В I квартале 2025 года рынок складской недвижимости начал демонстрировать признаки перегрева. Спрос на аренду снизился, объем вакантных площадей вырос, а девелоперы продолжают вводить новые объекты. Несмотря на это, интерес инвесторов к сектору сохраняется.
Материал подготовлен на основе аналитического отчета IBC Real Estate за I квартал 2025 года.
Ввод больше, чем спрос: где предел?
Рынок столкнулся с несбалансированностью: в I квартале 2025 года объем нового строительства составил 1,2 млн кв. м (+12% к прошлому году), при этом спрос снизился на 23%, до 0,8 млн кв. м. Основной перегрев — в Московском регионе, где сосредоточено 79% сделок.
Вакантность в Москве и Подмосковье выросла с 0,6% до 2,5% — это почти 803 тыс. кв. м незанятых площадей. В Санкт-Петербурге аналогичная ситуация: падение спроса на 75% и рост вакансий до 3,2%.
Кто снимает, кто строит?
Крупнейшие арендаторы квартала:
| Компания | Локация | Площадь |
|---|---|---|
| ВсеИнструменты.ру | Данилово (BTS) | 185 000 кв. м |
| Wildberries | Подмосковье | 41 000 кв. м |
| 5Post | Боброво | 25 900 кв. м |
Главным драйвером осталась онлайн-торговля, но даже она не компенсирует общего падения интереса.
Ставки аренды под давлением
Средняя запрашиваемая ставка аренды:
-
Москва и МО: 13 000 руб./кв. м/год (класс A)
-
СПб и ЛО: 11 000 руб./кв. м/год
В ряде случаев фиксируются скидки до 15% или долгие сроки экспозиции. Субаренда становится все более заметной частью предложения.
Инвестиции: интерес сохраняется
Несмотря на охлаждение, объем инвестиций в складской сегмент составил 26 млрд рублей — практически на уровне прошлого года. Лидеры сделок — ЗПИФы и институциональные фонды:
-
«СФН»
-
«Альфа-Капитал»
-
«ВИМ Сбережения»
-
Aktivo
Это говорит о продолжении доверия к складскому сегменту как к долгосрочному источнику стабильного дохода.
График: Ключевые тренды 2024 vs 2025
Прогноз: стабилизация или турбулентность?
По оценке IBC, до конца 2025 года рынок будет стремиться к балансу:
-
Спрос: до 2,5 млн кв. м по итогам года
-
Ввод: может превысить спрос
-
Арендные ставки: вероятно, стабилизируются или снизятся
-
Фокус девелоперов: переход от спекулятивного строительства к более точечной модели под нужды арендаторов
Рынок складской недвижимости входит в этап зрелости и перегруппировки. Ближайшие кварталы станут тестом на устойчивость: кто сможет адаптироваться к новому балансу спроса и предложения, удержит позиции. Остальные — уйдут с поля.
