Циан завершил 2025 год с ростом выручки на 16,7%, до 15,2 млрд руб., и одновременно ускорил развитие транзакционной модели, в которой платформа берет на себя все больше этапов сделки — от привлечения лида до цифрового сопровождения покупки и аренды. Для рынка это важный сигнал: даже в условиях дорогой ипотеки и слабой вторички рост в proptech сегодня обеспечивают не только объявления, но и сервисы, которые сокращают трение в сделке и повышают конверсию.
Для девелоперов, агентств, банков-партнеров и digital-платформ это означает смену акцента. Конкуренция идет уже не только за трафик, но и за контроль над всей транзакционной цепочкой: оценкой, подбором, верификацией, подписанием документов и сопровождением клиента до закрытия сделки.
Финансовые результаты Циана за 2025 год: рост быстрее рынка
На сложном рынке недвижимости Циан сумел ускорить рост выручки и выйти на верхнюю границу собственного прогноза. За 2025 год компания получила 15,156 млрд руб. выручки против 12,987 млрд руб. годом ранее. Основной бизнес вырос на 18,5%, до 14,582 млрд руб. В четвертом квартале выручка прибавила 21,3% год к году и достигла 4,164 млрд руб.
Скорректированная EBITDA за год составила 3,57 млрд руб. при марже 23,6%. Это ниже 24,7% в 2024 году, но снижение объясняется прежде всего более слабой рентабельностью четвертого квартала, когда компания резко увеличила маркетинговые вложения. При этом EBITDA, очищенная от разовых эффектов, достигла 3,925 млрд руб., а соответствующая рентабельность — 25,9%.
Чистая прибыль выросла на 16,2%, до 2,862 млрд руб. Чистый операционный денежный поток прибавил 54% и достиг 4,334 млрд руб. На конец периода денежные средства и их эквиваленты составили 6,12 млрд руб. После выплаты специального дивиденда в 104 руб. на акцию компания сохраняет сильную ликвидную позицию и подтверждает планы по дальнейшим дивидендным выплатам.
Для рынка цифровых платформ это важный показатель. Рост выручки сопровождался ростом операционных расходов на 15,5% — медленнее самой выручки. Это говорит о сохраняющемся операционном рычаге: компания продолжает инвестировать в продукт, ИИ и привлечение аудитории, но при этом удерживает общую эффективность на уровне, достаточном для повышения прогноза по рентабельности на 2026 год.
Почему Циан растет, несмотря на дорогую ипотеку
Контекст для рынка недвижимости в 2025 году оставался сложным. Ключевая ставка держалась на уровне 21% до 9 июня 2025 года, затем была снижена до 20%, а во второй половине года — последовательно до 16%. Средние ипотечные ставки оставались высокими, хотя и снизились с 29% в январе до 21% в декабре, по данным ДОМ.РФ. Выдачи ипотеки упали на 26% по числу кредитов и на 9% в денежном выражении. На этом фоне доля льготных программ выросла до 63% по количеству кредитов и до 79% по объему.
При этом рынок вел себя неравномерно. Количество сделок в новостройках выросло на 2,4% к 2024 году, а продажи нового жилья в денежном выражении — на 11%. Во вторичной недвижимости в Москве количество сделок сократилось на 4%. Циан сумел на этом фоне нарастить выручку за счет более эффективной монетизации, роста среднего чека и улучшения конверсии, а не только за счет расширения трафика.
Это и есть главный вывод из отчетности: в 2025 году платформа выигрывала не за счет общего роста рынка, а за счет повышения собственной эффективности. Для digital-сервисов в недвижимости это, вероятно, более устойчивый источник роста, чем простая ставка на восстановление ипотечного спроса.
Какие сегменты принесли основной рост
Наиболее предсказуемый вклад в результаты дал сегмент размещения объявлений. Его выручка выросла на 11,8%, до 7,686 млрд руб. Количество объявлений увеличилось на 8,5%, до 2,11 млн, а среднесуточная выручка на одно объявление — на 3,1%. В вертикали вторичной недвижимости рост среднего чека достиг 10% за счет индексации цен, подписочной модели и инструментов «умной» монетизации.
Сегмент лидогенерации показал еще более высокую динамику: плюс 18,2% по году, до 4,706 млрд руб., и плюс 25% в четвертом квартале. При этом количество лидов в новостройках снизилось на 6,7% год к году, но выручка все равно росла благодаря повышению стоимости лида на 26,8%, улучшению конверсий и более точной монетизации.
Медийная реклама выросла на 30,1%, до 1,583 млрд руб., за счет увеличения клиентской базы, роста рекламной емкости и повышения среднего чека. А вот прочая выручка транзакционного бизнеса за год сократилась с 680 млн до 574 млн руб. из-за слабости ипотечного маркетплейса на фоне рыночной конъюнктуры, хотя в четвертом квартале этот сегмент уже вернулся к росту и прибавил 4,8%, до 152 млн руб.
С практической точки зрения это означает, что Циан пока по-прежнему зарабатывает прежде всего на core-бизнесе — объявлениях, лидах и рекламе. Но при этом транзакционные сервисы становятся полем стратегической сборки новой модели, даже если их финансовый вклад пока скромнее.
Сделка «под ключ»: как Циан перестраивает бизнес-модель
Ключевой стратегический сдвиг — развитие транзакционной модели «под ключ» в обеих вертикалях, первичной и вторичной недвижимости. Компания прямо указывает, что сопровождает пользователя и агента на всех этапах покупки. Через сервис «Сделка на Циане» на вторичном рынке было проведено более 600 сделок, а диапазон стоимости объектов составил от 1 млн до 2 млрд руб. Параллельно компания начала предоставлять бесплатный подбор и сопровождение сделки при покупке квартир в новостройках крупнейших российских регионов.
