Российский рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году вошёл в фазу «мелкой нарезки»: число сделок обновило исторический максимум, но средний размер транзакции заметно снизился. Для логистической инфраструктуры это важный сигнал: инвесторы чаще выбирают точечные активы с предсказуемым денежным потоком, а дефицит качественного предложения в складском сегменте становится одним из ограничителей для крупных вложений.
Ключевые цифры 2025 года
По данным NF Group, совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки в России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн руб. (на 20% ниже 2024 года). При этом количество сделок выросло до 317 — максимум за период наблюдений. На фоне роста числа транзакций средний размер сделки снизился на 23%: с 4,3 млрд руб. до 3,3 млрд руб., приблизившись к уровню 2023 года.
Рынок, по сути, перестроился: вместо небольшого числа крупных покупок — больше «штучных» приобретений. Это типично для периода, когда стоимость заёмного финансирования высока, а требования к качеству активов ужесточаются.
Почему инвесторы дробят сделки
Текущая логика инвесторов в 2025 году сводилась к трём практическим ориентирам:
-
Предсказуемость денежного потока. В приоритете — активы с понятной арендной историей и устойчивым спросом.
-
Снижение доли мегасделок. Рост количества транзакций при падении среднего чека указывает, что «крупные пакеты» встречались реже.
-
Осторожность в девелопменте. Доля инвестиций в площадки под девелопмент снизилась до 28% (против 33% годом ранее) — один из самых низких уровней за шесть лет наблюдений.
Для логистики это означает более жёсткий отбор проектов: инвестор чаще спросит не только про локацию и технические характеристики склада, но и про структуру арендаторов, срок договоров, индексацию, операционные риски и сценарии выхода.
Сегменты: офисы лидируют, склады — просели, ритейл дал всплеск
Структура вложений по сегментам в 2025 году оказалась неоднородной:
-
Офисная недвижимость второй год подряд заняла первое место: 31% общего объёма, или 324 млрд руб., хотя год к году объём снизился на 36%. Драйвер — низкая вакантность и устойчивый спрос на аренду.
-
Складская и индустриальная недвижимость: 174,9 млрд руб. (17%), снижение на 30% к 2024 году. В числе причин — охлаждение арендных ставок и ограниченное число объектов, соответствующих ожиданиям крупных покупателей.
-
Торговая недвижимость показала наиболее резкую динамику: 173,6 млрд руб., рост на 153% год к году. Существенную роль сыграла крупнейшая сделка года — приобретение доли в Malltech Holding компанией Balchug Capital.
Что важно именно для складского рынка
Снижение инвестиций в склады на фоне высокой роли логистики в экономике выглядит парадоксально лишь на первый взгляд. На практике это часто означает, что рынок упирается не в отсутствие спроса со стороны инвесторов, а в дефицит «институционального» продукта — объектов с прозрачной экономикой, качественным техническим уровнем и понятной юридической конструкцией.
Иными словами: деньги готовы заходить, но подходящих активов — меньше, чем хотелось бы крупным игрокам.
География: Москва доминирует, регионы добавляют вес
Традиционно основной объём вложений пришёлся на Москву (67%), при этом доля регионов выросла до 19% — признак расширения географии инвестиционной активности.
Для логистических операторов и девелоперов это окно возможностей: региональные рынки чаще предлагают более гибкий входной чек, а спрос на современные склады поддерживается развитием межрегиональной дистрибуции и e-commerce-инфраструктуры.
Крупнейшие сделки как индикатор стратегии покупателей
Список крупнейших транзакций 2025 года показывает две линии поведения:
-
Капитал идёт в «якорные» офисные активы в крупнейших городах (несколько сделок в Москве и Санкт-Петербурге).
-
Отдельные сверхкрупные покупки «перекраивают» статистику сегмента — как это произошло в торговой недвижимости.
Для складского сегмента такой «одной большой сделки», которая резко бы развернула годовую динамику, не произошло — и это косвенно подтверждает тезис о нехватке объектов, удовлетворяющих требованиям крупных инвесторов.
Прогноз на 2026 год: консолидация и отбор качества
Партнёр NF Group Марина Малахатько прямо связывает изменения со структурным сдвигом в спросе:
«Рост числа транзакций на фоне снижения среднего чека свидетельствует о снижении доли мегасделок и смещении спроса в сторону точечных инвестиций и отдельных объектов с прогнозируемым денежным потоком».
Её оценка на 2026 год — продолжение логики консолидации и усиление крупнейших игроков, для которых критичны эффективность и устойчивость портфеля:
«Мы видим сохранение тенденций 2025 года: консолидация рынка и усиление крупнейших игроков... В условиях ограниченного доступа к заёмному капиталу... основной спрос будет формироваться со стороны лидеров рынка».
Практические выводы для логистики и девелоперов
Для 3PL/индустриальных арендаторов
-
Окно для переговоров может расширяться там, где ставки «остывают», но требования к качеству объектов и договоров аренды будут расти.
-
Объекты с прозрачной эксплуатационной моделью и понятными SLA становятся более ликвидными — это аргумент в переговорах с собственниками.
Для девелоперов складов
-
Снижение интереса к площадкам под девелопмент — сигнал: инвестор ждёт более взвешенной финансовой модели и понятной стратегии выхода, а не просто земельного банка.
-
Конкурентное преимущество смещается в сторону проектов, где заранее решены вопросы инфраструктуры, техусловий, инженерии и юридической чистоты.
Для инвесторов и собственников складских активов
-
Рынок вознаграждает «упакованные» активы: долгосрочные договоры, качественные арендаторы, предсказуемая индексация, управляемые расходы.
-
Вероятнее будут востребованы сделки меньшего размера — с возможностью докупать активы по мере подтверждения экономики и загрузки.
Вывод
2025 год показал: инвестиционная активность в коммерческой недвижимости сохраняется, но рынок стал осторожнее и прагматичнее. Рост числа сделок при снижении среднего чека — это не «провал», а переход к модели, где покупатель платит прежде всего за предсказуемость и качество. Для складской недвижимости это означает повышение требований к продукту и одновременное усиление конкуренции за ограниченный пул объектов, которые отвечают институциональным стандартам.
