Астана быстро становится одним из ключевых центров складской недвижимости Казахстана, но предложение не успевает за спросом. По оценке участников рынка, дефицит качественных складских площадей в столичной агломерации достиг 350–400 тыс. кв. м, причём особенно остро не хватает городских складов, мультитемпературных объектов и площадей light industrial. Для логистических операторов, ритейла, e-commerce и девелоперов это уже не локальная диспропорция, а фактор, влияющий на ставки, сроки запуска объектов и модель роста.
Почему дефицит складов в Астане перестал быть локальной проблемой
Столичный рынок уже вышел за рамки статуса «второго после Алматы». Астана контролирует 16,4% оптового товарооборота Казахстана по итогам 2025 года, однако качественной складской инфраструктуры под этот объём уже недостаточно. В агломерации сосредоточено около 18% качественного складского фонда страны, тогда как в Алматинской агломерации — около 60%. Формально Астана занимает второе место по объёму предложения, но фактически остаётся рынком с ограниченным выбором форматов и высокой чувствительностью к любому новому спросу.
Именно поэтому дефицит в столице важен не только для девелоперов. Когда рынок с крупным товарооборотом работает при ограниченной вакантности и узком наборе форматов, это быстро отражается на стоимости аренды, сроках сделок и доступности подходящих площадок для новых проектов.
Какие факторы разогревают спрос на склады в Астане
Первый драйвер — макроэкономика и урбанизация. По данным, приведённым в рыночной оценке, ВВП Казахстана в 2025 году вырос на 6,5%, население страны достигло 20,5 млн человек, а Астана сохраняет один из самых высоких темпов прироста населения среди крупных городов республики. Рост потребления и расширение городского рынка автоматически увеличивают спрос на складскую инфраструктуру, особенно там, где важны распределение, быстрая доставка и работа с широким товарным ассортиментом.
Второй драйвер — e-commerce и изменение структуры спроса. Когда растут онлайн-продажи и ускоряется доставка, бизнесу уже недостаточно одного крупного универсального склада на периферии. Появляется потребность в более сложной сети: городские склады, объекты «последней мили», мультитемпературные мощности и light industrial для смешанных сценариев — от хранения до сборки и доработки продукции. Именно в этих сегментах дефицит в Астане выражен сильнее всего.
Третий фактор — трансграничный спрос. После 2022 года Казахстан усилил роль торгово-логистического узла для потоков между Россией и внешними рынками. Это поддерживает интерес к размещению запасов, обработке грузов и созданию новых логистических контуров внутри страны, а Астана остаётся одним из городов, где такой спрос конвертируется в потребность в современных площадях.
Каких складов не хватает рынку больше всего
Проблема столичного рынка не сводится к нехватке квадратных метров как таковых. Рынку не хватает нужных типов объектов.
По оценке аналитиков, на начало 2026 года объём качественного предложения в Астанинской агломерации составляет около 400 тыс. кв. м. Из них сухие склады классов A и B занимают около 365 тыс. кв. м, а мультитемпературных объектов на рынке всего два — общей площадью около 35 тыс. кв. м. При этом дефицит сухих складов оценивается примерно в 350 тыс. кв. м, а мультитемпературных — около 80 тыс. кв. м. Сегмент light industrial фактически только формируется.
Это важный сигнал для рынка. Арендаторам всё реже нужен просто «склад вообще». Им нужен склад под конкретную операционную задачу: под распределение, холодовую цепь, городскую доставку, мелкосерийную сборку или обслуживание омниканальной модели. Чем точнее становится запрос, тем заметнее структурный дефицит.
Почему быстро нарастить предложение не получится
Спрос есть, но предложение нельзя масштабировать одним решением. Главный ограничитель — экономика проекта.
По рыночным оценкам, себестоимость строительства сухого склада класса A выросла до примерно $667 за кв. м против $460 за кв. м в 2021 году. Для мультитемпературных объектов диапазон ещё выше — от $919 до $1 099 за кв. м. Существенную часть затрат формируют инженерные сети и энергообеспечение: на них приходится 27,3% себестоимости. Это означает, что дефицит в Астане нельзя закрыть только скоростью строительства. Для девелопера критичны проектирование, доступ к инфраструктуре, расчёт энергопотребления и точное понимание будущего арендатора.
