После шести кварталов снижения арендные ставки на склады в Москве и Подмосковье пошли вверх. По данным CORE.XP, в III квартале 2026 года аренда готовых складов подорожала на 0,5%, хотя за год ставки снизились на 14%. Одновременно объём доступных площадей сократился на 36%. Это создаёт предпосылки для стабилизации цен, но не означает возвращения прежнего дефицита.
Цены развернулись после шести кварталов снижения
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складов в Московском регионе по итогам сентября достигла 10 069 руб. за кв. м в год — на 0,5% выше уровня предыдущего квартала. В строящихся объектах повышение оказалось заметнее: на 2,6%, до 10 995 руб., следует из расчётов CORE.XP.
В III квартале 2025 года готовые склады предлагались в среднем по 11 670 руб. за кв. м в год, строящиеся — по 12 096 руб. За год ставки снизились соответственно на 14% и 9%.
В конце 2024 года аренда готовых объектов достигала 12 524 руб. за кв. м в год. Затем ставки последовательно снижались на протяжении 2025 года и первых двух кварталов 2026-го.
Сентябрьское повышение прервало эту тенденцию. Для готовых складов квартальный прирост составил лишь 46 руб. за кв. м в год, для строящихся — 275 руб. В обоих случаях ставки остаются ниже прошлогодних.
В готовых помещениях снижение практически остановилось, тогда как в строящихся объектах повышение оказалось более выраженным. Оба показателя отражают цены предложения, а не стоимость заключённых договоров.
Свободное предложение сократилось на треть
Изменение ставок совпало с быстрым сокращением вакантности. В I квартале 2026 года доля свободных складских площадей Московского региона достигала 7,7%, во II квартале снизилась до 6%, а к концу сентября — до 4,8%.
Доступное для аренды и покупки предложение сократилось за квартал на 36%, до 1,2 млн кв. м, по данным CORE.XP. За тот же период средневзвешенная запрашиваемая ставка готовых складов выросла лишь на 0,5%. Уменьшение свободных площадей пока не сопровождалось сопоставимым по масштабу повышением аренды.
Во второй половине 2025 года рынок двигался в противоположном направлении. В III квартале доля свободных площадей составляла 4,5%, к концу года увеличилась до 6,4%. Рост вакантности продолжился и в начале 2026-го, после чего сменился снижением.
Заметно сократился сегмент субаренды. Если во II квартале компании предлагали другим арендаторам 486 тыс. кв. м, то в III квартале — 289 тыс. кв. м. Объём уменьшился в 1,7 раза, а доля субаренды в доступном предложении составила около 25%.
Субаренда расширяет выбор за счёт площадей, которые уже находятся в пользовании компаний. Её сокращение дополнительно уменьшает объём доступных складских блоков.
CORE.XP связывает восстановление запрашиваемых ставок с оживлением спроса и сокращением свободных площадей. Меньшая вакантность ослабляет давление на собственников, конкурирующих за арендаторов. Вклад каждого фактора в изменение цен отдельно не определён.
Нынешняя ситуация существенно отличается от дефицита двухлетней давности. В III квартале 2024 года доля свободных площадей составляла всего 0,8%, к концу года — 0,9%. Сентябрьский показатель 2026 года в шесть раз превышает уровень аналогичного квартала 2024-го.
Избыток предложения сокращается, но до прежнего уровня заполнения складов ещё далеко.
Одни направления дорожают, другие продолжают дешеветь
Средняя ставка по Московскому региону скрывает значительный разброс цен. На отдельных направлениях владельцы складов существенно повысили запрашиваемую аренду, тогда как в других локациях снижение продолжается.
Наиболее заметный квартальный рост CORE.XP зафиксировала на Дмитровском направлении — на 16%, до 10 952 руб. за кв. м в год. На трассе М-4 «Дон» ставки увеличились на 11%, до 11 069 руб., на Киевском направлении — на 6%, до 12 030 руб.
На Ленинградском и Новорязанском направлениях аренда, напротив, подешевела соответственно на 3% и 1% — до 9 637 и 9 320 руб. за кв. м в год.
| Направление | Ставка, руб./кв. м в год | Изменение за квартал |
|---|---|---|
| Киевское | 12 030 | +6% |
| М-4 «Дон» | 11 069 | +11% |
| Дмитровское | 10 952 | +16% |
| Ленинградское | 9 637 | −3% |
| Новорязанское | 9 320 | −1% |
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды складов по итогам III квартала 2026 года. Источник: CORE.XP. Без операционных расходов и НДС.
Разница между Киевским и Новорязанским направлениями достигает 2 710 руб. за кв. м в год. Наиболее дорогая аренда не обязательно сопровождается самым быстрым ростом: Дмитровское направление лидировало по квартальной динамике, но уступало Киевскому по абсолютной стоимости.
Особняком стоят объекты в районе МКАД. Их средневзвешенная запрашиваемая ставка достигла 12 479 руб. за кв. м в год — выше показателей перечисленных направлений за пределами кольцевой дороги. Однако за квартал аренда здесь подешевела на 2%.
Общерыночная ставка остаётся для арендатора лишь ориентиром. В отдельных локациях цены продолжают снижаться даже после разворота среднерыночной динамики.
Читайте также: Рекордный ввод складов в Подмосковье не остановил повышение запрашиваемых ставок
Свободных площадей меньше, но аренда ещё дешевле прошлогодней
Пока свободных помещений становилось больше, ставки снижались. Теперь доступных площадей меньше, а собственники начали пересматривать ценовые ожидания.
Для компаний, планирующих расширение складских мощностей или продление договоров, ситуация неоднозначна. Аренда остаётся значительно дешевле прошлогодней, но дальнейшее сокращение предложения может уменьшить число подходящих альтернатив.
У девелоперов и владельцев готовых объектов появились основания осторожнее подходить к снижению запрашиваемых цен. По данным CORE.XP, пересмотр ставок в сторону повышения начался уже в III квартале.
Однако цены предложения не определяют условия заключаемых договоров. Фактическая арендная плата может отличаться от первоначальных запросов собственников. Данных о величине скидок и стоимости совершённых сделок в рассматриваемых показателях нет.
Ставки CORE.XP также не включают операционные расходы и НДС.
Для готовых складов средневзвешенные запрашиваемые операционные расходы в III квартале составляли 2 190 руб. за кв. м в год, для строящихся — 2 452 руб. Их динамика различалась: в готовых объектах расходы за год снизились на 3%, в строящихся увеличились на 1%.
Повышение базовой ставки не обязательно сопровождается таким же изменением полной стоимости использования склада. На расходы арендатора влияют дополнительные платежи и индивидуальные условия договора.
До нового ценового цикла ещё далеко
CORE.XP прогнозирует дальнейшее сокращение свободного предложения. По оценке компании, к концу 2026 года доля вакантных складских площадей в Московском регионе может уменьшиться до 4–4,5%.
Продолжение этой тенденции способно поддержать стабилизацию аренды, но не гарантирует повышения ставок. Устойчивость разворота будет зависеть от дальнейшего сокращения предложения и восстановления спроса, в том числе подтверждённого новыми сделками.
Выбор помещений для арендаторов сокращается, хотя ставки остаются ниже прошлогодних. У собственников появились первые основания повышать ценовые ожидания.
Период непрерывного удешевления складской аренды в Москве и Подмосковье прервался. Устойчивость сентябрьского разворота покажут следующие кварталы.
