Аренда складов класса А в Московском регионе заметно подешевела после нескольких лет напряженного рынка. По данным IBC Real Estate, в I квартале 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухих существующих складов класса А снизилась на 25% год к году — до 9 800 руб. за кв. м в год без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Ниже 10 000 руб. показатель не опускался с I квартала 2024 года.
Для арендаторов это расширяет пространство для переговоров. Для собственников — усиливает конкуренцию за спрос, который уже не растет прежними темпами. На рынок одновременно давят слабая деловая активность, крупный ввод новых площадей и растущий объем субаренды.
Ниже психологической отметки
Падение до 9 800 руб. за кв. м стало одним из главных ценовых сигналов начала 2026 года для складского рынка Московского региона. Речь идет о средневзвешенной запрашиваемой ставке по сухим существующим складам класса А — сегменту, где обычно концентрируется спрос на наиболее качественные объекты.
Коррекция на четверть за год затронула не только отдельные площадки с высокой вакансией. Еще недавно качественный склад в Московском регионе оставался дорогим и ограниченным ресурсом: собственники могли дольше удерживать ставку, а арендаторы выбирали из небольшого числа подходящих объектов. Теперь публичная ставка все чаще становится началом переговоров, а не их пределом.
IBC Real Estate указывает, что ставки подписания в ряде объектов могут быть ниже запрашиваемых. Для компаний, которые рассматривают продление договора, переезд или сокращение занимаемой площади, реальная цена сделки будет зависеть не только от класса объекта, но и от уровня вакансии, срочности привлечения арендатора и наличия конкурирующих предложений.
Спрос просел быстрее ставок
Давление на рынок идет прежде всего со стороны спроса. По данным IBC Real Estate, в I квартале 2026 года спрос на складскую недвижимость в Москве и Московской области снизился на 47% год к году. Компании реже выходят на рынок с проектами расширения, а точечные переезды чаще связаны с сокращением расходов.
Экономический фон усиливает осторожность арендаторов. IBC Real Estate приводит данные Минэкономразвития за январь—февраль 2026 года: ВВП снизился на 1,8% год к году, оборот розничной торговли вырос на 0,5% год к году. При такой динамике складская аренда становится для бизнеса статьей затрат, которую начинают пересматривать внимательнее.
Переезд в этих условиях меняет смысл. Это уже не всегда шаг в сторону роста сети или увеличения оборота. Для части компаний он становится способом снизить арендную нагрузку. Такой спрос жестче по цене: арендатор сравнивает больше вариантов, активнее торгуется и внимательнее считает полную стоимость размещения.
Новое предложение выходит на ослабленный рынок
Падение спроса совпало с крупным вводом складов. В 2025 году в Московском регионе было введено 3,2 млн кв. м новых объектов, из них 1,9 млн кв. м пришлось на спекулятивные склады. Такие объекты строятся без заранее закрепленного конечного пользователя и сильнее зависят от текущей способности рынка поглощать площади.
В I квартале 2026 года ввод продолжился: на рынок вышло 723 тыс. кв. м, что на 41% больше год к году. Из этого объема 281 тыс. кв. м, или 39%, составили спекулятивные объекты. По прогнозу IBC Real Estate, до конца 2026 года может быть введено еще 2,3 млн кв. м, причем 1,942 млн кв. м, или 84%, придется на спекулятивные площади.
Объекты с низкой вакансией и стабильным арендным потоком могут продолжать маркетироваться по среднерыночным ставкам. Там, где свободных площадей больше, коммерческие условия становятся гибче. IBC Real Estate фиксирует дисконты до 20% от запрашиваемой ставки даже в части качественных проектов у крупных профессиональных собственников.
Субаренда давит на цену снизу
Дополнительное давление формирует субаренда. По данным IBC Real Estate, на рынке растет объем предложений по ставкам 7 000–8 000 руб. за кв. м в год без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
Для компаний, которые заняли больше площадей, чем сейчас используют, субаренда становится способом частично компенсировать расходы. Для собственников это менее удобная конкуренция: потенциальный арендатор выбирает не только между разными складскими комплексами, но иногда и между прямой арендой и площадью внутри уже функционирующего объекта.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка остается важным индикатором, но уже не описывает весь диапазон реальных вариантов. На одном рынке сосуществуют прямые предложения по среднерыночным условиям, объекты с дисконтом и субарендные площади с заметно более низкой ценой.
Переговоры становятся жестче
Для арендатора текущая ситуация дает больше возможностей: обсуждать продление договора, сравнивать прямую аренду и субаренду, рассматривать переезд в более подходящий объект или добиваться гибких условий при сохранении площади.
Низкая ставка сама по себе не равна экономии. Данные IBC Real Estate приведены без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, поэтому сравнение объектов требует расчета полной стоимости размещения. Разница в базовой ставке может быть частично нивелирована эксплуатационными расходами, условиями договора или характеристиками локации.
Для собственников период становится менее однородным. В качественных объектах с устойчивым потоком арендаторов остается возможность удерживать ставку ближе к среднерыночной. В проектах с более высокой вакансией скидки и гибкие условия становятся способом быстрее закрыть свободные площади.
IBC Real Estate прогнозирует дальнейшее снижение средневзвешенных запрашиваемых ставок до 9 000–9 500 руб. за кв. м в год к концу 2026 года. Аналитики компании также ожидают роста доли вакантных площадей до 9% к концу года.
Евгений Бумагин, член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, связывает текущую турбулентность с резким снижением спроса и ростом вакантного предложения. По его оценке, часть собственников уже вынуждена сдавать помещения ниже расчетных показателей и предлагать скидки до 20% от среднерыночных ставок. В перспективе 1–1,5 лет в IBC Real Estate ожидают стабилизации рынка при снижении ключевой ставки, восстановлении деловой активности и потребительского спроса.
Вывод
Снижение аренды складов класса А в Московском регионе ниже 10 000 руб. за кв. м сложилось из трех факторов: падения спроса, выхода новых площадей и роста субаренды. Эта комбинация усиливает конкуренцию за арендатора и делает коммерческие условия более гибкими.
Для арендаторов 2026 год может стать периодом пересмотра складских затрат. Для собственников — проверкой устойчивости объекта, качества арендного потока и способности удерживать ставку при растущей вакансии. Рынок не стал дешевым для всех одинаково, но он стал заметно более переговорным.