«Экономия на проектировании холодильного склада — это ставка не на снижение стоимости, а на увеличение рисков», — говорит Дмитрий Батенкин, коммерческий директор ИНГЕНИУМ.
В холодовой логистике ошибка на этапе инженерии бьёт не только по CAPEX, но и по эксплуатационной надёжности объекта.
Что дефицит складов в Астане значит для бизнеса
Для арендаторов это означает более жёсткий рынок. При ограниченной вакантности — около 3% в Астане против 5% по Казахстану в целом — выбор качественных площадей сужается, сроки сделки растут, а возможность найти объект под конкретные параметры уменьшается. В такой конфигурации компании чаще идут на компромисс: либо переплачивают за подходящий объект, либо берут площадь, которая хуже соответствует операционной модели.
Для девелоперов ситуация выглядит как окно возможностей, но не как гарантированно лёгкий рынок. Низкая вакантность и растущий спрос создают предпосылки для новых проектов, однако ошибки в формате объекта, инженерии или локации могут быстро съесть ожидаемую доходность. Особенно это касается мультитемпературных складов и light industrial, где спрос есть, но продукт требует высокой точности.
Для ритейла и e-commerce дефицит складов превращается в ограничение роста. Когда сеть расширяется, а качественных площадей рядом с потребителем не хватает, бизнес сталкивается с ростом логистических издержек, более сложной маршрутизацией и риском просадки сервиса.
Почему Астана остаётся рынком догоняющего роста
В масштабах страны Казахстан всё ещё остаётся рынком с большим потенциалом расширения складской инфраструктуры. На начало 2026 года качественный складской фонд классов A и B оценивается в 2,21 млн кв. м, а обеспеченность складами составляет 0,107 кв. м на человека против 0,39 кв. м в России, 4,4 кв. м в Германии и 4,8 кв. м в США. Этот разрыв показывает не только отставание, но и пространство для дальнейших инвестиций. Астана в такой логике — один из наиболее очевидных кандидатов на ускоренное развитие.
«Астана уже упёрлась в дефицит специализированных форматов. Спрос есть не только на универсальные „коробки“ big-box класса А — арендаторы приходят с конкретными техническими заданиями: склад под распределение, light industrial под производство, городской склад под последнюю милю. Чтобы рынок стал сбалансированным, ему нужен минимум плюс 0,5 млн кв. м нового качественного предложения», — говорит Роман Пак, директор IBC Global по Центральной Азии.
Что будет дальше
Базовый сценарий для Астаны — дальнейший рост спроса при сохранении давления на специализированные форматы. Даже если рынок получит новые объекты в ближайшие годы, это не гарантирует быстрого баланса: спрос смещается в более сложные сегменты, а их запуск требует больше капитала, инженерной подготовки и точности концепции.
Для рынка это означает простой вывод. Дефицит складов в Астане уже стал не статистическим наблюдением, а управленческой задачей. Компании, которые заранее резервируют мощности, точнее формулируют требования к объекту и планируют логистику на горизонте нескольких лет, получат преимущество в сроках, сервисе и устойчивости цепочек поставок. Те, кто продолжит рассчитывать на свободное предложение «по факту потребности», с высокой вероятностью столкнутся с более дорогой и менее гибкой логистикой.
Короткий FAQ
- Почему в Астане возник дефицит складов?
Из-за сочетания нескольких факторов: роста товарооборота, урбанизации, e-commerce, трансграничного спроса и ограниченного объёма качественного предложения, особенно в специализированных форматах. - Каких складов не хватает больше всего?
Городских складов, мультитемпературных объектов и площадей light industrial. Именно здесь структурный дефицит наиболее заметен. - Что это меняет для арендаторов и девелоперов?
Для арендаторов — меньше выбор и выше риск роста затрат. Для девелоперов — окно для новых проектов, но с более жёсткими требованиями к формату, инженерии и экономике объекта.