Для proptech-рынка это важнее, чем выглядит на первый взгляд. Когда платформа контролирует не только входящий спрос, но и юридически, организационно и технологически поддерживает сделку, она получает более высокий уровень удержания клиента, доступ к дополнительной монетизации и более качественные данные о поведении пользователя на всех этапах воронки.
Для девелоперов и агентств это означает усиление роли платформы как инфраструктурного партнера, а не только рекламной площадки. Для банков — возможность интеграции ипотечных и сопутствующих продуктов глубже в клиентский путь. Для рынка в целом — движение к модели, где ценность создается не в размещении объявления как таковом, а в сокращении времени, ошибок и неопределенности при заключении сделки.
Цифровизация аренды и данных: что меняется для рынка
В 2025 году Циан совместно с Минцифры первым в России запустил сервисы онлайн-подписания договоров аренды. Для сегмента аренды это шаг, который может заметно снизить операционные издержки и ускорить закрытие сделок, особенно в массовом сегменте. Чем меньше ручных операций и офлайн-документооборота, тем выше масштабируемость сервиса и ниже порог для пользователя.
Еще один стратегически важный слой — данные. Система «Циан.Оценка» была дополнена данными Росреестра о финальной цене продажи объектов, а в расчетах уже используется 30 факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Это повышает точность оценки и делает платформу полезной не только для поиска объекта, но и для принятия финансового решения.
Для профессиональных участников рынка это означает рост значимости качественной ценовой аналитики. Чем лучше платформа понимает реальную цену закрытия, тем сильнее ее позиция в переговорах с агентствами, девелоперами и банками, а также в построении новых сервисов вокруг сделки.
Как ИИ становится частью операционной модели
Отдельный блок роста — внедрение ИИ в продукт и внутренние процессы. Более 75% разработчиков компании используют AI-инструменты, и с их помощью создается около 35% кода. Одновременно ИИ применяется в модерации контента и кибербезопасности — от автоматического анализа кода до контроля конфигураций и зависимостей.
Наиболее показательный результат — качество базы. По данным компании, 99% фейковых объявлений блокируются автоматически, а доля фейков на платформе по итогам 2025 года снизилась до 1%. Для классифайда это не второстепенный KPI, а прямой фактор доверия, конверсии и удержания аудитории.
Для рынка это важный ориентир: ИИ все чаще используется не как витринная функция, а как инструмент снижения издержек и повышения качества core-продукта. Именно такой подход обычно дает долгосрочный эффект на маржу.
Что означают результаты Циана для B2B-клиентов и digital-экосистем
Для застройщиков отчетность Циана показывает, что качественный лид в 2025 году дорожает, но платформа при этом способна повышать эффективность размещения за счет аукционных механик, рекламной платформы и таргетинга. В вертикали новостроек компания обновила функционал аукциона и продолжила масштабировать рекламные инструменты для привлечения качественной аудитории.
Для агентств и частных брокеров важен другой сигнал: платформа усиливает подписочную модель, «умное» ценообразование и транзакционные сервисы. Это означает, что монетизация будет все сильнее завязана на качество сервиса, ликвидность объявления и способность участника работать в цифровом контуре платформы.
Для компаний из смежных сегментов — fintech, legaltech, digital ID, сервисов электронного документооборота — это подтверждение того, что рынок недвижимости становится более платформенным. Побеждать будут те игроки, которые встроены в сделку, а не только продают отдельный сервис рядом с ней.
Риски: что может ограничить рост в 2026 году
Компания прогнозирует рост выручки на 17–22% и EBITDA margin не ниже 30% в 2026 году. Но этот прогноз остается чувствительным к состоянию рынка недвижимости, ставкам и спросу на ипотеку. В самом релизе перечислены риски, включая возможные изменения госпрограмм поддержки ипотеки, конкурентное давление, зависимость от бренда и репутации, а также общую динамику российского рынка жилья.
Есть и внутренние ограничения. Резкое увеличение маркетинговых расходов в четвертом квартале — на 62,8%, до 1,439 млрд руб. — помогло поддержать рост, но одновременно просадило квартальную маржу. Это показывает, что в коротком горизонте ускорение выручки все еще требует тактических вложений в спрос.
Наконец, транзакционная модель пока находится в фазе масштабирования. Более 600 сделок на вторичном рынке — значимый, но еще не массовый объем для платформы федерального масштаба. Поэтому ключевой вопрос 2026 года — сможет ли компания превратить сервис полного сопровождения в заметный по масштабу и экономике сегмент бизнеса.
Вывод
Отчетность Циана за 2025 год показывает не просто хороший финансовый результат на сложном рынке, а более важный сдвиг: компания последовательно уходит от модели «трафик плюс объявления» к модели технологической платформы, которая монетизирует всю цепочку сделки. Рост выручки, усиление лидогенерации, развитие подписок, цифровая аренда, данные Росреестра в оценке и масштабирование сопровождения сделок — все это части одной стратегии.
Для рынка недвижимости это означает усиление платформенной конкуренции. Для девелоперов и агентств — необходимость работать не только с витриной, но и с качеством конверсии, скоростью сделки и интеграцией в цифровую инфраструктуру платформы. Для инвесторов — сигнал, что даже на слабом рынке цифровой игрок может расти быстрее отрасли, если умеет превращать данные, ИИ и сервисы в устойчивую экономику бизнеса.
