В Москве ввод офисов ускорился на фоне снижения спроса со стороны компаний: бизнес реже расширяет площади, чаще продлевает действующие договоры и осторожнее относится к капитальным затратам. Для операционных команд это меняет логику инфраструктурного планирования — от физического расширения к более гибкому управлению площадями, ресурсами и ликвидностью.
По данным Ricci, в I полугодии 2026 года в Москве ввели 660 тыс. кв. м новых офисов — на 77% больше среднегодового объёма за предыдущие десять лет. Одновременно совокупный объём новых сделок сократился на 35% год к году, до 401 тыс. кв. м. Новая аренда снизилась на 38%, до 218 тыс. кв. м, сделки купли-продажи — на 30%, до 183 тыс. кв. м. Рынок входит в фазу, когда предложение растёт быстрее корпоративного спроса.
При этом снижение сделок не означает провала относительно длинного исторического периода: Ricci фиксирует спрос на 18% выше среднего уровня 2016–2022 годов. Меняется прежде всего поведение компаний. Доля продлений и пересогласований в арендных сделках выросла до 22% против 12% годом ранее, а класс B+ занял 45% количества арендных сделок — на 11 п.п. больше, чем во II полугодии 2025 года. Компании реже переезжают и чаще сохраняют действующую инфраструктуру на пересмотренных условиях.
За этим сдвигом стоит более жёсткое управление ресурсами. По оценке Ricci, бизнес откладывает расширение на фоне высокой стоимости отделки, переезда и финансирования. Аренда в такой среде требует меньше единовременных вложений, чем покупка, и оставляет больше свободы в управлении площадями. Для крупных ритейлеров, e-commerce-компаний и распределённых корпоративных структур это означает более осторожное распределение капитала между основной деятельностью и инфраструктурой, которая её поддерживает.
Девелоперская модель при этом движется в другую сторону. По прогнозу Ricci, по итогам 2026 года на офисы, предназначенные для продажи, может прийтись 62% нового строительства, тогда как на аренду — 16%. На 2026–2027 годы заявлено ещё 2,5 млн кв. м офисов, причём менее 27% этого объёма расположено в сложившихся деловых районах. Арендная вакансия уже выросла до 4,4%, в классе А — до 5,6%. Чем больше нового предложения выходит на рынок, тем острее становится вопрос его соответствия фактическому спросу корпоративных пользователей.
Читайте также: Малые офисы становятся форматом гибкого размещения бизнес-команд
Для операционных директоров этот сдвиг важен не из-за рынка недвижимости как такового. Он затрагивает финансовые потоки, инфраструктурные обязательства и скорость перераспределения ресурсов. Данные Ricci не указывают на прямое изменение транспортных или складских потоков, но фиксируют другой операционный сигнал: компании осторожнее закрепляют капитал в долгосрочной инфраструктуре и чаще выбирают модели, которые позволяют быстрее менять объём используемых площадей при изменении спроса.
Московский офисный рынок всё сильнее расходится по двум траекториям: девелоперы наращивают предложение, а корпоративные пользователи сокращают аппетит к капиталоёмкому расширению. Если этот разрыв сохранится, конкурентоспособность нового предложения всё больше будет зависеть не только от качества и локации, но и от того, насколько оно соответствует запросу бизнеса на гибкость и сохранение ликвидности.
