По материалам NF Group.
Первый квартал 2025 года стал индикатором структурных сдвигов на рынке складской недвижимости Московского региона. Несмотря на общее снижение активности в ряде секторов, регион продемонстрировал уверенную устойчивость, обеспечив 67% от общего объема сделок в стране. Ключевая особенность периода — смещение спроса в сторону производственных компаний.
Ключевые цифры и факты
| Показатель | Значение | Изменение к I кв. 2024 |
|---|---|---|
| Объем сделок | 333 тыс. м² | +59% |
| Доля сделок с производителями | 45% | +32 п.п. |
| Доля e-commerce | 15% | -43 п.п. |
| Введено в эксплуатацию | 262 тыс. м² | +173% |
| Доля свободных площадей | 1,3% | +0,6 п.п. |
| Средняя ставка аренды (класс А) | 12 320 руб./м²/год | +2,7% |
Прогноз до конца 2025:
-
Объем ввода может достичь 2,7 млн м² (рекорд за всю историю наблюдений);
-
51% новых объектов — спекулятивные проекты;
-
Доля вакантных площадей может увеличиться до 2%.
Спрос: промышленность выходит на первый план
Если в 2024 году основным драйвером оставалась онлайн-торговля, то начало 2025 года обозначило новый тренд: производственные компании сформировали почти половину всего спроса (45%). Это связано с активным запуском локализованных производств и необходимостью складов рядом с производственными мощностями.
При этом доля e-commerce в структуре сделок снизилась до 15% против 58% годом ранее. Такой резкий спад объясняется высокой базой прошлого года, адаптацией логистических цепочек и переориентацией части игроков на субаренду.
Структура сделок по сферам:
-
Производство — 45%
-
Дистрибуция и розничная торговля — по 15%
-
Транспорт и логистика — 17%
-
Онлайн-торговля — 15%
-
Другое — 4%
Предложение: рекордный объем спекулятивного строительства
По итогам I квартала было введено 262 тыс. м² складов классов A и B — в 1,7 раза больше, чем в аналогичном периоде 2024 года. Общий объем складской недвижимости региона достиг 26,18 млн м².
Ожидается, что к концу года рынок пополнится еще 2,7 млн м², из которых:
-
51% — спекулятивные объекты;
-
30% — build-to-suit (BTS);
-
19% — объекты собственного строительства.
Ставки аренды и вакантность: стабилизация
Средневзвешенная ставка аренды на готовые склады класса A составила 12 320 руб./м²/год (без НДС и OPEX). Рост замедлился, но все еще сохраняется положительная динамика (+2,7% с начала года).
Что влияет на ставки:
-
Рост доли свободных площадей;
-
Появление дисконта до 10% в отдельных проектах;
-
Увеличение предложений субаренды (97 тыс. м² из 336 тыс. м² общего объема доступных площадей).
Прогноз:
Ожидается возврат средневзвешенной ставки аренды к уровню конца 2024 года — 12 000 руб./м²/год.
Light Industrial: продолжается рост
Формат light industrial сохраняет восходящий тренд:
-
Введено за квартал: 65 тыс. м²
-
Объем рынка: 570 тыс. м²
-
Средняя ставка аренды: 14 280 руб./м²/год
-
Средняя цена продажи: 120 800 руб./м²
География и сегментные особенности
В I квартале 2025 года вакантность распределилась неравномерно:
-
Север, СВ, ЮВ — выше 2%
-
Юг, Восток, Запад — в пределах 1–1,5%
-
Северо-Запад и Юго-Запад — практически полное заполнение (до 0,1%)
Наибольшая активность наблюдалась на направлениях:
-
Домодедово
-
Софьино
-
Клин
Крупнейшие сделки квартала
| Арендатор | Объект | Площадь | Тип сделки |
| Конфиденциально (производство) | КлинАвтоТранс | 42 250 м² | Аренда |
| Wildberries | ЛП Софьино | 41 480 м² | Аренда |
| Конфиденциально (производство) | Level Box Терехово | 41 470 м² | BTS-аренда |
| Centos | МОРП Дорохово | 33 500 м² | Аренда |
| GTLS | NK парк Домодедово 2 | 21 890 м² | Аренда |
Рынок складской недвижимости Московского региона демонстрирует высокую адаптивность: на фоне снижения спроса по стране, здесь фиксируется рост активности. Основной спрос сместился от e-commerce к производственному сектору, а увеличение объема спекулятивного строительства может стать как вызовом, так и точкой стабилизации для арендаторов.
В 2025 году ключевыми факторами рынка станут гибкость условий аренды, развитие формата Light Industrial и стратегическая переориентация девелоперов под запросы промышленных игроков.
