2025 год стал для российского рынка недвижимости этапом выравнивания после периода повышенной инвестиционной активности. Совокупный объём вложений снизился, но остался на уровне, существенно превышающем докризисные показатели. Это указывает на переход рынка от экстенсивного роста к более взвешенной модели, где определяющими становятся качество активов, структура сделок и долгосрочная логика инвесторов.
Объём рынка: коррекция без потери устойчивости
По итогам 2025 года объём инвестиций в недвижимость России составил 935 млрд руб., что на 29% меньше, чем годом ранее. При этом показатель практически совпадает с уровнем 2023 года и более чем втрое превышает среднегодовые значения 2016–2021 годов.
Снижение активности отражает не ослабление интереса к рынку, а адаптацию инвесторов к условиям высокой ключевой ставки и удорожания заёмного финансирования. Инвестиционные решения становятся более избирательными, а фокус смещается с масштабирования на сохранение доходности и управляемость рисков.
Структура вложений: традиционные сегменты сохраняют лидерство
Распределение инвестиций по сегментам в 2025 году в целом сохранило привычную конфигурацию:
-
офисная недвижимость — 33% общего объёма вложений;
-
складской сегмент — 24%;
-
жилая недвижимость — 20%.
Во всех трёх сегментах зафиксировано снижение объёмов инвестиций по сравнению с 2024 годом — в диапазоне от 17% до 55%, что напрямую связано с ростом стоимости финансирования и пересмотром инвестиционных горизонтов.
На этом фоне выделяются торговая и гостиничная недвижимость: объём вложений в эти сегменты вырос в 1,5 раза. В гостиничном сегменте инвестиции достигли 60 млрд руб., что стало максимальным значением за весь период наблюдений.
Как деньги распределялись на практике: крупнейшие сделки года
Агрегированные показатели дают общее представление о рынке, однако реальная логика инвесторов наиболее наглядно проявляется в структуре крупнейших сделок. Именно они формируют «каркас» инвестиционного года и показывают, какие активы считаются приоритетными в условиях сдержанного рынка.
Ниже представлены 15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью в России в 2025 году.
Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью в России в 2025 году
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
Современные фонды недвижимости (СФН) |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Лукойл |
|
Офисная |
БЦ «Сити-4» |
30 |
20-25 |
Sezar Group |
Мосбиржа |
|
Складская |
СК «NK парк Домодедово 2» |
148 |
12,5-13,5 |
NK Group |
Современные фонды недвижимости (СФН) |
|
Складская |
ЛП «Дмитровский» |
243 |
Конфиденциально |
Ghelamco |
Central Properties |
|
Складская |
СК «СФН Ростов-на-Дону» |
104 |
8-8,2 |
NK Group |
Современные фонды недвижимости (СФН) |
|
Жилая |
ЗУ «ЖК Рождественка 8» |
0,8 га |
16-17 |
Галс-девелопмент |
Sminex |
|
Жилая |
ЗУ ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
|
Жилая |
ЗУ на ул. Льва Толстого, 14 |
0,6 га |
10-11 |
Gleden Invest |
Sminex |
|
Торговая |
Портфель 6 ТРЦ Malltech |
874 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Торговая |
2 аутлета — Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково * |
76 |
Конфиденциально |
Hines |
Kama Capital |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Гостиничная |
Swissotel Resort Сочи Камелия |
203 ном. |
10 |
ВИМ Сбережения |
Правильные решения |
|
Гостиничная |
Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park |
298 ном. |
8-10 |
ВТБ |
Петровский парк отель |
|
Гостиничная |
Les Art Resort * |
300 ном. |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
* консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Что показывает структура крупнейших сделок
Анализ крупнейших сделок подтверждает ключевой вывод года: капитал концентрируется в высококачественных, готовых активах, способных генерировать стабильный денежный поток. Подавляющее большинство операций приходится на Москву и крупнейшие агломерации, что подчёркивает концентрацию ликвидности именно в этих локациях.
Характерно и то, что в структуре сделок преобладают офисные, торговые и гостиничные объекты, тогда как складская недвижимость и жильё представлены более избирательно. Инвесторы всё чаще избегают девелоперских проектов на ранних стадиях, предпочитая активы с понятной экономикой и минимальными рисками реализации.
Фактически крупнейшие сделки 2025 года демонстрируют переход рынка в фазу зрелости: объём инвестиций снижается, но качество инвестиционных решений и дисциплина капитала — растут.
Поведенческие изменения инвесторов
2025 год также зафиксировал ряд устойчивых поведенческих сдвигов:
-
доля сделок через закрытые паевые инвестиционные фонды выросла до 18%;
-
сделки, заключённые через торги и аукционы, достигли 19% общего объёма;
-
процесс выхода иностранных собственников практически завершён — объём таких сделок сократился до 88 млрд руб..
Эти тенденции указывают на рост институционального подхода и снижение спекулятивной составляющей на рынке.
Региональная концентрация
В географическом разрезе рынок остаётся высоко концентрированным: 74% всех инвестиций пришлось на Москву. Доля Санкт-Петербурга и Ленинградской области составила 11%, остальные регионы — 15%.
Такое распределение отражает стремление инвесторов минимизировать риски в условиях дорогого капитала и ограниченной ликвидности региональных рынков.
Вывод
2025 год стал для инвестиционного рынка недвижимости в России точкой перехода к балансу. Коррекция объёмов не привела к потере интереса со стороны капитала, а лишь усилила требования к качеству активов и прозрачности сделок. Рынок входит в фазу более зрелого развития, где решающими становятся не масштабы вложений, а глубина анализа, устойчивость доходов и долгосрочная стратегия.
