2024 год для логистической отрасли в России ознаменован значительными изменениями на рынке складской недвижимости. По итогам первых трех кварталов объем ввода новых складских объектов в стране увеличился на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, достигнув 2,7 млн кв. м. Однако главной тенденцией стало смещение девелоперской активности в регионы и Санкт-Петербург, на которые сейчас приходится 70% всех вводимых объектов. В Москве, напротив, объем ввода складов сократился на 30%, что связано с нехваткой свободных участков под застройку и ростом стоимости строительства.
Региональный бум на фоне стагнации в столице
Строительная активность в Москве замедляется. По словам экспертов IBC Real Estate, снижение объемов ввода складов в столице обусловлено несколькими факторами. Во-первых, рост стоимости строительства в условиях высокой инфляции и удорожания строительных материалов замедляет реализацию проектов. Во-вторых, рынок Москвы столкнулся с нехваткой земель под новые объекты. Наконец, девелоперы не торопятся завершать строительство из-за ограниченной доступности финансирования — высокая ключевая ставка делает заемное финансирование слишком дорогим.
Тем не менее, значительный объем проектов на стадии строительства находится в высокой степени готовности, и их ввод на рынок ожидается уже в конце 2024 года, отмечает Константин Фомиченко, партнер NF Group. Однако несмотря на это, прогнозы на следующий год остаются осторожными, особенно на фоне высокой конкуренции за земельные участки и продолжающегося роста стоимости финансирования.
Дорогая аренда не компенсирует рост расходов на строительство
Средняя ставка аренды на складские помещения в Москве продолжает расти, достигнув 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов. По данным Ricci, это на 67% выше, чем год назад. Тем не менее, даже рост арендных ставок не компенсирует расходы девелоперов на строительство и обслуживание долговой нагрузки. Это оказывает давление на девелоперскую активность в столичном регионе.
Онлайн-ритейлеры и локальные производители двигают рынок в регионы
Одним из главных драйверов спроса на складскую недвижимость в регионах стала активность онлайн-ритейлеров, таких как Ozon и Wildberries. Онлайн-платформы активно развивают логистическую инфраструктуру по всей стране, заключая сделки на строительство складов в ключевых регионах. Например, только Ozon в 2024 году заключил восемь сделок общей площадью 631 тыс. кв. м, из которых половина объектов уже введена в эксплуатацию.
«Доля ритейлеров на региональном рынке складской недвижимости достигла 84%, что подтверждает активное развитие ритейлеров за пределами Москвы», — говорит Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Кроме того, важную роль в росте региональных складских объектов играет политика импортозамещения. Локальные производители наращивают объемы производства, что требует увеличения складских мощностей. Одновременно в регионах наблюдается более низкая конкуренция за земельные участки, что делает строительство складов более экономически выгодным. Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир», указывает на меньшие затраты на строительство и обслуживание объектов в регионах, что также способствует их привлекательности для девелоперов.
Прогноз на 2024 год и перспективы
По итогам 2024 года объем ввода новых логистических парков по всей России, по прогнозам IBC Real Estate, достигнет 3,9 млн кв. м, что на 3% больше, чем годом ранее. Однако в Москве и Подмосковье объемы ввода, вероятно, продолжат снижаться. Высокая стоимость финансирования и ограниченное предложение участков под застройку остаются ключевыми препятствиями для роста столичного рынка.
Тем не менее, Евгений Бумагин ожидает, что в начале 2025 года объемы ввода складских помещений в Москве начнут расти, по мере завершения крупных проектов и стабилизации экономических условий. Таким образом, рынок складской недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост, однако фокус смещается в регионы, где онлайн-ритейлеры и локальные производители стимулируют активное развитие инфраструктуры.
