Крупный продуктовый ритейлер «Вкусвилл» намерен вывести на рынок субаренды 120 тыс. кв. м в логопарке на юге Подмосковья. Решение выглядит не как разовая «оптимизация площади», а как маркер более широкой перестройки: компании сдержаннее планируют расширение сети, точнее настраивают баланс онлайн- и офлайн-каналов и стараются не держать избыточные мощности «на вырост».
Во «Вкусвилле» объясняют ситуацию так: «освободившиеся ресурсы позволяют компании гибко адаптировать логистическую инфраструктуру под текущие операционные задачи», а вопросы использования площадей в конкретном логопарке названы частью обычной операционной деятельности и согласованы с собственником.
Кратко
-
Субаренда 120 тыс. кв. м — сигнал о снижении потребности в «запасе» складов при замедлении роста.
-
Внутренние драйверы: закрытие части магазинов и повышение производительности действующих складов.
-
Для рынка: рост предложения в субаренду — уже заметный тренд в Москве и области.
-
Для арендаторов: качественные мультитемпературные метры остаются дефицитными — интерес к таким объектам сохранится.
-
Для логистических директоров: субаренда становится управленческим инструментом «мягкого» сокращения затрат без разрыва долгосрочного договора.
Что известно о сделке и почему это важно
Речь идёт о 120 тыс. кв. м в «PNK Park Домодедово-2» (юг Подмосковья). Участники рынка отмечают, что объект строился под операционные потребности ритейлера, поэтому выход части площадей в субаренду воспринимается как пересборка планов по росту либо как перевод капиталоёмкой инфраструктуры в более гибкий режим использования.
На фоне этого в отрасли всё чаще обсуждают не «лишние квадраты», а смену логики: меньше ставка на экстенсивное расширение офлайна и больше — на эффективность действующих узлов, технологизацию и перераспределение потоков между форматами продаж.
Финансовая логика: субаренда как способ выровнять P&L
Оценки рынка указывают, что ритейлер мог арендовать объект примерно за 1,9 млрд руб. в год и потенциально пересдать — примерно за 2,1 млрд руб. в год. Даже если конкретные условия будут отличаться, сама конструкция важна: субаренда перестала быть «вынужденной мерой» и всё чаще рассматривается как инструмент управления затратами и рисками портфеля недвижимости.
Для компаний с длинными договорами аренды это один из немногих способов снизить нагрузку на расходы без юридически и операционно тяжёлого выхода из контракта.
Операционная причина: сеть растёт медленнее рынка и сокращает площади
Рыночные оценки показывают, что в январе—сентябре 2025 года выручка компании выросла на 10,9% год к году (до 263 млрд руб.), при этом средние темпы по рынку и у крупнейших игроков были выше. За тот же период торговые площади сети, по оценкам аналитиков, сократились на 11% (до 275 тыс. кв. м), а число закрытых магазинов составило 265.
В такой динамике складская сеть почти неизбежно проходит «переоценку потребности»: уменьшается офлайн-след — меняются требования к распределению, к частоте пополнений и к профилю складов.
Спрос замедляется: давление на номинальный рост и маржу
Дополнительный слой — изменение поведения покупателей: усиливается ориентация на более низкий ценовой сегмент, растёт роль промо и СТМ, а темпы потребления становятся более умеренными. Это отражается и в метриках офлайн-трафика: сервис «Чек Индекс» компании «Платформа ОФД» фиксировал рост количества чеков в продуктовых магазинах на 3,5% год к году за январь—сентябрь 2025 года, тогда как за январь—апрель прирост оценивался в 6%.
С точки зрения логистики это означает простой вывод: «страховочные» мощности, оправданные при быстром росте, начинают ухудшать экономику при замедлении оборота.
Рынок складов: субаренда стала отдельным сегментом
То, что происходит, — не единичная история. В предыдущие годы ритейлеры и маркетплейсы часто брали площади с запасом. Теперь избыточные метры всё чаще выводятся на рынок через субаренду как компромиссный вариант оптимизации.
По подсчётам Bright Rich | CORFAC International, объём предложения в субаренду на складском рынке Москвы и Подмосковья достиг 462 тыс. кв. м — максимума за весь период наблюдений. При этом CORE.XP оценивал рост доли субаренды в общей экспозиции в 2025 году до 1,4% (увеличение в семь раз год к году).
Ключевые цифры, на которые смотрит рынок
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Площадь, планируемая к субаренде | 120 тыс. кв. м |
| Выручка (янв—сен 2025) | 263 млрд руб. |
| Динамика выручки (янв—сен 2025, г/г) | +10,9% |
| Изменение торговых площадей (янв—сен 2025) | —11% |
| Закрыто магазинов (янв—сен 2025) | 265 |
| Предложение в субаренду в Москве и области | 462 тыс. кв. м |
| Доля субаренды в экспозиции (2025) | 1,4% |
Почему объект останется ликвидным
Ключевая интрига — не в том, «найдётся ли арендатор», а на каких условиях. Участники рынка подчёркивают нехватку качественных мультитемпературных площадей в Москве: именно этот формат особенно нужен продуктовым сетям, дарксторам, операторам фреш-логистики и части e-grocery. Поэтому даже при росте субаренды хорошие объекты не превращаются в «мертвый груз» — они скорее перераспределяются между игроками.
Это не просто оптимизация — это структурный сдвиг
Для отрасли важна трактовка, которую дают практики рынка. В частности, звучит жёсткая формулировка: «сдача в субаренду крупного объекта — это не оптимизация, а структурный сдвиг в архитектуре логистики крупного продуктового ритейла».
Если переводить на управленческий язык: ритейл переходит от модели «застолбить мощность на будущее» к модели «поддерживать сервис при минимально достаточной инфраструктуре», компенсируя гибкость технологиями, переработкой процессов и точной настройкой запасов.
Частые вопросы
Можно ли считать субаренду признаком кризиса у арендатора?
Не обязательно. Чаще это реакция на изменение сети, каналов продаж и планов роста, а также способ снизить постоянные расходы без разрыва долгосрочного договора.
Почему на рынок выводят сразу крупные блоки, а не «по чуть-чуть»?
Потому что крупные узлы логистики пересобираются целиком: меняются схемы распределения, маршрутизация, роль отдельных складов и потребность в мощностях.
Вырастут ли ставки из-за дефицита мультитемпературных складов?
Дефицит поддерживает спрос на качественные объекты, но итоговая динамика ставок зависит от общего объёма предложения и переговорной силы арендаторов.
Кому особенно интересны такие площади?
Игрокам, которым критичны температурные режимы и высокий оборот: продуктовым сетям, e-grocery, фреш-логистике, части 3PL-операторов.
Выводы
-
История с 120 тыс. кв. м — показатель того, что продуктовый ритейл переходит к более «бережной» модели управления мощностями: меньше запасов, больше гибкости и производительности.
-
Рост субаренды превращается в системный фактор складского рынка Москвы и области, формируя дополнительную конкуренцию классической аренде.
-
Для управленцев в логистике это повод пересмотреть подходы к планированию: договорная гибкость и эффективность операций становятся важнее простого наращивания квадратных метров.
