По итогам 2024 года рынок складской недвижимости в России показал рекордные результаты: объем ввода новых площадей превысил 4,9 млн кв. м, что на 21% выше показателей предыдущего года. Этот результат стал новым историческим максимумом для отрасли, свидетельствуя о высоком спросе на складские площади.
Московский регион: снижение доли при высокой загрузке
Московский регион традиционно остается главным логистическим хабом страны. В 2024 году здесь было введено 1,8 млн кв. м новых складских площадей, что составляет 37% от общего объема по стране. Однако это на 12% меньше по сравнению с 2023 годом, что объясняется замедлением темпов строительства и переносом сроков ввода некоторых проектов на 2025 год.
Среди крупнейших объектов в Московском регионе:
- BTS-проект для ВсеИнструменты.ру в Обухово (109 тыс. кв. м)
- Склад компании Петрович в Домодедово (108 тыс. кв. м)
- Объект для OZON в Домодедово (104 тыс. кв. м)
- Собственный склад Wildberries в Электростали (105 тыс. кв. м)
Санкт-Петербург и Ленинградская область: удвоение объемов
Рекордные темпы строительства продемонстрировали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где объем ввода достиг почти 0,8 млн кв. м, что в 2 раза превышает результаты 2023 года. Доля региона в общем объеме ввода составила 16%.
Крупнейшие проекты:
- 4-я очередь объекта 100К Бугры (118 тыс. кв. м)
- 3-я очередь Адмирал-Волхонское (108 тыс. кв. м)
- NK Парк Колпино (104 тыс. кв. м)
- Осиновая Роща (74 тыс. кв. м)
Высокие объемы ввода объясняются активностью игроков ритейл-сегмента, многие из которых законтрактовали площади еще на этапе строительства.
Региональные хабы: экспансия ритейлеров и рост предложения
В ключевых и развивающихся региональных хабах объем ввода за 2024 год составил 2,4 млн кв. м, что на 42% выше по сравнению с прошлым годом. Основным драйвером роста стала экспансия ритейлеров и онлайн-операторов. В этом сегменте 50% новых площадей пришлось на BTS-проекты.
Регионы-лидеры по приросту складских объектов:
- Республика Татарстан — 346 тыс. кв. м
- Свердловская область — 247 тыс. кв. м
- Краснодарский край — 197 тыс. кв. м
- Ростовская область — 151 тыс. кв. м
- Ставропольский край — 140 тыс. кв. м
Среди крупнейших объектов:
- Индустриальный парк Синергия в Татарстане (131 тыс. кв. м)
- ПФО Логопарк Солнечный в Омске (118 тыс. кв. м)
- NK Парк Саратов (104 тыс. кв. м)
- Логистический комплекс им. Дэн Сяопина в Татарстане (100 тыс. кв. м)
Совокупное предложение и прогнозы на 2025 год
К концу 2024 года общий объем складских площадей в России достиг 58,4 млн кв. м, увеличившись на 9% по сравнению с 2023 годом. Более половины (54%) от этого объема приходится на Московский регион, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область — 10%, на ключевые и развивающиеся хабы — 18% и 17% соответственно.
Прогноз на 2025 год:
Ожидается, что объем ввода новых складских площадей составит 4 млн кв. м, из которых 2,2 млн кв. м придется на Москву и Московскую область. Это на 18% ниже уровня 2024 года. Основные факторы, которые будут влиять на динамику рынка:
- Высокая стоимость заемного финансирования
- Рост стоимости строительства (ожидается +10%)
- Замедление спроса на складскую недвижимость
Эксперты прогнозируют, что спрос перейдет от ажиотажного к стабильно высокому уровню, а в 2026 году начнется его постепенная стабилизация.
Риски и вызовы для девелоперов
По мнению Евгения Бумагина, члена совета директоров и руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, рынок складской недвижимости в России демонстрирует признаки перегрева. Это связано с высокой активностью девелоперов и ростом объема маркетируемого предложения.
На начало 2025 года общий объем строящихся площадей в Московском регионе составил 5,4 млн кв. м. Эксперты считают, что часть проектов будет перенесена на 2026 год, как это было в 2014-2015 годах после рекордного роста предложения. Тогда это привело к увеличению вакансии до 9,5% и коррекции ставок аренды.
Основные риски:
- Перенос сроков ввода из-за высокой стоимости строительства
- Снижение экономической активности на фоне политики сдерживания инфляции
- Возможное перепроизводство складских площадей
Итоги и перспективы
Рекордный объем ввода складских площадей в 2024 году обусловлен высоким спросом со стороны ритейлеров и онлайн-операторов, которые продолжают активно расширять свои логистические сети. Несмотря на ожидание снижения темпов в 2025 году, рынок сохраняет потенциал для роста в ключевых региональных хабах.
Основные тренды:
- Продолжение экспансии ритейлеров в регионах России
- Консолидация в Московском регионе при замедлении темпов строительства
- Рост ставок аренды в связи с увеличением стоимости строительства
- Стабилизация спроса к 2026 году
Девелоперам рекомендуется быть осторожными в своих инвестиционных планах и учитывать возможные риски перепроизводства, чтобы избежать роста вакансии и снижения доходности объектов.
