Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы) стремительно усиливают позиции на рынке складской инфраструктуры. По итогам 2025 года им уже принадлежит около 5% качественных складских площадей в стране — показатель, который ещё несколько лет назад казался недостижимым. Этот сдвиг отражает более глубокую трансформацию: складская недвижимость становится ключевым объектом институциональных инвестиций в российской логистике.
Кратко
В России насчитывается 73,4 млн кв. м качественных складов, из них 3,7 млн кв. м находятся в составе розничных ЗПИФов.
ЗПИФы закрепились как крупнейший институциональный инвестор в логистические объекты.
На склады приходится 45% активов рыночных фондов недвижимости — 324 млрд руб.
Рост обеспечен спросом со стороны e-commerce, продуктового ретейла и логистических операторов.
Массовый частный инвестор активно входит в сегмент, ранее доступный только крупному капиталу.
Склады — ядро портфелей ЗПИФов
По данным IBC Real Estate, совокупный объём качественных складских площадей в России составляет 73,4 млн кв. м. Из них 3,7 млн кв. м уже аккумулированы в розничных ЗПИФах недвижимости. Фактически это означает, что каждый двадцатый квадратный метр складской инфраструктуры в стране контролируется фондами.
В 2025 году управляющие компании ЗПИФов окончательно закрепили за собой статус крупнейшего институционального инвестора в логистическую недвижимость. Согласно данным PARUS по итогам третьего квартала 2025 года, на складские комплексы пришлось 45% всех активов рыночных фондов — 324 млрд рублей. Это делает склады безусловным лидером среди всех сегментов коммерческой недвижимости.
Почему именно склады
Высокая доля складской недвижимости в портфелях фондов отражает фундаментальные рыночные факторы. Основными драйверами остаются электронная коммерция, продуктовый ритейл и профессиональные логистические операторы — арендаторы с долгосрочными контрактами и устойчивыми бизнес-моделями.
Для ЗПИФов это означает предсказуемый арендный поток и относительно низкий операционный риск. Именно сочетание стабильности и понятной доходности делает склады базовым активом для институциональных инвесторов в текущей рыночной конфигурации.
Частный инвестор как новый источник капитала
Параллельно с институционализацией сегмента растёт и вовлечённость частных инвесторов. По состоянию на конец 2025 года число пайщиков ЗПИФов недвижимости достигло 280 тыс. человек. Из них 227,7 тыс. — неквалифицированные инвесторы, ещё 52,5 тыс. — квалифицированные.
Средний чек вложений составляет 1,7 млн руб. для неквалифицированных и 6,6 млн руб. для квалифицированных инвесторов. Таким образом, рынок складской недвижимости постепенно открывается массовому капиталу, что усиливает финансовую устойчивость фондов и повышает уровень институциональной зрелости всего сегмента.
ЗПИФы как механизм замещения капитала
Сделки между девелоперами и ЗПИФами становятся важным элементом рыночной динамики. Инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова отмечает, что в условиях ухода западных институциональных игроков государство и бизнес ищут способы вовлечения частных сбережений, объём которых на депозитах оценивается примерно в 60 трлн рублей.
По её словам, интерес частных инвесторов к ЗПИФам во многом объясняется сочетанием текущей доходности на уровне 11–12% и потенциального апсайда за счёт индексации арендных ставок и роста стоимости недвижимости. Совокупная доходность таких вложений может достигать 20–22%. При этом управляющие компании делают ставку исключительно на стабилизированные объекты с долгосрочными арендаторами и предсказуемой экономикой.
Для девелоперов такой формат означает возможность зафиксировать финансовый результат и реинвестировать средства в новые проекты, а для фондов — получить качественный актив с минимальными рисками.
Что дальше: диверсификация портфелей
При этом эксперты отмечают, что доля складов в портфелях ЗПИФов может начать постепенно снижаться. Руководитель аналитического центра PARUS Asset Management Елена Михайлова прогнозирует, что к концу 2025 года она составит около 42%, или порядка 335 млрд рублей.
Снижение будет носить не кризисный, а структурный характер — за счёт роста доли торговой, офисной и альтернативной недвижимости, включая центры обработки данных и рекреационные объекты.
Вывод
Рынок складской недвижимости в России вступил в фазу глубокой институционализации. Закрытые паевые инвестиционные фонды уже контролируют значимую долю качественных площадей и фактически формируют новую архитектуру инвестиций в логистику. Для девелоперов это означает расширение возможностей выхода из проектов, для инвесторов — доступ к ранее закрытому сегменту, а для рынка в целом — повышение прозрачности и устойчивости в долгосрочной перспективе.
