Московский офисный рынок за два года заметно изменился. После минимальной вакантности и быстрого роста ставок в 2026 году сокращается объем сделок и прибавляется свободных площадей. Оценки CORE.XP, IBC Real Estate и «Инвест7» расходятся в цифрах, но каждая предполагает ввод до 2030 года ниже первоначально заявленных 7,3 млн кв. м.
От дефицита к свободным площадям
Нынешний строительный цикл начинался при другой конъюнктуре. По данным исполнительного директора CORE.XP Марии Зиминой, в 2024 году вакантность в московских офисах опустилась до исторического минимума — 3,5%. В 2025 году ставки аренды выросли на 40% год к году.
Девелоперы отвечали на дефицит расширением планов: на 2026–2030 годы было заявлено 7,3 млн кв. м новых офисных площадей. Строительство поддерживали и городские программы комплексного развития территорий и мест приложения труда, указывает старший аналитик Remain Ирина Соханева.
К моменту реализации этих планов спрос ослаб. В первой половине 2026 года объем офисных сделок в Москве сократился в 1,5 раза год к году — до 395,7 тыс. кв. м, по данным Соханевой. Инвестиционный спрос за тот же период снизился в пять раз, до 36,7 тыс. кв. м.
Часть уже занятых площадей возвращается на рынок. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова указывает, что некоторые арендаторы освобождают офисы. По ее расчетам, к концу 2026 года вакантность может увеличиться на 3 п. п. год к году и достигнуть 8,5%.
Еще два года назад свободные офисы были дефицитом. Теперь их становится больше — еще до завершения значительной части проектов, запущенных при прежней конъюнктуре.
Строительный цикл оказался длиннее рыночного
Снижение сделок осложняет реализацию объектов, решение о строительстве которых принималось при иной динамике спроса.
Белова связывает низкие темпы реализации площадей с ограничением притока капитала, необходимого для завершения строительства и ввода объектов. Директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба говорит о выжидательной позиции компаний в текущих экономических условиях. В Ricci считают, что спрос может оставаться сдержанным в ближайшие два года.
Проекты, рассчитанные на минимальную вакантность и быстро растущие ставки, выходят на рынок уже при более слабой активности арендаторов и покупателей. Спрос изменился быстрее, чем успело сформироваться новое предложение.
Читайте также: Офисное предложение растёт быстрее спроса: компании выбирают гибкость вместо расширения
Прогнозы уже ниже заявленного объема
CORE.XP прогнозирует ввод 5,6 млн кв. м офисов в Москве в 2026–2030 годах вместо заявленных 7,3 млн кв. м. Строительство почти половины объема, заявленного к выходу, еще не началось.
IBC Real Estate оценивает будущий ввод в 4,9 млн кв. м. По расчетам компании, сроки реализации 21% запланированных бизнес-центров будут перенесены.
В «Инвест7» допускают перенос 23–31% площадей и оценивают фактический ввод в 2026–2030 годах в 4,5–5 млн кв. м.
Прогнозы различаются, но ни один не предполагает полного выхода первоначально заявленного объема. Разрыв между девелоперскими планами и фактическим предложением становится существенным для оценки рынка до конца десятилетия.
Дорогой метр и дорогое финансирование
Переносы связаны не только со слабой реализацией площадей. Дорожает сам девелопмент.
По данным Екатерины Беловой, стоимость офисного строительства в 2025 году выросла на 18% год к году. В 2026 году она может увеличиться еще на 10% — до 220 тыс. руб. за 1 кв. м. Высокая стоимость заемного финансирования дополнительно ограничивает экономику проектов.
Есть и операционные задержки. Руководитель офисного департамента «Инвест7» Ксения Харкевич связывает перенос сроков с перебоями в поставках, изменениями проектных решений и длительными согласованиями.
Слабая реализация совпала с ростом себестоимости и дорогим финансированием. Часть заявленного предложения смещается на более поздние сроки.
Вакантность растет, но предложение тоже сжимается
К концу 2026 года московский офисный рынок может оказаться заметно свободнее, чем в период минимальной вакансии 2024 года. Одновременно девелоперы сокращают объем площадей, которые должны выйти позднее.
Нынешнюю вакантность трудно механически переносить на весь горизонт до 2030 года. Слабый спрос увеличивает объем свободных офисов сейчас, но тот же рыночный фон заставляет пересматривать будущий ввод.
По оценке Екатерины Беловой, дальнейшая динамика будет зависеть в том числе от темпов снижения ключевой ставки ЦБ. Пока две тенденции расходятся: свободных площадей становится больше, а предложение следующих лет оказывается меньше, чем предполагалось еще недавно.
