К концу ноября 2024 года рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области отметил значительный рост арендных ставок на качественные объекты класса А. Согласно данным NF Group, средневзвешенная ставка достигла 10 000 руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 16% выше уровня конца 2023 года. Однако тенденции рынка указывают на снижение темпов роста арендных ставок в 2025 году.
Основные факторы роста ставок в 2024 году
-
Дефицит свободных площадей:
Уровень вакантности остается на минимальной отметке — 0,4%. Высокий спрос на фоне ограниченного предложения продолжает подогревать рынок. -
Рекордные объемы нового строительства:
С начала 2024 года на рынок поступило 533 тыс. кв. м новых складских площадей классов А и В. Тем не менее, эти объемы не смогли полностью удовлетворить потребности участников рынка. -
Снижение доли BTS-проектов:
Доля сделок под формат BTS (built-to-suit) за год сократилась с 37% до 24%, что связано с ростом затрат на строительство и удлинением сроков реализации проектов.
Прогнозы на 2025 год: замедление и адаптация
По мнению экспертов, в 2025 году участники рынка столкнутся с более умеренным ростом ставок аренды. Основные причины:
- Высокая ключевая ставка: Финансовая нагрузка на девелоперов и арендаторов существенно возросла, что приводит к корректировке инвестиционных и операционных стратегий.
- Падение спроса: Ритейлеры, логистические и производственные компании пересматривают свои стратегии в условиях макроэкономической неопределенности.
- Переход к гибким решениям: Девелоперы начинают активно использовать экономически эффективные форматы, включая уменьшение площадей и упрощение спецификаций.
Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, отмечает:
«В 2025 году мы ожидаем сдержанный спрос на складскую недвижимость, обусловленный высоким уровнем ключевой ставки. Девелоперы будут вынуждены адаптировать свои проекты под новые экономические реалии, переходя к более гибким и экономически эффективным решениям. Кроме того, основные пользователи складов – ретейлеры, логистические и производственные компании – могут пересматривать свои стратегии в условиях повышенной финансовой нагрузки, что также окажет влияние на динамику рынка».
Ключевые вызовы и возможности для рынка
1. Неудовлетворённый спрос:
На 2025 год он оценивается в 450 тыс. кв. м, что сохраняет потенциал для дальнейшего развития. Однако реализация новых проектов будет зависеть от экономической ситуации и доступности финансирования.
2. Снижение интереса к BTS:
Девелоперам стоит фокусироваться на более универсальных и масштабируемых объектах, которые могут привлекать широкий круг арендаторов.
3. Растущий интерес к аренде:
На фоне замедления строительства склады класса А останутся крайне востребованными, особенно в условиях низкой вакантности.
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга подходит к 2025 году с уверенностью, но и с осторожностью. Рост ставок аренды, несмотря на замедление темпов, подтверждает устойчивость сегмента. Однако для успешного развития участники рынка должны адаптироваться к изменившимся условиям, находя баланс между потребностями арендаторов и экономической эффективностью.
Этот год станет временем новых стратегий, где ключевую роль сыграют гибкость, инновации и оперативная адаптация.
