После резкого роста годом ранее аренда офисов в российских городах-миллионниках пошла вниз. В первом полугодии средняя ставка снизилась на 4% год к году, до 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц, а вакантность выросла до 4,6%, следует из расчетов CORE.XP. Коррекция идет без строительного бума: давление на ставки создает ослабление спроса и возвращение уже существующих площадей на рынок.
Еще в январе—июне 2025 года средняя ставка в региональных бизнес-центрах росла на 30% год к году. Партнер CMWP Юлия Токарева связывает тот рост с критически низкой вакантностью при длительном отсутствии нового строительства. Теперь свободных помещений больше, и прежняя ценовая опора ослабевает.
Свободных площадей становится больше
В первом полугодии доля свободных офисных площадей в городах-миллионниках увеличилась на 2,4 п. п. год к году, до 4,6%, по данным CORE.XP. В Краснодаре вакантность поднялась на 4,9 п. п., до 7,1%, в Новосибирске — на 3,2 п. п., до 6,6%, в Екатеринбурге — на 1,6 п. п., до 2,3%.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова связывает снижение ставок с ростом предложения на фоне падения спроса на офисную недвижимость. CORE.XP также фиксирует случаи, когда компании полностью освобождают помещения из-за закрытия бизнеса.
Дополнительное предложение формируется прежде всего внутри уже существующего фонда. При критически низкой вакантности собственники могли повышать ставки даже без заметного нового строительства. По мере возвращения помещений на рынок эта поддержка слабеет. Переход от роста на 30% годом ранее к снижению на 4% отражает уже другое соотношение спроса и свободных площадей.
Коррекция распределена неравномерно
Средняя динамика по миллионникам скрывает гораздо более сильные движения на отдельных рынках. В Красноярске ставки в первом полугодии снизились на 27% год к году, до 1,6 тыс. руб. за кв. м в месяц. Такое же снижение зафиксировано в Самаре, где ставка опустилась до 1,1 тыс. руб. В Волгограде аренда подешевела на 25%, до 1,2 тыс. руб. за кв. м.
Казань выбивается из общей картины. Там средняя ставка выросла на 19% год к году и достигла 3 тыс. руб. за кв. м в месяц — максимального уровня среди российских городов-миллионников по расчетам CORE.XP. Юлия Токарева объясняет рост неготовностью собственников снижать ставки в новых объектах.
При средней коррекции на 4% часть миллионников уже переживает снижение на четверть и более, тогда как в Казани рост сохраняется. Разброс вакантности также значителен: от 2,3% в Екатеринбурге до 7,1% в Краснодаре.
Для арендаторов и собственников это делает общую региональную статистику лишь ориентиром. Реальная ценовая ситуация зависит от локального объема свободных площадей и спроса.
Читайте также: Офисный рынок Москвы охлаждается: свободных площадей больше, новых проектов — меньше
Новых офисов по-прежнему мало
Снижение ставок не сопровождается большим объемом нового строительства. Девелоперская активность в регионах остается низкой, а новые офисные проекты появляются точечно и сосредоточены лишь в нескольких городах, по данным CORE.XP. Екатерина Белова объясняет слабую активность девелоперов небольшим объемом платежеспособного спроса.
По итогам 2025 года в городах-миллионниках было введено 17 тыс. кв. м офисных площадей — на 55% меньше год к году. Одновременно CORE.XP существенно снизила прогноз нового предложения на текущий год: с примерно 52 тыс. до 19 тыс. кв. м.
Нынешняя коррекция поэтому отличается от сценария, при котором ставки падают из-за массового ввода и накопления невостребованных новых площадей. Свободных офисов становится больше прежде всего за счет существующего фонда.
При этом слабое строительство не создает автоматической опоры для нового роста цен. Пока спрос остается вялым, даже умеренное увеличение вакантности способно давить на ставки.
Рост издержек собственников ситуацию не переломил. Екатерина Белова указывает, что капитальные затраты и операционные расходы в бизнес-центрах за прошедший год значительно увеличились. Возможность переложить эти расходы в ставку ограничивает уже не только себестоимость содержания объекта, но и текущий спрос.
Позиция собственника становится сложнее
Для арендаторов рост свободного предложения расширяет выбор прежде всего там, где ставки уже заметно скорректировались. Для собственников увеличение вакантности повышает цену незаполненных площадей и делает загрузку объекта более чувствительной к локальной конъюнктуре.
Единой траектории для всех миллионников при этом нет. Казань сохраняет рост, уровни вакантности сильно различаются, а глубина коррекции в отдельных городах заметно превосходит средний показатель.
В CORE.XP считают, что до конца года региональные арендные ставки вряд ли вернутся к росту. Более дальний горизонт остается менее определенным. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова допускает, что дополнительный спрос в будущем может возникнуть при переводе части крупных компаний из Москвы в регионы, но пока это лишь возможный сценарий.
Региональный офисный рынок корректируется после периода острого дефицита, но не за счет избытка новых бизнес-центров. Слабый спрос уже увеличил объем свободных площадей достаточно, чтобы в части городов аренда пошла вниз. Дальнейшая динамика будет зависеть от того, восстановится ли спрос быстрее, чем на рынок выйдет новый объем предложения.
