В выборе земли под логистику и производство давно выигрывает не «формальная близость к Москве», а предсказуемое время в пути. Если маршрут каждый день разный, страдают окна отгрузки, графики смен, SLA и стоимость владения объектом — даже при отличной цене на землю.
Один из редких сценариев, когда география действительно работает на бизнес, — площадка промышленного назначения в Венёвском районе Тульской области: от МКАД до участка — примерно 1,2 часа и около 120 км по федеральной трассе без светофоров, городских заездов и узких мест.
Почему «последняя миля» часто дороже, чем +50 км по трассе
Классическая проблема многих подмосковных локаций — последние 10–15 км через населённые пункты. Даже если объект «рядом», время съедают:
- светофоры и локальные пробки;
- ограничения движения грузового транспорта;
- сезонные ремонты и «бутылочные горлышки» на въездах/выездах.
В итоге километраж выглядит красиво, а логистика — нет.
Здесь логика иная: маршрут строится по принципу «МКАД — федеральная трасса — подъезд к площадке». Для бизнеса это означает:
- стабильное прибытие грузов и персонала;
- более простое планирование смен и окон погрузки;
- снижение операционных рисков по сравнению с площадками внутри городов.
Локация: ближний пояс столичного региона без переплаты за «подмосковный статус»
Венёвский район Тульской области всё чаще рассматривают как практичную альтернативу перегретому рынку промземли Московского региона, где цена участка нередко растёт из-за цепочек перепродаж и дефицита действительно подготовленных площадок.
Ключевой момент: локация ориентирована на транзитный поток М-4 «Дон», а значит, расстояние перестаёт быть компромиссом — важнее становится управляемость времени.
Параметры площадки: что важно не «в целом», а для запуска проекта
К продаже предлагается массив земель промышленного назначения:
- общая площадь — 19,65 га (14,83 га + 4,82 га);
- зона П-1 по ПЗЗ — размещение производственных и складских объектов;
- подъезд с региональной дороги (направление от М-4 к д. Полошково);
- ~250 м до трассы;
- развязка и выезд в обе стороны по М-4 «Дон»;
- газ высокого давления подведён (важно для энергоёмких проектов и сроков запуска);
- ориентир по цене: 50 000 руб. за сотку.
Профессиональные инвесторы смотрят на это так: когда участок у магистрали стоит рационально, появляется возможность перенести бюджет с «дорогой земли» на сам объект — склад, производство или сервисный комплекс — и получить более понятную экономику проекта.
Энергетика — не «потом разберёмся», а фактор срока ввода и себестоимости
Для многих проектов слабое место — энергоснабжение: мощности, сроки, резервирование, прогнозируемая цена электроэнергии. Здесь этот блок проработан заранее — возможен вариант автономного/полуавтономного энергоснабжения на природном газе.
Опциональное решение: модульный энергетический комплекс MWM (когенерация)
Возможна установка модульного энергокомплекса (природный газ) со следующими параметрами:
- номинальная электрическая мощность — 1 МВт
- тепловая мощность — 1,16 МВт
- электрический КПД — 41%
- тепловой КПД — 47,6%
- общий КПД — 88%
Экономика и условия (по расчёту для проекта):
- себестоимость 1 кВт·ч — 3,82 руб.
- стоимость «под ключ» — 75 млн руб.
- изготовление и монтаж — 7 месяцев
- гарантия — 1 год
- предусмотрено сервисное обслуживание
- монтаж выполняет компания-партнёр с 30-летним опытом
Почему это важно для резидента:
- можно заранее планировать энергетику объекта и сроки запуска;
- появляется инструмент контроля эксплуатационных затрат;
- для производств с потребностью в тепле когенерация превращает тепло в «побочный продукт», повышая общую эффективность.
Важно: фактическая экономика зависит от профиля потребления, режима работы (пиковые/ночные нагрузки) и конфигурации объекта. Но наличие просчитанного сценария по электроэнергии снимает один из самых дорогих рисков — риск неопределённых сроков и затрат на инфраструктуру.
Какие форматы бизнеса локация закрывает лучше всего
С учётом транспортного положения и зонирования площадка особенно логична для проектов, где высокая доля автологистики и критично время доставки:
- распределительные центры и склады на стратегическом направлении «Москва — Юг»;
- лёгкое и среднее производство (стройматериалы, упаковка, сборка, металлообработка);
- транспортно-сервисные проекты (базы обслуживания, сервисные хабы);
- мультиарендные индустриальные форматы при делении массива на несколько резидентов.
Вывод
Промышленная площадка на стратегической транспортной артерии М-4 «Дон» в Венёвском районе — пример выбора, где время в пути становится конкурентным преимуществом, а не компромиссом: 1,2 часа от МКАД без городских пробок, подготовленные параметры земли и проработанный сценарий по энергетике для тех, кому важны сроки ввода и управляемая себестоимость.
Если вы рассматриваете площадку под склад, производство или логистический хаб — запросите презентацию, кадастровые данные, варианты деления массива и параметры по энергообеспечению (включая сценарий с модульным энергокомплексом).
Переходите по ссылке – https://www.avito.ru/venev/zemelnye_uchastki/uchastok_1965_ga_promnaznacheniya_7815646007?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_android&utm_source=soc_sharing_seller
Реклама ИП Степанов А.В., ИНН 772817607706, erid:2SDnjccuVgM
