В каких случаях покупатель приобретает не землю, а юрлицо, владеющее земельным участком?
В течение многих лет сделки с недвижимостью (будь то здания или земельные участки) структурировались как сделки с акциями/ долями компаний, которым принадлежали объекты недвижимости. Более того, это были сделки не с акциями/ долями российских компаний, которые непосредственно владели объектами недвижимости, а с акциями иностранных компаний, которым принадлежали российские компании-собственники недвижимости. Это делалось в первую очередь по финансовым/ налоговым причинам.
В случае с сельскохозяйственными землями была (и сохраняется) и другая логика – законодательство прямо запрещало иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. А если иностранный покупатель был где-то «наверху», и его владение земельным участком осуществлялось через цепочку российских дочерних компаний, то такая структура владения являлась законной и позволяла иностранцам обходить указанное ограничение.
Есть еще один сугубо практический аспект приобретения акций/ долей компаний-собственников недвижимости. Покупка акций/ долей вместо покупки объекта недвижимости позволяет избежать встречи с Росреестром и иными государственными органами, регулирующими сделки с недвижимостью.
Какие вытекающие последствия могут быть у такого рода сделки? Подводные камни?
Основной проблемой, связанной с приобретением юридических лиц вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости, является наследование рисков, связанных с историей такого юридического лица и его обязательствами, не имеющими отношения к объекту недвижимости. Покупатель наследует все налоговые риски, риски, связанные с титулом на акции/ доли и т.д.
Указанные выше особенности приводят к необходимости в случае приобретения юридического лица проводить принципиально другой объем правового аудита (due diligence) в отношении приобретаемого актива, т.к. помимо вопросов, непосредственно связанных с недвижимостью, покупателю приходится анализировать вопросы корпоративного права, трудового права, изучать договоры юридического лица и т.д. Возникает необходимость в детальном налоговом аудите. Договор купли-продажи зачастую становится сложнее, т.к. в нем необходимо учесть риски, выявленные при анализе не связанных с недвижимостью вопросов. Усложняется методология оценки стоимости покупаемого актива.
Как часто заключаются такие сделки на российском рынке?
Как мы уже упомянули выше, еще 5-7 лет назад сделки с акциями/ долями составляли более 90% от всего объема сделок в отношении недвижимости в России. Как говорил мой бывший руководитель, «в России, собственно, ничего не происходит… Зато какая активность в кипрском корпоративном реестре…»))) Однако после массированных изменений в российском налоговом законодательстве сделки с долями/ акциями резко утратили свою популярность. В настоящее время, по нашим оценкам, не менее 70-80% всех сделок структурируются как сделки с объектами недвижимости. При этом сделки иногда продолжают структурируются как продажа акций/ долей. Это, как правило, происходит по требованию продавцов (например, если таковым является иностранный собственник) и в связи с конкретным наборов обстоятельств. В целом можно говорить о том, что основным текущим трендом является заключение сделок в отношении непосредственно объектов недвижимости.
