимости логистики.
Что происходит со ставками: цифры и прогноз
По оценке IBC Real Estate, к концу 2025 года ставки аренды в логопарках Москвы и Подмосковья снизятся на 16% год к году и составят около 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2026 году ожидается дальнейшее снижение ещё на 5% год к году — до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Ключевые показатели рынка
| Показатель | Оценка/прогноз |
|---|---|
| Ставка аренды (Москва и МО), 2025 | 10,5 тыс. руб./кв. м/год (—16% г/г) |
| Ставка аренды (Москва и МО), 2026 | 10 тыс. руб./кв. м/год (—5% г/г) |
| Ввод складов в 2026 в Москве и МО | > 4 млн кв. м |
| Доля спекулятивных проектов во вводе 2026 | 77% |
| Объём сделок на рынке 2025 | 2,5 млн кв. м (—17% г/г) |
| Вакансия 2025 | 5,5% (+4,8 п.п. г/г) |
| Инвестиции в складскую недвижимость РФ 2025 | 130 млрд руб. |
| Дисконт по аренде (отдельные предложения) | 10–15% |
| Ставка в дефицитных локациях | до 12 тыс. руб./кв. м/год |
Почему ставки развернулись вниз: два драйвера и один усилитель
1) На рынок выходит «волна» спекулятивных складов
Основной структурный фактор — ввод спекулятивных логопарков, строительство которых было запущено ранее. Именно такие объекты сильнее давят на ставки: девелоперу нужно быстрее заполнить площади и начать денежный поток, поэтому растёт готовность к переговорам, скидкам и более гибким условиям.
2) Замедляется спрос от крупнейших потребителей, особенно e-commerce
Второй драйвер — ослабление активности компаний электронной коммерции, которые в предыдущие годы были ключевыми «поглотителями» новых площадей. На этом фоне прогнозируется снижение объёма сделок на рынке складов Москвы и Подмосковья на 17% год к году — до 2,5 млн кв. м по итогам 2025 года.
3) Вакансия растёт, и это меняет переговорную силу
Показатель свободных площадей в 2025 году может составить 5,5% (рост на 4,8 п.п. год к году). На рынке, привыкшем к дефициту, даже такой уровень быстро переключает поведение сторон: арендатор начинает выбирать, а девелопер — уступать.
Рынок неоднороден: «юг проседает», «север держится»
Один из важнейших практических выводов: корректировка ставок распределяется неравномерно. Избыток предложения особенно остро ощущается на юге Москвы, тогда как на севере предложение остаётся ограниченным. В дефицитных локациях ставка удерживается на уровне около 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Это означает, что «средняя ставка по рынку» становится менее полезной метрикой для принятия решений. Правильнее считать экономику по конкретному плечу доставки и сценариям распределения — особенно если сеть работает с несколькими РЦ или совмещает B2C и B2B.
Как реагируют девелоперы: уход от спекуляции к built-to-suit и скидки
Охлаждение спроса уже заставляет часть девелоперов пересматривать планы: снижать площадь проектов или переходить на схему built-to-suit (строительство под конкретного заказчика). Параллельно в качестве тактической меры появляются скидки для арендаторов на уровне 10–15%.
Для арендатора это «окно возможностей» — но только если он умеет считать TCO (полную стоимость владения) и фиксировать условия в договоре, а не просто торговаться о ставке.
Что будет дальше: временная коррекция или новая «нормальность»
Два важных допущения, которые задают сценарное поле на 2026 год:
-
часть экспертов считает ситуацию не долгосрочной: вакансия может начать снижаться ближе к первой половине 2026 года, а ставки — вырасти на 5–7%;
-
одновременно озвучен фактор, который может «подрезать» предложение: перенос сроков ввода из-за дорогого заёмного финансирования.
Управленческий вывод: рынок входит в фазу, где многое решает скорость поглощения нового ввода и доступность финансирования у девелоперов. В таких условиях договоры и опционы на расширение/сокращение площади становятся не менее важны, чем базовая ставка.
Практические рекомендации
Для арендаторов (ритейл, e-commerce, производители, 3PL)
-
Пересоберите карту локаций
Если юг действительно «переполнен», там выше шанс получить более выгодные условия. Но экономику нужно считать не по ставке, а по доставке «последней мили», плечам и SLA. -
Торгуйтесь не только о рублях
На рынке с дисконтом 10–15% появляется пространство для переговоров о: арендных каникулах, индексации, cap по коммунальным, опционе на расширение, сроках fit-out. -
Закладывайте сценарий «ставки развернутся обратно»
Если во 2H 2026 возможен рост, фиксируйте условия продления и предельную индексацию уже сейчас.
Для девелоперов и владельцев логопарков
-
Сегментируйте продукт
В условиях роста вакансии выигрывают проекты, где понятен профиль арендатора и есть сервисность: готовность к разным форматам хранения/обработки, понятные инженерные параметры, удобный въезд/выезд. -
Смещайте риск из «пустоты» в «контракт»
Переход к built-to-suit — не просто реакция на спрос, а способ стабилизировать финансирование и снизить ценовые уступки на старте. -
Управляйте вводом и стадийностью
Если финансирование остаётся дорогим, перенос сроков ввода может стать не только угрозой, но и инструментом балансировки рынка.
Для инвесторов
Объём инвестиций в складскую недвижимость в России в 2025 году оценивается в 130 млрд руб.
На фоне коррекции ставок фокус оценки должен смещаться в сторону качества арендатора, структуры договоров и локации (особенно учитывая разницу «юг/север»), а не только текущей доходности.
Итог
Складской рынок Москвы и Подмосковья переходит из «рынка арендодателя» в более сбалансированную фазу: растёт вакансия, выходит большой объём спекулятивного предложения, а спрос от e-commerce заметно охлаждается. Это давит на ставки и заставляет девелоперов предлагать скидки и пересматривать формат проектов, включая переход к built-to-suit. При этом локальные дефициты сохраняются, а во второй половине 2026 года возможен обратный разворот — если ввод затормозится и спрос начнёт поглощать накопленное предложение.
